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von Rechtsanwalt Christoph Wink
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Im Rahmen seines Urteils vom 28.05.08 hat sich der BGH (VIII ZR 281/07) mit der Frage befasst, ob Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsgemäß erstellt worden sind, wenn diese für mehrere (aufeinander folgende) Abrechnungsperioden erteilt werden und dabei die Flächenangaben ohne nähere Erläuterungen variieren. [Anwalt News weiter…]

Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. So entschied der BGH am 9. Juli 2008 (Az: VIII ZR 181/07)

In seinem Beschluss vom 15. April 2008 (Az: 32 S 1/08) legte das Landgericht fest, dass bei Störung des Hausfriedens durch einen Mieter diesem fristlos gekündigt werden kann.

von Rechtsanwalt Christoph Wink
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Mit Urteil vom 14. 11. 2007 (VIII ZR 19/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten darstellen, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. [Anwalt News weiter…]

von Rechtsanwalt Christoph Wink
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Der BGH hat mit Urteil vom 18.06.08 (VIII ZR 224/07) eine Klausel in einem Mietvertrag (Wohnraummiete) für unwirksam erklärt, wonach der Mieter verpflichtet wurde, bei Schönheitsreparaturen nur ”neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten” zu verwenden - und damit auch die gesamte formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als unwirksam erachtet. [Anwalt News weiter…]

In seinem Beschluss vom 19.03.2008 (I ZB 56/07) hat der BGH zu der umstrittenen Frage Stellung genommen, ob gegen den nichtehelichen Lebensgefährten und gegen (mittlerweile) volljährige Kinder eines Mieters (die selbst nicht Vertragspartei sind) ein separater Vollstreckungstitel (hier: Räumungsurteil) erforderlich ist. [Anwalt News weiter…]

Mit seinem Urteil vom 20.02.2008 (VIII ZR 27/07) hatte sich der BGH mit verschiedenen Aspekten der Berechnung einer Heiz- und Betriebskostenpositionen zu befassen. Gegenstand der Entscheidung war insbesondere, ob ein Vermieter (1.) nach dem sog. “Abflussprinzip” abrechnen darf, wie (2.) bei der Position „Hauswartkosten” nicht umlagefähige Kosten (Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) zu berücksichtigen sind und (3.) wie bei der Schätzung von Stromkosten der Heizungsanlage bei fehlendem Zähler zu verfahren ist. [Anwalt News weiter…]

Der BGH hat mit Urteil vom 20.02.2008 (VIII ZR 139/07) entschieden, dass Mieter eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung wegen eines angeblichen Fehlverhaltens nicht isoliert angreifen können - auch dann nicht, wenn der Vermieter die Abmahnung zu Unrecht ausgesprochen hat. [Anwalt News weiter…]

Mit Urteil vom 23.01.2008 (VIII ZR 82/07) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei der Ermittlung der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliches Einwohnermelderegister zurückgreifen darf - dies sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietobjekt mit einer Vielzahl von Wohnungen. [Anwalt News weiter…]

Der BGH hat mit Urteil vom 16.01.2008 (VIII ZR 222/06) entschieden, dass Mieter für eine eigenmächtige Mängelbeseitigung regelmäßig keinen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber ihrem Vermieter haben. [Anwalt News weiter…]

Mit Urteil vom 05.07.2007 (IX ZR 185/06) hat der BGH entschieden, dass in der Vermieterinsolvenz kein durchsetzbarer Anspruch auf Überlassung des Mietobjekts besteht, wenn dem Mieter noch kein Besitz an dem Mietobjekt eingeräumt worden ist. [Anwalt News weiter…]

Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 20.12.2007 (Az. IX ZR 132/06) entschieden, dass Mieter die von ihnen geleistete Kaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann ungekürzt herausverlangen können (aussondern), wenn der Vermieter die Kaution - wie in § 551 Abs.3 S.3 BGB vorgeschrieben - von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Hat der Vermieter gegen diese Bestimmung verstoßen, stellt der Auszahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung dar.

