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Untervermietung über Airbnb – Mieter riskieren Kündigung!

Das ursprünglich aus Kalifornien stammende Internetportal Airbnb, seit 2008 auch als deutsche GmbH vertreten, bewirbt Touristen-Wohnungen und Zimmer in 34 000 Städten in 192 Ländern – Deutschland ist gut vertreten. Viele Mieter und Eigentümer bessern  ihre Einkünfte dadurch auf, indem sie ihre angemietete Wohnung an Touristen gegen Zahlung einer „Miete“ für einen kurzen Zeitraum überlassen. Das Geschäftsmodell ist nach einem BGH-Urteil für Mieter höchst riskant. So urteilte der Bundesgerichtshof nämlich bereits im Jahr 2014, dass das Wohnungssharing nicht von der grundsätzlich erlaubten Untervermietung umfasst ist (VIII ZR 210/13). Anknüpfungspunkt für die Entscheidung des Senats war vor allem der Faktor Zeit, da bei einer Untervermietung das charakteristische Merkmal  gerade eine auf Dauer angelegte Vertragsbeziehung sei. Beim Wohnungssharing sei dies aber gerade nicht der Fall, da die Wohnung vor allem an Touristen über einen kurzen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen überlassen werde.

Aufgrund des höchstrichterlichen Urteils haben Mieter bei kurzeitiger Überlassung der Wohnung nunmehr Abmahnungen und gar die fristlose Kündigung zu befürchten. Neben diesen weitreichenden Konsequenzen haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter zudem auch für Schäden, die durch die einquartierten Touristen an der Wohnung entstehen. Dies kann im Einzelfall für den Mieter sehr teuer werden.

Sollten Sie hinsichtlich der Thematik Wohnungssharing oder ungenehmigter Untervermietung Fragen haben, stehen Ihnen Rechtsanwältin Schulte-Hermes und Rechtsanwalt Hallenberger gerne zur Verfügung.

 

Schönheitsreparaturpflicht individuell ausgehandelt!

Zieht man die einschlägige Rechtsprechung deutscher Gerichte heran, stellt man als Vermieter fest, dass formularmäßig ausgestaltete Schönheitsreparaturklauseln strengen Wirksamkeitskontrollen unterliegen, was häufig dazu führt, dass diese unwirksam sind.
Insoweit macht es für den Vermieter durchaus Sinn, Schönheitsreparaturpflichten individualvertraglich auszugestalten, da dem Vermieter hierdurch ein weitreichenderer Spielraum zugestanden wird. Dies gilt speziell für den Wunsch vieler Vermieter, dass der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall die Wohnung renoviert, unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt des Auszugs tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

Hinzukommt, dass Vermieter häufig auch den Umfang der vom Mieter durchzuführenden Arbeiten möglichst maximieren möchten. Legt man dem Mieter per formularmäßig ausgestaltetem Mietvertrag Schönheitsreparaturpflichten auf, ist man an die in § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung genannten Malerarbeiten gebunden. Hiernach versteht man unter dem Begriff Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Individual vertraglich kann der Vermieter dem Mieter aber auch auferlegen, die Außenseite der Außentüre wie z.B. der Wohnungseingangstür oder der Balkontür aber auch den Außenanstrich der Fenster durchzuführen. Aber auch der Anstrich des mitvermieten Kellerraums kann bei individualvertraglicher Ausgestaltung vom Mieter verlangt werden.

Was der Vermieter bei einer individuellen Vereinbarung bezüglich vom Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen beachten muss, soll im Folgenden skizziert werden.

1. Individualvereinbarung oder Formularklausel
Damit eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien vorliegt, ist es nicht ausreichend, wenn Vermieter und Mieter diese als solche deklarieren. Vielmehr sind weitere Voraussetzungen erforderlich.

Was man unter einer Formularklausel versteht regelt das Gesetz unter § 305 Abs. 1 S. 3 BGB. Demgemäß liegt eine Formularklausel jedenfalls dann nicht vor, wenn die Vertragsbestimmungen zwischen den Parteien ausgehandelt worden sind. Unter Aushandeln versteht man jedoch, dass auch dem Mieter vor Abschluss des Vertrags vom Vermieter eingeräumt wurde, die Bedingungen nach seinen Interessen auszugestalten (vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2005 – III ZR 437/04). Dass der Mieter von dieser Möglichkeit letztlich auch Gebrauch gemacht hat, ist für das Bejahen einer individuellen Vereinbarung jedoch nicht notwendig. Es reicht vielmehr aus, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter verhandlungsbereit ist.

