Übersicht > Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere “die Kosten der verbrauchten Brennstoffe”. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass der Verkauf eines Gebrauchtwagens durch eine GmbH an einen Verbraucher grundsätzlich auch dann den Vorschriften über den Verbrauchsgüterkauf (§ 474 BGB) unterliegt, wenn es sich hierbei um ein für die GmbH “branchenfremdes” Nebengeschäft handelt. Damit gelten in diesen Fällen dann auch die Vorschriften des Verbraucherschutzes, die im Rahmen des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes in das BGB integriert wurden.

Der Ehemann der Klägerin kaufte im Dezember 2006 von der Beklagten, einer im Bereich der Drucktechnik tätigen GmbH, unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung einen gebrauchten Pkw zum Preis von 7.540 €. Nach Übergabe und Bezahlung des Fahrzeugs erklärte der Ehemann der Klägerin mit Anwaltsschreiben im Januar 2007 die Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung, die Beklagte habe ein Klappergeräusch im Motorbereich verschwiegen. Die Beklagte erwiderte, das Fahrzeug sei zum Zeitpunkt der Übergabe mangelfrei gewesen, wies die Anfechtung zurück und lehnte die Rückabwicklung des Kaufvertrags ab. Mit ihrer Klage hat die Klägerin aus abgetretenem Recht ihres Ehemanns die Beklagte auf Zahlung von 7.540 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übergabe des Fahrzeugs sowie Feststellung des Annahmeverzugs in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage weitgehend stattgegeben.

Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des die Klage abweisenden erstinstanzlichen Urteils. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Anschluss an die Rechtsprechung des XI. Zivilsenats zum Verbraucherdarlehensvertrag (BGHZ 179, 126 ff.) entschieden, dass auch der Verkauf beweglicher Sachen durch eine GmbH im Zweifel zum Betrieb des Handelsgewerbes der GmbH gehört (§ 344 Abs. 1 HGB) und damit, auch soweit es sich um branchenfremde Nebengeschäfte handelt, unter die Bestimmungen der §§ 474 ff. BGB über den Verbrauchsgüterkauf fällt. Es ist nicht erforderlich, dass der Geschäftszweck der Handelsgesellschaft auf den Verkauf von Gegenständen gerichtet ist. Da die Beklagte die gesetzliche Vermutung des § 344 Abs. 1 HGB nicht widerlegt hat, handelt es sich auch im vorliegenden Fall um ein Unternehmergeschäft im Sinne der §§ 14, 474 BGB, so dass der Beklagten die Berufung auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss verwehrt ist. Gleichwohl hatte die Klage keinen Erfolg. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines Sachmangels des Fahrzeugs scheiterte daran, dass der Ehemann der Klägerin der Beklagten keine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hatte. Eine Fristsetzung war nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, im vorliegenden Fall entbehrlich. Die tatrichterlichen Feststellungen rechtfertigen nicht die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Beklagte die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hätte.

Urteil vom 13. Juli 2011 – VIII ZR 215/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine Entscheidung zur Erheblichkeit eines Mangels beim Kfz-Kauf getroffen.

Der Kläger kaufte im September 2003 vom Beklagten ein Neufahrzeug Mazda M 6 Kombi für 25.860 €. Nach Auslieferung des Fahrzeugs rügte der Kläger eine Vielzahl von Mängeln, die zu einer Reihe von Werkstattaufenthalten führten. Mit Schreiben vom 23. November 2005 trat der Kläger vom Kaufvertrag zurück. Mit seiner Klage hat er Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs sowie Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begehrt. Das Landgericht hat der Klage nach Abzug einer Nutzungsentschädigung überwiegend stattgegeben, nachdem durch ein im Prozess eingeholtes Sachverständigengutachten Rostanhaftungen im Bereich am Fahrzeugunterboden befindlichen Fahrgestells sowie Fehler an der vorderen Achseinstellung festgestellt worden waren. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt, dass – anders als die Rostanhaftungen am Unterboden – die Fehler an der vorderen Achseinstellung zwar einen Mangel darstellten. Dieser sei jedoch unter anderem wegen der im Verhältnis zum Kaufpreis geringen Mangelbeseitigungskosten von weniger als fünf Prozent unerheblich und berechtige nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Die hiergegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel des gelieferten Fahrzeugs unerheblich ist und der Käufer deswegen nicht vom Kaufvertrag zurücktreten kann, auf den Zeitpunkt der Rücktrittserklärung abzustellen ist. Ist in diesem Zeitpunkt die Ursache des fehlerhaften Fahrverhaltens eines Fahrzeugs trotz mehrerer Reparaturversuche des Verkäufers nicht ermittelt, ändert an der Erheblichkeit des Mangels nichts, dass durch ein im Verlauf des Rechtsstreits eingeholtes Gutachten die Ursache des Mangels und die mit verhältnismäßig geringem Aufwand zu bewerkstelligende Möglichkeit seiner Behebung offenbar geworden sind.

Urteil vom 15. Juni 2011 - VIII ZR 139/09

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine Entscheidung zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung von mehr als 10 % bei einer möbliert vermieteten Wohnung getroffen.

Der Kläger ist seit 2006 Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung des Beklagten in Berlin. Die monatlich zu zahlende Kaltmiete beträgt 560 €, hinzu kommen ein Heizkostenvorschuss von 15 € und ein Stromkostenvorschuss von 25 €. Im Mietvertrag wurde die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 44,3 m². Der Kläger hält wegen der Flächenabweichung von 11,5 % eine Minderung der Kaltmiete in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte mit Schreiben von Mai 2009 eine teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die gesamte Mietzeit in Höhe von 1.964,20 €. Der Beklagte meint, in der Kaltmiete sei die Möblierung der Wohnung berücksichtigt worden; deshalb sei die Miete nur um insgesamt 736,58 € gemindert. Diesen Betrag hat er dem Kläger erstattet.

Mit seiner Klage hat der Kläger den Beklagten auf Zahlung des Differenzbetrages in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 288,22 € stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums ist nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können.

Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 209/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Urteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs 

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Zur Wohnungsgröße heißt es in § 1 des Mietvertrags:

“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”

Die monatlich zu zahlende Miete betrug 390 € zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 110 €. Der Kläger verlangt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Die Beklagte beruft sich auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung und hat darüber hinaus mit einem angeblichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt. Zur Begründung beruft sie sich darauf, die tatsächliche Größe der Wohnung betrage nur 41,63 m². Das Amtsgericht hat auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 m² zugrunde gelegt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und der Klage daher nur in geringer Höhe stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin eine Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und die Beklagte zu weitergehender Zahlung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe der Wohnung in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Vielmehr haben die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen, sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

von Rechtsanwalt Christoph Wink
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Mit Urteil vom 29.04.2009 (VIII ZR 142/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (regelmäßig bei mehr als 10%) einen wichtigen Grund darstellt, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. [Anwalt News weiter…]

Der BGH hat mit Urteil vom 16.01.2008 (VIII ZR 222/06) entschieden, dass Mieter für eine eigenmächtige Mängelbeseitigung regelmäßig keinen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber ihrem Vermieter haben. [Anwalt News weiter…]