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Das Hessische Landessozialgericht hat mit Urteil vom 05.09.2007 (L 6 AS 145/07 ER) entschieden, dass Arbeitslosengeld-II-Empfänger, die bei einem Umzug in eine angemessene Wohnung ein Darlehen zur Zahlung der Mietkaution erhalten haben, dieses regelmäßig nicht zurückzahlen müssen. [Anwalt News weiter…]

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 12.12.07 (VIII ZR 11/07) mit der Frage befasst, wie detailliert ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen ist, das auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gestützt wird und hierzu entscheiden, dass die ausdrückliche Mitteilung der im Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Spanne nicht erforderlich ist.

Im entschiedenen Fall war der Kläger Vermieter, die Beklagten Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 1. Januar 2004 und erläuterte dieses Verlangen u.a. wie folgt:

“Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Qua-dratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …”

Das Amts- und auch Landgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen; das Mieterhöhungsverlangen sei bereits formell unwirksam, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben.

Der Bundesgerichtshof hingegen entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sei: “Es ist in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.”

Quelle:

Über die Entscheidung informiert die aktuelle Pressemitteilung des BGH. Die Entscheidung wird im Volltext in Kürze über die Homepage des Bundesgerichtshofs (www.bundesgerichtshof.de) abrufbar sein.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Grundsatzentscheidung vom 27.06.07 (VIII ZR 202/06) mit der Frage befasst, ob der Vermieter berechtigt ist, einseitig von der ursprünglichen Wärmeversorgung mittels Zentralheizung auf Fernwärme umzustellen und die hierdurch anfallenden Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. [Anwalt News weiter…]

Mit Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 340/06) hatte sich der BGH mit der Wirksamkeit einer Vertragsklausel zu befassen, die die Haltung von Tieren “mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen” von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte. [Anwalt News weiter…]

Das OLG Brandenburg hat mit Beschluss vom 27.08.07 (7 W 82/07) entschieden, dass Stadtwerke die Fernwärmeversorgung für ein Haus sperren dürfen, wenn der Eigentümer (=Vermieter) Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat - auch wenn dies letztlich zulasten der Mieter geht. [Anwalt News weiter…]

In seinem Urteil vom 23.05.07 (VIII ZR 231/06) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, nach welchen Regelungen die tatsächliche Größe von Wohnflächen zu ermitteln ist. [Anwalt News weiter…]

Seit dem 14.09.2007 ist bei der Abfassung von Preisklauseln in Verträgen zwingend das Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (PreisklauselG) zu berücksichtigen.

Das Gesetz sieht für Wertsicherungsklauseln ein generelles Indexierungsverbot mit konkreten Ausnahmetatbeständen vor. Das - bislang erforderliche - Genehmigungverfahren unter Beteiligung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) entfällt.

Auf “Alt”-Klauseln, die bis zum 13.09.2007 vereinbart wurden, sind weiterhin - vorbehaltlich einer nachträglichen vertraglichen Änderung - das Preisangaben- und Preisklauselgesetz und die Preisklauselverordnung anzuwenden. 

Linkhinweis:

Der Text des PreisklauselG kann über die Internetpräsenz des Bundesministeriums der Justiz (www.gesetze-im-internet.de) abgerufen werden.

Mit Urteil vom 12.09.07 (VIII ZR 316/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (”isolierte Endrenovierungsklausel”) in Wohnraummietverträgen unwirksam sei. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. [Anwalt News weiter…]

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 07.02.07 (23 S 108/06) entschieden, dass der Vermieter dafür beweispflichtig ist, dass dem Mieter die Betriebskostenab-rechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Der bloße Nachweis der Absendung der Abrechnung reiche hierfür nicht aus.Zugleich erkannte das Landgericht, dass ein diesbezügliches Versäumnis der Hausverwaltung dem Vermieter gem. § 278 BGB zuzurechnen ist.

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Mit Urteil vom 20.10.2006 (1 U 12/06) hat das OLG Köln entschieden, dass die - für das Wohnraummietrecht normierte - Ausschlussfrist des § 556 III 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung findet. [Anwalt News weiter…]

Der BGH hat mit Urteil vom 23.05.07 (VIII ZR 138/06) entschieden, dass sich der Umfang einer nach § 558 BGB zulässigen Mieterhöhung regelmäßig nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche richtet - auch, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist, als im Vertrag angegeben.

Eine Abweichung hiervon sei nur geboten, wenn die Wohnflächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Erst wenn diese Grenze überschritten ist, kann dem Vermieter ein Festhalten an der Vereinbarung über die Wohnungsgröße nicht mehr zugemutet werden.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 78/2007

Das OLG Karlsruhe hat mit Urteil vom 18.04.2007 (7 U 186/06) entschieden, dass Vermieter bei der Unwirksamkeit einer Klausel über die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einen Zuschlag zu der Miete verlangen können. [Anwalt News weiter…]

Der Bundesrat hat am 16.02.2007 die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verabschiedet.

Hierzu das Bundesjustizministerium in einer Pressemitteilung vom 16.02.07: 

Der Bundesrat hat heute die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes verabschiedet. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten.

„Wir reagieren mit dem Gesetz auf den gestiegenen Renovierungsbedarf in vielen Wohnungseigentumsanlagen. Besonders in mittleren und größeren Wohnanlagen ist die bislang erforderliche Einstimmigkeit für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen oft schwer zu erreichen. Das erzeugt Unsicherheit und führt zu Modernisierungsstaus“, erläuterte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries. „Die neuen Regelungen stärken die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften. Die Eigentümerinnen und Eigentümer der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland werden ihre Angelegenheiten einfacher als bisher regeln können. Die Reform macht das Wohneigentum praktikabler und kommt den Eigentümern unmittelbar zu Gute. Sie wird die Attraktivität des Wohneigentums weiter erhöhen und so auch für die Zukunft sichern“, so Zypries weiter.

Die Regelungen im Einzelnen:

• Das Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Künftig können die Wohnungseigentümer beispielsweise mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Für alle diese Maßnahmen ist nach geltendem Recht grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
• Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Das Gesetz trägt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, s! o haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 ¤ auf 100 ¤.
• Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.
• Das Gesetz verbessert die Möglichkeiten, sich über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft näher zu informieren. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
• Schließlich führt das Gesetz für ein begrenztes Vorrecht sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Quelle: Referat Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des Bundesministeriums der Justiz

Die ordentliche Kündigung eines Vermieters ist berechtigt, wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten hat. Dies gilt nach Auffassung des Bundesgerichthofs auch dann, wenn der Mieter vom Mieterschutzverein fahrlässig falsch beraten wurde. Dem Mieter sei dann das Verschulden des Mieterschutzvereines gemäß § 278 BGB zuzurechnen (Urteil vom 25.10.2006, Az.: VIII ZR 102/06). 

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Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf.

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Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrech an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 19.6.06 (AZ: VIII ZR 284/05).

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BGH Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05

Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Ver-unreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum , Zum Inhalt einer Verpflichtung zur “besenreinen” Rückgabe der Wohnung

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mieter einer Wohnung des Klägers in Hockenheim. Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten unter anderem Zahlung von Schadensersatz wegen der Kosten von Maler- und Reinigungsarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) begehrt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage die Auszahlung einer Mietkaution verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die  vom Berufungsgericht zugelassene  Revision des Klägers zurückgewiesen.

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Wer zu Miete wohnt und nicht direkt Kunde des Gas- oder Stromversorgers ist, kann gegen die Rechnung direkt keinen Einwand erheben, weil er nicht Empfänger der Rechnung ist. Jedoch treiben die höheren Energiekosten die Nebenkosten nach oben. Nun gibt es ein Urteil des Kammergerichts Berlin (Az 12 U 216/04), wonach der Vermieter verpflichtet ist, bei Kostensteigerungen von über 10 % je Position nachvollziehbare Gründe anzugeben, sowie deren Unvermeidbarkeit im Einzelnen darzulegen.
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