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Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com: Erst abmahnen und dann kündigen!

Auf der Suche nach einer günstigen Unterkunft in einer fremden Stadt bedienen sich mehr und mehr Reisende des Portals airbnb.com, über welches man eine Wohnung bzw. ein freistehendes Zimmer vom Mieter bzw. Eigentümer der Wohnung buchen kann.

Die (Weiter-)Vermietung der Räumlichkeiten kann für den Mieter jedoch ernsthafte Konsequenzen haben, da durch das Anbieten der Wohnung respektive des Zimmers sowie der Übergabe der Wohnung rechtlich gesehen eine Untervermietung stattfindet, die der Vermieter nicht zu dulden hat.

Das Landgericht Amberg hat sich in einer Entscheidung vom 09.08.2017, 24 S 299/17, mit der Frage auseinanderzusetzen gehabt, ob vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen einer unerlaubten Untervermietung über Airbnb eine vorherige Abmahnung erforderlich ist oder nicht.

Der hier Beklagte hatte seine Wohnung über Airbnb drei Mal an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet und dazu entgegen dem Mietvertrag keine Einwilligung der klagenden Vermieterin eingeholt.

Im Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Sollte dies nicht geschehen, so sollte eine fristlose Kündigung des Hauptmiet-verhältnisses möglich sein.

Die Klägerin kündigte aufgrund der genannten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Eine Abmahnung sprach sie vorher nicht aus.

In der Folgezeit kam es zu keinen weiteren Untervermietungen.

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg, das Landgericht Amberg hob diese Entscheidung jedoch auf und wies die Klage ab.

Das Landgericht war der Auffassung, dass vor dem Kündigungsausspruch eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre, die hier allerdings nicht vorlag.

Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Kündigung bei einer Verletzung der mietvertraglichen Pflichten erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Entbehrlich wäre diese gewesen, wenn eine Frist oder die Abmahnung keinen Erfolg versprechen bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beides lag hier nicht vor, eine Abmahnung wäre angebracht gewesen.

Ein besonderer Grund, der so schwer wiegt, dass eine Vertragsfortsetzung seitens der Klägerin unzumutbar gewesen wäre, war nicht gegeben.

Zudem zeigt die im Mietvertrag vereinbarte Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung zunächst den Mieter zur Unterlassung auffordern muss, dass die unbefugte Untervermietung von den Parteien nicht als besonders schwerer Fall der Vertragsverletzung angesehen wurde.

Für eine fristlose Kündigung war zudem kein besonderer Grund ersichtlich. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit Erhalt der Kündigung von jeder Untervermietung abgesehen hatte.

 

 

Keine Befriedigung aus Kaution

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17

Ist das Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter nur im Falle rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses will der Vermieter auf das vom Mieter zur Verfügung gestellte Kautionsguthaben zum Ausgleich vermeintlich offener Forderungen zurückgreifen. Der Mieter widerspricht dieser Vorgehensweise, weil im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Kaution nur wegen unstreitiger oder festgestellter Forderungen in Anspruch genommen werden darf. Nachdem der Vermieter sich nicht abhalten lässt, beantragt der Mieter eine die Inanspruchnahme der Kaution untersagende einstweilige Verfügung.

Das LG Berlin folgt der Auffassung des Mieters. Der Vermieter darf auf die Kaution nur bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen zurückgreifen. Denn die Kaution hat nicht den Zweck, die Befriedung zu erleichtern, sondern soll dem Vermieter eine Sicherheit gewähren. Daher ist dem Vermieter auch ein Zugriff während der Mietzeit nicht gestattet.

Der daraus resultierende Schutz des Mieters läuft jedoch ins Leere, wenn man dem Vermieter gestattet, unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses diejenigen Handlungen nachzuholen, die ihm während desselben versagt sind. Zudem ist der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in der Lage, sich gegen die fehlerhafte und nicht insolvenzfeste Anlage des Kautionsguthabens durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts zu sichern. Zum Erhalt der Kaution kann ihm daher, wenn der Vermieter diese in Anspruch nehmen will, nur im Wege der sich dagegen richtenden einstweiligen Verfügung geholfen werden.

 

 

 

Kein Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei rückständiger Hausgeldzahlung

BGH, Urteil vom 10.12.2010, AZ: V ZR 60/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen bzw. ihm nicht das Stimmrecht entzogen werden darf, wenn er sich mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen in Verzug befindet. Dies gilt selbst bei einem erheblichen Zahlungsrückstand und für den Fall, dass in der Teilungserklärung eine solche Möglichkeit vorgesehen ist. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung ist insoweit nichtig.

Das Gericht weist darauf hin, dass der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellten, so dass hiergegen verstoßende Regelungen nach § 134 BGB nichtig seien.

Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden sind, bei der zuvor ein oder mehrere Eigentümer wegen des Zahlungsrückstandes ausgeschlossen worden sind, sind in jedem Fall für unwirksam zu erklären, ganz gleich, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Offen gelassen hat das Gericht jedoch, ob die Beschlüsse nur anfechtbar oder sogar nichtig sind. Da der betroffene Eigentümer in diesem Fall die Beschlüsse rechtzeitig angefochten hatte, kam es auf diese Frage nicht mehr an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, stehten Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!

Auf den Hund gekommen – Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen

Nicht selten entscheiden sich Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses, den besten Freund des Menschen in ihrer Wohnung aufzunehmen. Doch kann die Tierliebe im Hinblick auf das Mietverhältnis ernsthafte Folge für den Mieter in Form einer Abmahnung und im schlimmsten Fall einer fristlosen Kündigung haben.

Insoweit empfiehlt es sich vor Anschaffung eines Hundes sowohl auf Mieter- aber auch auf Vermieterseite einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, was die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart hatten. Hält nämlich der Mieter einen Hund ohne Erlaubnis des Vermieters, kann Letzterer dieses vertragswidrige Verhalten zunächst abmahnen und im Falle weiterer Zuwiderhandlungen das Mietverhältnis gar fristlos kündigen.

Denn nicht jeder Vermieter teilt die Tierliebe des Mieters und hat sich deshalb individualvertraglich bzw. über AGB einen Erlaubnisvorbehalt oder sogar ein generelles Tierhaltungsverbot einräumen lassen.

Zumindest im Hinblick auf eine formularmäßige Regelung (AGB) hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12) inzwischen entschieden, dass ein generelles mietvertragliches Verbot von Hundehaltung unzulässig sei, da es den Mieter gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 unangemessen benachteilige.

Dies Entscheidung betrifft jedoch keine vertraglichen Absprachen, die die Parteien individuell und allein für das konkrete Mietverhältnis getroffen haben, da der Mieter insoweit weniger schutzbedürftig ist, als bei Vertragsbedingungen, die ihm vom Vermieter in Gestalt von AGB formularmäßig vorgesetzt werden. Denn der Mieter handelt seine Mietvertragspflichten bei einer individuellen Vereinbarung selbst aus und verzichtet somit freiwillig auf sein Recht zur Hundehaltung.

 

Hat sich der Vermieter wie in den meisten Fällen in der Praxis einen Erlaubnisvorbehalt einräumen lassen, so ist dem Mieter vor Anschaffung eines Hundes dringend zu empfehlen, sich zunächst auch die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um die obig beschriebenen unliebsamen Folgen zu vermeiden. Erst wenn die Erlaubnis des Vermieters (idealerweise aus Gründen der Beweissicherung schriftlich) vorliegt, sollte der Hund angeschafft und in die angemieteten Räumlichkeiten aufgenommen werden.

 

Damit jedoch der Zustimmungsvorbehalt nicht auch faktisch zu einem generellen Hundehaltungsverbot führt, muss der Vermieter im Falle der Verweigerung unter Angabe seiner Erwägungen genau begründen, wieso er der Hundehaltung nicht zustimmt. Hierbei muss er Gründe anführen, die gewichtiger sind als das Interesse des Mieters an der Haltung eines Hundes.

 

Solche Gründe können beispielsweise die konkrete Gefahr von Ruhestörungen durch Gebell, starke Verschmutzung des Hausflurs oder aber auch gesundheitliche Probleme der Mitmieter aufgrund von Allergien sein.

 

Nicht ausreichend ist jedoch die Begründung, dass durch die Tierhaltung die vermieteten Räume einer stärkeren Abnutzung ausgesetzt sind. Der Mieter hat gemäß des Mietvertrags nämlich das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. In der Rechtsprechung ist jedoch zwischenzeitlich anerkannt, dass auch die Haltung eines Hundes – mit Ausnahme von Kampfhunden- zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

 

Letztlich kommt es für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung auf den jeweiligen Einzelfall sowie die Abwägung der beidseitigen Interessen von Vermieter und Mieter an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Hundehaltung/Tierhaltung oder anderen Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!