Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com: Erst abmahnen und dann kündigen!

Auf der Suche nach einer günstigen Unterkunft in einer fremden Stadt bedienen sich mehr und mehr Reisende des Portals airbnb.com, über welches man eine Wohnung bzw. ein freistehendes Zimmer vom Mieter bzw. Eigentümer der Wohnung buchen kann.

Die (Weiter-)Vermietung der Räumlichkeiten kann für den Mieter jedoch ernsthafte Konsequenzen haben, da durch das Anbieten der Wohnung respektive des Zimmers sowie der Übergabe der Wohnung rechtlich gesehen eine Untervermietung stattfindet, die der Vermieter nicht zu dulden hat.

Das Landgericht Amberg hat sich in einer Entscheidung vom 09.08.2017, 24 S 299/17, mit der Frage auseinanderzusetzen gehabt, ob vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen einer unerlaubten Untervermietung über Airbnb eine vorherige Abmahnung erforderlich ist oder nicht.

Der hier Beklagte hatte seine Wohnung über Airbnb drei Mal an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet und dazu entgegen dem Mietvertrag keine Einwilligung der klagenden Vermieterin eingeholt.

Im Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Sollte dies nicht geschehen, so sollte eine fristlose Kündigung des Hauptmiet-verhältnisses möglich sein.

Die Klägerin kündigte aufgrund der genannten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Eine Abmahnung sprach sie vorher nicht aus.

In der Folgezeit kam es zu keinen weiteren Untervermietungen.

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg, das Landgericht Amberg hob diese Entscheidung jedoch auf und wies die Klage ab.

Das Landgericht war der Auffassung, dass vor dem Kündigungsausspruch eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre, die hier allerdings nicht vorlag.

Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Kündigung bei einer Verletzung der mietvertraglichen Pflichten erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Entbehrlich wäre diese gewesen, wenn eine Frist oder die Abmahnung keinen Erfolg versprechen bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beides lag hier nicht vor, eine Abmahnung wäre angebracht gewesen.

Ein besonderer Grund, der so schwer wiegt, dass eine Vertragsfortsetzung seitens der Klägerin unzumutbar gewesen wäre, war nicht gegeben.

Zudem zeigt die im Mietvertrag vereinbarte Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung zunächst den Mieter zur Unterlassung auffordern muss, dass die unbefugte Untervermietung von den Parteien nicht als besonders schwerer Fall der Vertragsverletzung angesehen wurde.

Für eine fristlose Kündigung war zudem kein besonderer Grund ersichtlich. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit Erhalt der Kündigung von jeder Untervermietung abgesehen hatte.

 

 

Keine Befriedigung aus Kaution

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17

Ist das Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter nur im Falle rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses will der Vermieter auf das vom Mieter zur Verfügung gestellte Kautionsguthaben zum Ausgleich vermeintlich offener Forderungen zurückgreifen. Der Mieter widerspricht dieser Vorgehensweise, weil im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Kaution nur wegen unstreitiger oder festgestellter Forderungen in Anspruch genommen werden darf. Nachdem der Vermieter sich nicht abhalten lässt, beantragt der Mieter eine die Inanspruchnahme der Kaution untersagende einstweilige Verfügung.

Das LG Berlin folgt der Auffassung des Mieters. Der Vermieter darf auf die Kaution nur bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen zurückgreifen. Denn die Kaution hat nicht den Zweck, die Befriedung zu erleichtern, sondern soll dem Vermieter eine Sicherheit gewähren. Daher ist dem Vermieter auch ein Zugriff während der Mietzeit nicht gestattet.

Der daraus resultierende Schutz des Mieters läuft jedoch ins Leere, wenn man dem Vermieter gestattet, unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses diejenigen Handlungen nachzuholen, die ihm während desselben versagt sind. Zudem ist der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in der Lage, sich gegen die fehlerhafte und nicht insolvenzfeste Anlage des Kautionsguthabens durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts zu sichern. Zum Erhalt der Kaution kann ihm daher, wenn der Vermieter diese in Anspruch nehmen will, nur im Wege der sich dagegen richtenden einstweiligen Verfügung geholfen werden.

 

 

 

BGH zu Angaben über den Energieverbrauch

 

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17

Vorinstanzen:

I ZR 229/16

LG Bielefeld – Urteil vom 6. Oktober 2015 – 12 O 60/15

OLG Hamm – Urteil vom 4. August 2016 – I-4 U 137/15

und

I ZR 232/16

LG Münster – Urteil vom 25. November 2015 – 021 O 87/15

OLG Hamm – Urteil vom 30. August 2016 – I-4 U 8/16

und

I ZR 4/17

LG München II – Urteil vom 3. Dezember 2015 – 2 HK O 3089/15

OLG München – Urteil vom 8. Dezember 2016 – 6 U 4725/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16a EnEV

(1) ¹Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (…),

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

(…)

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(…)

Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von

– Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

– Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt und

– Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.

