Übersicht > Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit getroffen. Nach diesem Grundsatz ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Klägerin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche betreffend der Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 € enthält. Die Beklagten beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen “Betriebskostenspiegels für Deutschland” einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 €. Die Differenz von 395,95 € behielten die Beklagten von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 € brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen trägt.

Im Streitfall ist den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen. Insbesondere genügte der Hinweis der Beklagten auf einen gegenüber dem “Betriebskostenspiegel für Deutschland” erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.

Auch der weitere Hinweis der Beklagten, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reichte nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen, da die Beklagten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten verfügten wie die Klägerin. So konnten sich die Beklagten über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen.

Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin war in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.

Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die Beklagten ebenfalls nicht vorgetragen.

Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Das Landgericht Berlin hat einen zur Tatzeit 16 Jahre alten, aus einer libanesischen Großfamilie stammenden Deutschen wegen Totschlags zu einer Jugendstrafe von sechs Jahren verurteilt. Es hat sich davon überzeugt, dass der Angeklagte beauftragt war, seine beiden Halbbrüder aus der Wohnung der Lebensgefährtin seines Vaters abzuholen. Nachdem sich die junge Frau geweigert hatte, die Kinder herauszugeben, tötete der Angeklagte sie mit einem am Tatort ergriffenen Kochmesser durch 13 Messerstiche in den Oberkörper und Rücken.

Das Landgericht Berlin hat einen zur Tatzeit 16 Jahre alten, aus einer libanesischen Großfamilie stammenden Deutschen wegen Totschlags zu einer Jugendstrafe von sechs Jahren verurteilt. Es hat sich davon überzeugt, dass der Angeklagte beauftragt war, seine beiden Halbbrüder aus der Wohnung der Lebensgefährtin seines Vaters abzuholen. Nachdem sich die junge Frau geweigert hatte, die Kinder herauszugeben, tötete der Angeklagte sie mit einem am Tatort ergriffenen Kochmesser durch 13 Messerstiche in den Oberkörper und Rücken.

Der 5. (Leipziger) Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat die Verurteilung des während des gesamten Verfahrens schweigenden Angeklagten wegen durchgreifender Mängel der Beweiswürdigung aufgehoben.

Diese betreffen insbesondere die Würdigung des Verhaltens des ebenfalls als Täter in Betracht kommenden Vaters des Angeklagten. Dieser verfügte über ein Tatmotiv, weil ihn seine Lebensgefährtin mit den Kindern verlassen wollte. Bei dieser Sachlage hätte das Landgericht den Angeklagten belastende Bekundungen des nach der Tat untergetauchten Vaters als Zeuge und Angaben zu seinem eigenen Alibi nicht als Aussage eines neutralen Zeugen würdigen dürfen.

Die neu berufene Jugendkammer wird sich auch näher mit dem sich aus der Beweislage aufdrängenden Alternativgeschehen, einer Rolle des Angeklagten als Gehilfe, Mittäter oder Auftragstäter zu befassen haben.

Beschluss vom 2. August 2011 – 5 StR 259/11

Der 5. (Leipziger) Strafsenat des Bundesgerichtshofs hat die Verurteilung des während des gesamten Verfahrens schweigenden Angeklagten wegen durchgreifender Mängel der Beweiswürdigung aufgehoben.

Diese betreffen insbesondere die Würdigung des Verhaltens des ebenfalls als Täter in Betracht kommenden Vaters des Angeklagten. Dieser verfügte über ein Tatmotiv, weil ihn seine Lebensgefährtin mit den Kindern verlassen wollte. Bei dieser Sachlage hätte das Landgericht den Angeklagten belastende Bekundungen des nach der Tat untergetauchten Vaters als Zeuge und Angaben zu seinem eigenen Alibi nicht als Aussage eines neutralen Zeugen würdigen dürfen.

Die neu berufene Jugendkammer wird sich auch näher mit dem sich aus der Beweislage aufdrängenden Alternativgeschehen, einer Rolle des Angeklagten als Gehilfe, Mittäter oder Auftragstäter zu befassen haben.

Beschluss vom 2. August 2011 – 5 StR 259/11

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs