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BGH zu Angaben über den Energieverbrauch

 

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17

Vorinstanzen:

I ZR 229/16

LG Bielefeld – Urteil vom 6. Oktober 2015 – 12 O 60/15

OLG Hamm – Urteil vom 4. August 2016 – I-4 U 137/15

und

I ZR 232/16

LG Münster – Urteil vom 25. November 2015 – 021 O 87/15

OLG Hamm – Urteil vom 30. August 2016 – I-4 U 8/16

und

I ZR 4/17

LG München II – Urteil vom 3. Dezember 2015 – 2 HK O 3089/15

OLG München – Urteil vom 8. Dezember 2016 – 6 U 4725/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16a EnEV

(1) ¹Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (…),

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

(…)

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(…)

Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von

– Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

– Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt und

– Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.

§ 5a UWG (Irreführen durch Unterlassen):

(…)

(2) Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1.die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

(…)

(4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ab 01. Mai 2014 neue Regeln für Immobilienanzeigen

Angaben zur energetischen Qualität werden Pflicht

Ab dem 1. Mai 2014 müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien für den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen sowie Wohnhäusern Angaben über die energetische Qualität enthalten. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wer beispielsweise in Tageszeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet seine Wohnung oder sein Haus anbietet, muss in die Anzeige laut neuer Energieeinsparverordnung folgende Angaben aufnehmen:

  • die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis),
  • den im Energieausweis genannten Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Die Angaben können in den Anzeigen sinnvoll abgekürzt werden. Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen die oben genannten Angaben nicht in der Anzeige aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass der Verkäufer oder Vermieter für die Einhaltung der neuen Pflichten verantwortlich ist. Das gilt auch, wenn zum Beispiel ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Verkäufer und Vermieter, deren Anzeigen die Energieangaben nicht enthalten, begehen ab 1. Mai 2015 eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden kann.

Quelle: Pressestelle Haus und Grund, Pressemitteilung vom 16.04.2014

BGH zur „Neuwagen“-Eigenschaft

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verpflichtung, in der Werbung für Neuwagen Angaben zum Kraftstoffverbrauch des angebotenen Fahrzeugs zu machen, auch für Vorführwagen gelten kann.

Die Beklagte bot am 20. April 2009 auf einer Internet-Verkaufsplattform ein Fahrzeug an, das u.a. wie folgt beschrieben war: „Vorführfahrzeug …, EZ 3/2009, 500 km“. Angaben zum Kraftstoffverbrauch und zu den CO2-Emissionen, wie sie § 1 der Pkw-Energieverbrauchskennzeichnungsverordnung (Pkw-EnVKV) für die Werbung für „neue Personenkraftwagen“ vorsieht, enthielt die Anzeige nicht.

Der Kläger, der Verband Sozialer Wettbewerb, sieht hierin einen Verstoß gegen die in § 1 Pkw-EnVKV geregelte Informationspflicht und gleichzeitig einen Verstoß gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Er hat die Beklagte daher auf Unterlassung in Anspruch genommen.

Das Landgericht Mainz hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht Koblenz hat dieses Urteil auf die Berufung der Beklagten aufgehoben und die Klage abgewiesen. Bei dem angebotenen Fahrzeug habe es sich nicht um einen Neuwagen gehandelt, weil es bereits als Vorführwagen im Straßenverkehr genutzt worden sei und auch schon eine Laufleistung von 500 km aufgewiesen habe.

Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision des Klägers das der Klage stattgebende erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt. Die in Rede stehende Verordnung, mit der eine Richtlinie der Europäischen Union umgesetzt worden ist, enthält in § 2 eine eigenständige Definition des Begriffs des neuen Personenkraftwagens und fasst darunter alle „Kraftfahrzeuge …, die noch nicht zu einem anderen Zweck als dem des Weiterverkaufs oder der Auslieferung verkauft wurden“. Aus diesem Grund kann nicht auf den im nationalen Recht entwickelten Begriff des Neuwagens zurückgegriffen werden, den der Bundesgerichtshof im Kaufrecht bei der Frage der zugesicherten Eigenschaft oder im Wettbewerbsrecht bei der Frage der Irreführung zugrunde legt. Die gesetzliche Definition stellt an sich auf die Motivlage bei der Anschaffung des Fahrzeugs ab. Dabei kommt es indessen – so der Bundesgerichtshof – nicht auf die konkreten Vorstellungen an, die sich der Händler beim Erwerb des Fahrzeugs macht und die ohnehin kaum ermittelt werden könnten. Entscheidend sind vielmehr objektivierbare Umstände, aus denen sich ergibt, dass das betreffende Fahrzeug alsbald verkauft werden soll, ohne dass damit eine kurzfristige Zwischennutzung im Betrieb des Händlers – etwa als Vorführwagen – ausgeschlossen wäre. Als objektiven Umstand hat der Bundesgerichtshof auf die Kilometerleistung abgestellt: Bietet ein Händler ein Fahrzeug mit einer geringen Kilometerleistung (bis 1000 km) an, ist davon auszugehen, dass er dieses Fahrzeugs zum Zwecke des Weiterverkaufs erworben hat. Liegt die Kilometerleistung des angebotenen Fahrzeugs darüber, spricht dies dafür, dass der Händler das Fahrzeug (auch) zu einem anderen Zweck als dem des Weiterverkaufs – nämlich für die nicht ganz unerhebliche Eigennutzung – erworben hat.

Urteil vom 21. Dezember 2011  I ZR 190/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

„Praxis für medizinische Fußpflege“ kann irreführend sein

Der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Werbeanzeige einer Fußpflegerin mit dem Inhalt „Praxis für medizinische Fußpflege“  irreführend ist.

Die Parteien sind – in unmittelbarer räumlicher Nähe – Mitbewerberinnen auf dem Dienstleistungsmarkt der Fußpflege. Die Klägerin ist Podologin, die Beklagte ist als Fußpflegerin tätig. Die Beklagte schaltete in einer Zeitschrift eine mit ihrem Namen ergänzte Anzeige mit dem Inhalt: „Praxis für medizinische Fußpflege.“ Diese Werbung beanstandete die Klägerin als wettbewerbswidrig.

Zu Recht! Der 4. Zivilsenat hat der Beklagten diese Form der Werbung als irreführend untersagt.

Ein nicht unbedeutender Teil der angesprochenen Verkehrskreise erwarte – Jahre nachdem der Gesetzgeber mit der Einführung des Podologengesetzes den Heilberuf geschützt und sich die Berufsbezeichnung etabliert habe – bei der Bezeichnung „Praxis für medizinische Fußpflege“, dass die damit beworbene Behandlung durch einen Podologen, also einen medizinischen Fußpfleger erfolgt.

Da die Werbende nur Fußpflegerin, nicht aber medizinische Fußpflegerin sei, werde eine Fehlvorstellung hervorgerufen. Diese sei auch wettbewerbsrelevant. Mit der Behandlung durch einen Podologen werde eine bestimmte Qualitätsvorstellung verbunden. Ob im Einzelfall erfahrene Fußpfleger Leistungen derselben oder einer besseren Qualität erbringen könnten, sei nicht entscheidend. Maßgeblich sei, dass der Gesetzgeber zum Schutze der Gesundheit der Bevölkerung mit der Einführung des geschützten Heilberufs einen Mindeststandard setzen wollte, der im allgemeinen nur von einem ausgebildeten Polologen erreicht werde. Die Beklagte könne für die ihr erlaubten Tätigkeiten werben, ihren berufsrechtlichen Interessen sei damit Genüge getan.

Der Senat hat die Revision zugelassen.
(Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 03.02.2011, I-4 U 160/10)

Quelle: Pressestelle des OLG Hamm