Zudem verlangt der Bundesgerichtshof vom Vermieter als zusätzliche Voraussetzung bei umfangreichen oder schwer verständlichen Klauseln, dass dieser den Mieter über den Inhalt und die daraus resultierende Tragweite der Schönheitsreparaturklausel belehrt hat.

Von einer Verhandlung wird jedoch nicht schon deshalb ausgegangen, wenn dem Mieter bloß zur Disposition gestellt wird, entweder den Vertrag zu den vorformulierten Bedingungen abzuschließen oder von einem Vertragsschluss Abstand zu nehmen.

Besteht letztlich Streit darüber, ob Klauseln zwischen den Parteien individuell oder formularmäßig ausgestaltet wurden, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast darüber, dass es zu einer individuellen Vereinbarung gekommen ist.

Die im Mietvertrag häufig anzutreffenden handschriftlichen Eintragungen bei „sonstigen Vereinbarungen“ sind daher nach den obigen Vorgaben ebenfalls als allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln, sodass es sich empfiehlt Individualvereinbarungen auf einem gesonderten Blatt festzuhalten.

2. Zulässiger Inhalt einer individuellen Schönheitsreparaturklausel
Wie eingangs erwähnt, besteht im Falle einer individuellen Vereinbarung für den Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter umfangreichere Renovierungspflichten aufzuerlegen, da die getroffenen Vereinbarungen nicht der für Formularklauseln geltenden Wirksamkeitskontrolle gem. § 307 BGB unterliegen.

a) Welche Maßnahmen können umgelegt werden?
Zu beachten ist dennoch, dass auch individuelle Vereinbarungen der Parteien nicht völlig grenzen frei sind. So ist in diesem Zusammenhang insbesondere § 536 Abs. 4 BGB von großer Bedeutung. Zwar wird dem Vermieter -wie obig bereits thematisiert- zugestanden, den Umfang der Renovierungsarbeiten auszuweiten, jedoch darf diese Maximierung nicht soweit führen, dass der Mieter nicht mehr von seinem Minderungsrecht gem. § 536 BGB im Falle eines Mangels des Mietgegenstandes Gebrauch machen kann. So dürfen auch individualvertraglich eine Renovierungspflicht nicht so weit ausgestaltet werden, dass dem Mieter sein Recht auf Minderung entzogen würde, weil er selbst Instandsetzungsarbeiten zu leisten hätte (vgl. § 536 Abs. 4 BGB). Welche Arbeiten letztlich auf den Mieter umgelegt werden können, hängt entscheidend von der Frage ab, ob es sich bei den auferlegten Maßnahmen um die Beseitigung eines Mangels handelt oder lediglich um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen. Eine pauschale Aussage, um was für eine Maßnahme es sich letztlich handelt, kann nicht vorgenommen werden, sondern hängt letztlich vom Einzelfall ab.
b) Qualität der Arbeiten
Auch hinsichtlich der Qualität der Arbeiten sind Vermietern bei der Verwendung von Formularklauseln Grenzen gesetzt. So kann dem Mieter bei der Verwendung von vorformulierten Bedingungen nicht auferlegt werden, die Arbeiten ausschließlich durch einen Fachhandwerker vornehmen zu lassen, da ihm insoweit das Recht genommen wird, die Arbeiten kostengünstiger und in Eigenleistung zu erledigen.

Individualvertraglich hingegen besteht diese Grenze nicht, sodass der Mieter verpflichtet werden kann, einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu beauftragen, um auf diese Weise die Qualität der Arbeiten zu gewährleisten.

3. Vorsicht vor dem Summierungseffekt
Haben sich Vermieter und Mieter individualvertraglich auf Art und Weise sowie Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen einigen können, sollte der Vermieter aufpassen, dass er diese nicht in Kombination mit formularmäßigen Klauseln kombiniert, da ansonsten der sogenannte Summierungseffekt auftreten kann. Hierunter versteht der BGH den Fall, dass wenn zwei oder mehrere äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörige Schönheitsreparaturklauseln zusammentreffen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02). Dieser Effekt kann auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel und einer Individualvereinbarung auftreten.

Der Summierungseffekt führt letztlich dazu, dass zumindest die Formularklausel und unter bestimmten Bedingungen auch die Individualvereinbarung unwirksam werden. Letzteres ist der Fall, wenn die Individualvereinbarung mit der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel eine rechtliche Einheit i.S.d. § 139 BGB bildet. Nach der Rechtsprechung kommt es hierfür entscheidend auf den Zeitpunkt an, zu dem die jeweiligen Schönheitsreparaturverpflichtungen begründet worden sind. Zu bejahen ist eine rechtlich Einheit also z.B. dann, wenn die Formularklausel und die Individualvereinbarung gleichzeitig vereinbart wurden.

