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Unerlaubte Untervermietung über airbnb.com: Erst abmahnen und dann kündigen!

Auf der Suche nach einer günstigen Unterkunft in einer fremden Stadt bedienen sich mehr und mehr Reisende des Portals airbnb.com, über welches man eine Wohnung bzw. ein freistehendes Zimmer vom Mieter bzw. Eigentümer der Wohnung buchen kann.

Die (Weiter-)Vermietung der Räumlichkeiten kann für den Mieter jedoch ernsthafte Konsequenzen haben, da durch das Anbieten der Wohnung respektive des Zimmers sowie der Übergabe der Wohnung rechtlich gesehen eine Untervermietung stattfindet, die der Vermieter nicht zu dulden hat.

Das Landgericht Amberg hat sich in einer Entscheidung vom 09.08.2017, 24 S 299/17, mit der Frage auseinanderzusetzen gehabt, ob vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung wegen einer unerlaubten Untervermietung über Airbnb eine vorherige Abmahnung erforderlich ist oder nicht.

Der hier Beklagte hatte seine Wohnung über Airbnb drei Mal an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietet und dazu entgegen dem Mietvertrag keine Einwilligung der klagenden Vermieterin eingeholt.

Im Mietvertrag befand sich auch eine Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung verlangen kann, dass der Mieter binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Sollte dies nicht geschehen, so sollte eine fristlose Kündigung des Hauptmiet-verhältnisses möglich sein.

Die Klägerin kündigte aufgrund der genannten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Eine Abmahnung sprach sie vorher nicht aus.

In der Folgezeit kam es zu keinen weiteren Untervermietungen.

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg, das Landgericht Amberg hob diese Entscheidung jedoch auf und wies die Klage ab.

Das Landgericht war der Auffassung, dass vor dem Kündigungsausspruch eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre, die hier allerdings nicht vorlag.

Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist die Kündigung bei einer Verletzung der mietvertraglichen Pflichten erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Entbehrlich wäre diese gewesen, wenn eine Frist oder die Abmahnung keinen Erfolg versprechen bzw. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Beides lag hier nicht vor, eine Abmahnung wäre angebracht gewesen.

Ein besonderer Grund, der so schwer wiegt, dass eine Vertragsfortsetzung seitens der Klägerin unzumutbar gewesen wäre, war nicht gegeben.

Zudem zeigt die im Mietvertrag vereinbarte Regelung, wonach der Vermieter bei einer unbefugten Untervermietung zunächst den Mieter zur Unterlassung auffordern muss, dass die unbefugte Untervermietung von den Parteien nicht als besonders schwerer Fall der Vertragsverletzung angesehen wurde.

Für eine fristlose Kündigung war zudem kein besonderer Grund ersichtlich. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Beklagte mit Erhalt der Kündigung von jeder Untervermietung abgesehen hatte.