§ 5a UWG (Irreführen durch Unterlassen):

(…)

(2) Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1.die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

(…)

(4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

OLG Hamm: Silberfischchen in gebrauchter Wohnung – kein Sachmangel

Der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung kann nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser begründet keinen Mangel. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 12.06.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Münster bestätigt.

Im Dezember 2013 erwarb die seinerzeit 31 Jahre Klägerin aus Rheine vom seinerzeit 49 Jahre alten Beklagten aus Rheine eine 1994 errichtete, in Rheine gelegene Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 117.000 Euro. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im März 2014 stellte die Klägerin – so ihre Darstellung – den Befall der Wohnung mit Silberfischchen fest. In der Folgezeit hätten diese sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung, u.a. durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe habe ein massiver Befall vorgelegen. Sie hat deswegen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

Ihre auf Rückabwicklung des Kaufs gerichtete Klage ist erfolglos geblieben. Der – sachverständig beratene – 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm konnte keinen im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt hätte.

Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründe erst dann einen Mangel, so der Senat, wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse.

Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen. Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten. Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel.

 Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe.

Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 12.06.2017 (22 U 64/16)

Quelle: Christian Nubbemeyer, Pressedezernent des OLG Hamm

 

Kein Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei rückständiger Hausgeldzahlung

BGH, Urteil vom 10.12.2010, AZ: V ZR 60/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen bzw. ihm nicht das Stimmrecht entzogen werden darf, wenn er sich mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen in Verzug befindet. Dies gilt selbst bei einem erheblichen Zahlungsrückstand und für den Fall, dass in der Teilungserklärung eine solche Möglichkeit vorgesehen ist. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung ist insoweit nichtig.

Das Gericht weist darauf hin, dass der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellten, so dass hiergegen verstoßende Regelungen nach § 134 BGB nichtig seien.

Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden sind, bei der zuvor ein oder mehrere Eigentümer wegen des Zahlungsrückstandes ausgeschlossen worden sind, sind in jedem Fall für unwirksam zu erklären, ganz gleich, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Offen gelassen hat das Gericht jedoch, ob die Beschlüsse nur anfechtbar oder sogar nichtig sind. Da der betroffene Eigentümer in diesem Fall die Beschlüsse rechtzeitig angefochten hatte, kam es auf diese Frage nicht mehr an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, stehten Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!

Auf den Hund gekommen – Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen

Nicht selten entscheiden sich Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses, den besten Freund des Menschen in ihrer Wohnung aufzunehmen. Doch kann die Tierliebe im Hinblick auf das Mietverhältnis ernsthafte Folge für den Mieter in Form einer Abmahnung und im schlimmsten Fall einer fristlosen Kündigung haben.

Insoweit empfiehlt es sich vor Anschaffung eines Hundes sowohl auf Mieter- aber auch auf Vermieterseite einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, was die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart hatten. Hält nämlich der Mieter einen Hund ohne Erlaubnis des Vermieters, kann Letzterer dieses vertragswidrige Verhalten zunächst abmahnen und im Falle weiterer Zuwiderhandlungen das Mietverhältnis gar fristlos kündigen.

Denn nicht jeder Vermieter teilt die Tierliebe des Mieters und hat sich deshalb individualvertraglich bzw. über AGB einen Erlaubnisvorbehalt oder sogar ein generelles Tierhaltungsverbot einräumen lassen.

Zumindest im Hinblick auf eine formularmäßige Regelung (AGB) hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12) inzwischen entschieden, dass ein generelles mietvertragliches Verbot von Hundehaltung unzulässig sei, da es den Mieter gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 unangemessen benachteilige.

Dies Entscheidung betrifft jedoch keine vertraglichen Absprachen, die die Parteien individuell und allein für das konkrete Mietverhältnis getroffen haben, da der Mieter insoweit weniger schutzbedürftig ist, als bei Vertragsbedingungen, die ihm vom Vermieter in Gestalt von AGB formularmäßig vorgesetzt werden. Denn der Mieter handelt seine Mietvertragspflichten bei einer individuellen Vereinbarung selbst aus und verzichtet somit freiwillig auf sein Recht zur Hundehaltung.

 

Hat sich der Vermieter wie in den meisten Fällen in der Praxis einen Erlaubnisvorbehalt einräumen lassen, so ist dem Mieter vor Anschaffung eines Hundes dringend zu empfehlen, sich zunächst auch die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um die obig beschriebenen unliebsamen Folgen zu vermeiden. Erst wenn die Erlaubnis des Vermieters (idealerweise aus Gründen der Beweissicherung schriftlich) vorliegt, sollte der Hund angeschafft und in die angemieteten Räumlichkeiten aufgenommen werden.

 

Damit jedoch der Zustimmungsvorbehalt nicht auch faktisch zu einem generellen Hundehaltungsverbot führt, muss der Vermieter im Falle der Verweigerung unter Angabe seiner Erwägungen genau begründen, wieso er der Hundehaltung nicht zustimmt. Hierbei muss er Gründe anführen, die gewichtiger sind als das Interesse des Mieters an der Haltung eines Hundes.

 

Solche Gründe können beispielsweise die konkrete Gefahr von Ruhestörungen durch Gebell, starke Verschmutzung des Hausflurs oder aber auch gesundheitliche Probleme der Mitmieter aufgrund von Allergien sein.

 

Nicht ausreichend ist jedoch die Begründung, dass durch die Tierhaltung die vermieteten Räume einer stärkeren Abnutzung ausgesetzt sind. Der Mieter hat gemäß des Mietvertrags nämlich das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. In der Rechtsprechung ist jedoch zwischenzeitlich anerkannt, dass auch die Haltung eines Hundes – mit Ausnahme von Kampfhunden- zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

 

Letztlich kommt es für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung auf den jeweiligen Einzelfall sowie die Abwägung der beidseitigen Interessen von Vermieter und Mieter an.

Wenn Sie Fragen zum Thema Hundehaltung/Tierhaltung oder anderen Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumrechts haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) sowie Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger gerne als Ansprechpartner zur Verfügung!

BGH führt Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen fort

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Hausgrundstück, das im Jahr 2014 vom Kläger – einem eingetragenen Verein – erworben wurde, ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.

Der Kläger ist zugleich an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln (Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz) und ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen eines „Arbeits- und Lebensprojekts“ zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.

Mit Schreiben vom 1. August 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne. Denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in der ersten Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil allerdings abgeändert und die Klage abgewiesen, da der Kläger nicht ansatzweise dargelegt habe, welche Nachteile ihm selbst – und nicht der Gesellschaft – drohten, wenn das Projekt unter Aussparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde.

Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* gegeben ist. Der Kläger würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten – selbst wenn man ihm zusätzlich zu seinen wirtschaftlichen Interessen die Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattete –  keinen Nachteil „von einigem Gewicht“ erleiden. Damit überträgt der Senat seine im Urteil vom 29. März 2017 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters (VIII ZR 45/16, noch nicht veröffentlicht; Pressemitteilung Nr. 43/2017) auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters.

Auch im nun entschiedenen Fall war einer der typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB*, in denen der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt hat, unter welchen Umständen dem Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandinteresse des Mieters zukommt, nicht einschlägig. Der vom Kläger zusätzlich zur Generalklausel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* benannte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) setzt voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hegt der Kläger jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch die Vermietung des – nach der Sanierung im Wert gestiegenen Grundstücks – an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Damit schied schon mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Bei Anwendung der danach allein noch in Betracht kommenden Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16; Pressemitteilung Nr. 43/2017) entschieden hat, geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB* allerdings einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die Intensität eines erheblichen Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfordern kann.

Gemessen hieran ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Dabei kann letztlich sogar offen bleiben, ob sich der Kläger als privater Vermieter überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der Gesellschaft (GmbH) – und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist – verfolgten Projekts berufen kann. In diesem Fall wäre sein Interesse zwar (auch) darauf gerichtet, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen. Insofern bleibt der personale Einschlag des Nutzungsinteresses jedoch deutlich hinter dem der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB*) zurück. Daneben verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der Gesellschaft zur Verwirklichung des von dieser geplanten – und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten – Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. Außerdem ist er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

Insgesamt weist die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichen die vom Kläger aufgeführten Gründe jedoch nicht. Insbesondere gefährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts nicht, sondern führt lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können.

Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Kurzinfo: Schönheitsreparaturen im Rahmen des Auszugs

 Ein in der Anwaltspraxis nicht selten anzutreffender Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter stellt das Thema Schönheitsreparaturen dar. So obliegt die Erhaltung der Mietsache gemäß den gesetzlichen Regelungen des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zwar grundsätzlich dem Vermieter, jedoch wird diesem eingeräumt durch Formularverträge (AGB) bzw. individualvertragliche Absprachen die Erhaltungspflicht in Form von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.

Im Zuge der diesbezüglich bereits umfassenden Rechtsprechungshistorie des Bundesgerichtshofs war dieser mit einer Vielzahl von Entscheidungen betraut, die überwiegend die Frage betraf, in welchem Umfang der Vermieter berechtigt sei, Schönheitsreparaturen vom Mieter zu verlangen.Nicht selten wirft sich vor allem zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters die Frage auf, welche konkreten Arbeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen und von welcher Qualität diese erbracht sein müssen.

