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Keine Befriedigung aus Kaution

LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17

Ist das Mietverhältnis beendet, darf der Vermieter nur im Falle rechtskräftig festgestellter oder unstreitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses will der Vermieter auf das vom Mieter zur Verfügung gestellte Kautionsguthaben zum Ausgleich vermeintlich offener Forderungen zurückgreifen. Der Mieter widerspricht dieser Vorgehensweise, weil im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Kaution nur wegen unstreitiger oder festgestellter Forderungen in Anspruch genommen werden darf. Nachdem der Vermieter sich nicht abhalten lässt, beantragt der Mieter eine die Inanspruchnahme der Kaution untersagende einstweilige Verfügung.

Das LG Berlin folgt der Auffassung des Mieters. Der Vermieter darf auf die Kaution nur bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen zurückgreifen. Denn die Kaution hat nicht den Zweck, die Befriedung zu erleichtern, sondern soll dem Vermieter eine Sicherheit gewähren. Daher ist dem Vermieter auch ein Zugriff während der Mietzeit nicht gestattet.

Der daraus resultierende Schutz des Mieters läuft jedoch ins Leere, wenn man dem Vermieter gestattet, unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses diejenigen Handlungen nachzuholen, die ihm während desselben versagt sind. Zudem ist der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in der Lage, sich gegen die fehlerhafte und nicht insolvenzfeste Anlage des Kautionsguthabens durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts zu sichern. Zum Erhalt der Kaution kann ihm daher, wenn der Vermieter diese in Anspruch nehmen will, nur im Wege der sich dagegen richtenden einstweiligen Verfügung geholfen werden.

 

 

 

Verlust eines Schlüssels durch Mieter

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der  Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

BGH: Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters

Der Bundesgerichthof hat mit Urteil vom 20.12.2007 (Az. IX ZR 132/06) entschieden, dass Mieter die von ihnen geleistete Kaution bei Insolvenz des Vermieters nur dann ungekürzt herausverlangen können (aussondern), wenn der Vermieter die Kaution – wie in § 551 Abs.3 S.3 BGB vorgeschrieben – von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Hat der Vermieter gegen diese Bestimmung verstoßen, stellt der Auszahlungsanspruch des Mieters nur eine einfache Insolvenzforderung dar.

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LSG Hessen: Arbeitslosengeld-II-Empfänger müssen Darlehen für eine Mietkaution regelmä

Das Hessische Landessozialgericht hat mit Urteil vom 05.09.2007 (L 6 AS 145/07 ER) entschieden, dass Arbeitslosengeld-II-Empfänger, die bei einem Umzug in eine angemessene Wohnung ein Darlehen zur Zahlung der Mietkaution erhalten haben, dieses regelmäßig nicht zurückzahlen müssen. Weiterlesen