Um das Szenario zu vermeiden, dass aufgrund des Summierungseffekts sowohl die Formularklauseln als auch die Individualvereinbarung unwirksam sind, sodass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass die Individualvereinbarung erst nach Vertragsschluss, z.B. bei Übergabe der Wohnung, getroffen werden sollte.

Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com: Erst abmahnen und dann kündigen!

Auf der Suche nach einer günstigen Unterkunft in einer fremden Stadt bedienen sich mehr und mehr Reisende des Portals airbnb.com, über welches man eine Wohnung bzw. ein freistehendes Zimmer vom Mieter bzw. Eigentümer der Wohnung buchen kann.

Die (Weiter-)Vermietung der Räumlichkeiten kann für den Mieter jedoch ernsthafte Konsequenzen haben, da durch das Anbieten der Wohnung respektive des Zimmers sowie der Übergabe der Wohnung rechtlich gesehen eine Untervermietung stattfindet, die der Vermieter nicht zu dulden hat.

Das Landgericht Amberg hat sich in einer Entscheidung vom 09.08.2017, 24 S 299/17, mit der Frage auseinanderzusetzen gehabt, ob vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen einer unerlaubten Untervermietung über Airbnb eine vorherige Abmahnung erforderlich ist oder nicht.

Der hier Beklagte hatte seine Wohnung über Airbnb drei Mal an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet und dazu entgegen dem Mietvertrag keine Einwilligung der klagenden Vermieterin eingeholt.

Im Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Sollte dies nicht geschehen, so sollte eine fristlose Kündigung des Hauptmiet-verhältnisses möglich sein.

Die Klägerin kündigte aufgrund der genannten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Eine Abmahnung sprach sie vorher nicht aus.

In der Folgezeit kam es zu keinen weiteren Untervermietungen.

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg, das Landgericht Amberg hob diese Entscheidung jedoch auf und wies die Klage ab.

Das Landgericht war der Auffassung, dass vor dem Kündigungsausspruch eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre, die hier allerdings nicht vorlag.

Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Kündigung bei einer Verletzung der mietvertraglichen Pflichten erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Entbehrlich wäre diese gewesen, wenn eine Frist oder die Abmahnung keinen Erfolg versprechen bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beides lag hier nicht vor, eine Abmahnung wäre angebracht gewesen.

Ein besonderer Grund, der so schwer wiegt, dass eine Vertragsfortsetzung seitens der Klägerin unzumutbar gewesen wäre, war nicht gegeben.

Zudem zeigt die im Mietvertrag vereinbarte Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung zunächst den Mieter zur Unterlassung auffordern muss, dass die unbefugte Untervermietung von den Parteien nicht als besonders schwerer Fall der Vertragsverletzung angesehen wurde.

Für eine fristlose Kündigung war zudem kein besonderer Grund ersichtlich. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit Erhalt der Kündigung von jeder Untervermietung abgesehen hatte.

 

 

Keine Befriedigung aus Kaution

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17

Ist das Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter nur im Falle rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses will der Vermieter auf das vom Mieter zur Verfügung gestellte Kautionsguthaben zum Ausgleich vermeintlich offener Forderungen zurückgreifen. Der Mieter widerspricht dieser Vorgehensweise, weil im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Kaution nur wegen unstreitiger oder festgestellter Forderungen in Anspruch genommen werden darf. Nachdem der Vermieter sich nicht abhalten lässt, beantragt der Mieter eine die Inanspruchnahme der Kaution untersagende einstweilige Verfügung.

Das LG Berlin folgt der Auffassung des Mieters. Der Vermieter darf auf die Kaution nur bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen zurückgreifen. Denn die Kaution hat nicht den Zweck, die Befriedung zu erleichtern, sondern soll dem Vermieter eine Sicherheit gewähren. Daher ist dem Vermieter auch ein Zugriff während der Mietzeit nicht gestattet.

Der daraus resultierende Schutz des Mieters läuft jedoch ins Leere, wenn man dem Vermieter gestattet, unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses diejenigen Handlungen nachzuholen, die ihm während desselben versagt sind. Zudem ist der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in der Lage, sich gegen die fehlerhafte und nicht insolvenzfeste Anlage des Kautionsguthabens durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts zu sichern. Zum Erhalt der Kaution kann ihm daher, wenn der Vermieter diese in Anspruch nehmen will, nur im Wege der sich dagegen richtenden einstweiligen Verfügung geholfen werden.