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist insoweit irritierend, sind hierunter im eigentlichen Sinne keine Reparaturen, sondern vielmehr Dekorationsarbeiten zu verstehen. Da für die die Begrifflichkeit „Dekorationsarbeiten“ keine gesetzliche Definition besteht, hilft sich die höchstrichterliche Rechtsprechung mit der Anlehnung an eine Norm aus dem öffentlich geförderten sozialen Wohnbau (§ 28 Abs. 4 S. 5 II. BV) die als Dekorationsarbeiten das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ansieht. Zudem vertritt der BGH die Auffassung, dass ggf. eine gründliche Reinigung des Teppichbodens geschuldet ist.

Doch nachdem der Mieter nunmehr Kenntnis darüber hat, welche Arbeiten er vor der Schlüsselübergabe zu verrichten hat, stellt sich weiter die Frage, welcher Qualitätsmaßstab den zu erbringenden Leistungen zu Grunde zu legen ist.

Die Schönheitsreparaturen wie obig beschrieben sind nach ständiger Rechtsprechung der Instanzgerichte und auch des Bundesgerichtshofes in mittlerer Art und Güte zu leisten (§ 243 Abs. 1 BGB), d.h. speziell im Hinblick auf malermäßige Behandlung kann der Vermieter eine fachmännische Leistung verlangen (BGH- Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 77/03).

Uneinigkeit besteht jedoch darüber, ob unter fachmännischer Leistung eine DIN-gerechte und fachhandwerklich ordnungsgemäße Arbeit verstanden wird, wie sie von Malerfachbetrieben erbracht wird. Erwartet werden kann jedenfalls eine ordnungsgemäße und sauber ausgeführte Arbeit, bei der kleinere Mängel im Rahmen der objektiven Bewertung unschädlich sein sollen. Eine gleichmäßige Farbdeckung ist ebenso wie das saubere Schließen von Dübellöchern seitens des Mieters aber in jedem Fall geschuldet.

Wenn Sie weitere Fragen bezüglich der unübersichtlichen Thematik Schönheitsreparaturen aber auch anderer mietrechtlicher Angelegenheiten haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (zugl. Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht) und Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger als Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

 

BGH zu Eigenbedarfskündigung

Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen in Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs an (§ 573 Abs. 1 BGB*)

Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einer Entscheidung erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Sachverhalt:

Der Kläger hatte im Jahr 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine 4-Zimmer-Wohnung in Koblenz gemietet; die monatliche Miete betrug zuletzt 523,09 € brutto. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2010 mit der – vom Kläger durchgängig bestrittenen – Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt.

Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess am 14. Juni 2011 einen Vergleich, in dem sich der Kläger verpflichtete, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Im Anschluss an den am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des Klägers zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine – nicht mit Hausmeisterdiensten betraute – Familie in die Wohnung ein.

Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Prozessverlauf:

Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer des Landgerichts darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räumungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, veröffentlicht in NJW 2015, 2324) hat der Senat dieses (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Auch die neue Kammer hat die Berufung des Klägers gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückgewiesen. Das Gericht sei aufgrund der Darlegungen des Beklagten und insbesondere der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des als Zeugen vernommenen neuen Hausmeisters überzeugt, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung und noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Beklagte habe plausibel vorgetragen, der neue Hausmeister habe ihn erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (unter anderem Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung einziehen werde.

Mit der vom Senat erneut zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil nur insoweit bestätigt, als darin hinsichtlich einer einzelnen, nicht ausreichend substantiierten Schadensposition zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil ein weiteres Mal aufgehoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kammer des Landgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung seiner Rechtsauffassung getroffen werden. Dabei hat er die besondere Bedeutung hervorgehoben, die der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte gerade in Fällen zukommt, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung – insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens – kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Diesen strengen Anforderungen ist der Beklagte hier nicht gerecht geworden. Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage wäre zu erwarten gewesen, dass er mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs im Juni 2011 alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würde. Hierzu hat der Beklagte jedoch nichts vorgetragen, sondern ausgeführt, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche „überlegt“ und ihm mitgeteilt, dass die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner – seit längerem andauernden – Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nunmehr doch nicht anmieten wolle. Diese Darstellung erscheint jedoch nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln.

Außerdem hat es das Berufungsgericht versäumt, sich mit unter Beweis gestellten Einwänden des Klägers gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage auseinander zu setzen. Auch weiterem unter Beweis gestellten Vortrag des Klägers, der den vom Beklagten geltend gemachten Bedarf gerade an der streitgegenständlichen Wohnung in Frage stellte, ist das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht nachgegangen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes