Übersicht > Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen.

Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem “Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich”, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB* auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 242/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 173/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum erforderlichen Inhalt eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten vermieteter Wohnräume getroffen.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin-Mitte. Die Klägerin verlangt vom Beklagten gestützt auf den Mietspiegel Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17. Juli 2008 sind öffentliche Förderungsmittel, die die Voreigentümerin der Klägerin 1999 für die Mietwohnung erhalten hat, nicht aufgeführt. Der Förderungsvertrag betrifft die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Er enthält die Regelung, dass die Förderungsmittel als Drittmittel nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt sind, während die Modernisierung allein durch die Eigenmittel des Vermieters finanziert werden soll. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht voraussetzt, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden. Die Angabepflicht des Vermieters soll gewährleisten, dass der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Anrechnung von Förderungsmitteln überprüfen kann. Nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen.

Urteil vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Mit Urteil vom 11. 03.09 (VIII ZR 74/08) hat der Bundesgerichtshof wiederholt klargestellt, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht zwingend erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen. Vielmehr reiche es aus, wenn dieser ohne weiteres eingesehen werden kann (hier: im Kundencenter des Vermieters). [Anwalt News weiter…]

Ein Vermieter kann im Rahmen einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. So entschied der BGH am 9. Juli 2008 (Az: VIII ZR 181/07)

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 12.12.07 (VIII ZR 11/07) mit der Frage befasst, wie detailliert ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen ist, das auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gestützt wird und hierzu entscheiden, dass die ausdrückliche Mitteilung der im Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Spanne nicht erforderlich ist.

Im entschiedenen Fall war der Kläger Vermieter, die Beklagten Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 1. Januar 2004 und erläuterte dieses Verlangen u.a. wie folgt:

“Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Qua-dratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …”

Das Amts- und auch Landgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen; das Mieterhöhungsverlangen sei bereits formell unwirksam, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben.

Der Bundesgerichtshof hingegen entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sei: “Es ist in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.”

Quelle:

Über die Entscheidung informiert die aktuelle Pressemitteilung des BGH. Die Entscheidung wird im Volltext in Kürze über die Homepage des Bundesgerichtshofs (www.bundesgerichtshof.de) abrufbar sein.

Der BGH hat mit Urteil vom 23.05.07 (VIII ZR 138/06) entschieden, dass sich der Umfang einer nach § 558 BGB zulässigen Mieterhöhung regelmäßig nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche richtet - auch, wenn die Wohnung tatsächlich größer ist, als im Vertrag angegeben.

Eine Abweichung hiervon sei nur geboten, wenn die Wohnflächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Erst wenn diese Grenze überschritten ist, kann dem Vermieter ein Festhalten an der Vereinbarung über die Wohnungsgröße nicht mehr zugemutet werden.

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 78/2007

Das OLG Karlsruhe hat mit Urteil vom 18.04.2007 (7 U 186/06) entschieden, dass Vermieter bei der Unwirksamkeit einer Klausel über die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter einen Zuschlag zu der Miete verlangen können. [Anwalt News weiter…]