 

 

 

Kein Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei rückständiger Hausgeldzahlung

BGH, Urteil vom 10.12.2010, AZ: V ZR 60/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen bzw. ihm nicht das Stimmrecht entzogen werden darf, wenn er sich mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen in Verzug befindet. Dies gilt selbst bei einem erheblichen Zahlungsrückstand und für den Fall, dass in der Teilungserklärung eine solche Möglichkeit vorgesehen ist. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung ist insoweit nichtig.

Das Gericht weist darauf hin, dass der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellten, so dass hiergegen verstoßende Regelungen nach § 134 BGB nichtig seien.

Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden sind, bei der zuvor ein oder mehrere Eigentümer wegen des Zahlungsrückstandes ausgeschlossen worden sind, sind in jedem Fall für unwirksam zu erklären, ganz gleich, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Offen gelassen hat das Gericht jedoch, ob die Beschlüsse nur anfechtbar oder sogar nichtig sind. Da der betroffene Eigentümer in diesem Fall die Beschlüsse rechtzeitig angefochten hatte, kam es auf diese Frage nicht mehr an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, stehten Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!

Auf den Hund gekommen – Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen

Nicht selten entscheiden sich Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses, den besten Freund des Menschen in ihrer Wohnung aufzunehmen. Doch kann die Tierliebe im Hinblick auf das Mietverhältnis ernsthafte Folge für den Mieter in Form einer Abmahnung und im schlimmsten Fall einer fristlosen Kündigung haben.

Insoweit empfiehlt es sich vor Anschaffung eines Hundes sowohl auf Mieter- aber auch auf Vermieterseite einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, was die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart hatten. Hält nämlich der Mieter einen Hund ohne Erlaubnis des Vermieters, kann Letzterer dieses vertragswidrige Verhalten zunächst abmahnen und im Falle weiterer Zuwiderhandlungen das Mietverhältnis gar fristlos kündigen.

Denn nicht jeder Vermieter teilt die Tierliebe des Mieters und hat sich deshalb individualvertraglich bzw. über AGB einen Erlaubnisvorbehalt oder sogar ein generelles Tierhaltungsverbot einräumen lassen.

Zumindest im Hinblick auf eine formularmäßige Regelung (AGB) hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12) inzwischen entschieden, dass ein generelles mietvertragliches Verbot von Hundehaltung unzulässig sei, da es den Mieter gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 unangemessen benachteilige.

Dies Entscheidung betrifft jedoch keine vertraglichen Absprachen, die die Parteien individuell und allein für das konkrete Mietverhältnis getroffen haben, da der Mieter insoweit weniger schutzbedürftig ist, als bei Vertragsbedingungen, die ihm vom Vermieter in Gestalt von AGB formularmäßig vorgesetzt werden. Denn der Mieter handelt seine Mietvertragspflichten bei einer individuellen Vereinbarung selbst aus und verzichtet somit freiwillig auf sein Recht zur Hundehaltung.

 

Hat sich der Vermieter wie in den meisten Fällen in der Praxis einen Erlaubnisvorbehalt einräumen lassen, so ist dem Mieter vor Anschaffung eines Hundes dringend zu empfehlen, sich zunächst auch die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um die obig beschriebenen unliebsamen Folgen zu vermeiden. Erst wenn die Erlaubnis des Vermieters (idealerweise aus Gründen der Beweissicherung schriftlich) vorliegt, sollte der Hund angeschafft und in die angemieteten Räumlichkeiten aufgenommen werden.

 

Damit jedoch der Zustimmungsvorbehalt nicht auch faktisch zu einem generellen Hundehaltungsverbot führt, muss der Vermieter im Falle der Verweigerung unter Angabe seiner Erwägungen genau begründen, wieso er der Hundehaltung nicht zustimmt. Hierbei muss er Gründe anführen, die gewichtiger sind als das Interesse des Mieters an der Haltung eines Hundes.

 

Solche Gründe können beispielsweise die konkrete Gefahr von Ruhestörungen durch Gebell, starke Verschmutzung des Hausflurs oder aber auch gesundheitliche Probleme der Mitmieter aufgrund von Allergien sein.

 

Nicht ausreichend ist jedoch die Begründung, dass durch die Tierhaltung die vermieteten Räume einer stärkeren Abnutzung ausgesetzt sind. Der Mieter hat gemäß des Mietvertrags nämlich das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. In der Rechtsprechung ist jedoch zwischenzeitlich anerkannt, dass auch die Haltung eines Hundes – mit Ausnahme von Kampfhunden- zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

 

Letztlich kommt es für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung auf den jeweiligen Einzelfall sowie die Abwägung der beidseitigen Interessen von Vermieter und Mieter an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Hundehaltung/Tierhaltung oder anderen Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!