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BGH zu Angaben über den Energieverbrauch

 

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17

Vorinstanzen:

I ZR 229/16

LG Bielefeld – Urteil vom 6. Oktober 2015 – 12 O 60/15

OLG Hamm – Urteil vom 4. August 2016 – I-4 U 137/15

und

I ZR 232/16

LG Münster – Urteil vom 25. November 2015 – 021 O 87/15

OLG Hamm – Urteil vom 30. August 2016 – I-4 U 8/16

und

I ZR 4/17

LG München II – Urteil vom 3. Dezember 2015 – 2 HK O 3089/15

OLG München – Urteil vom 8. Dezember 2016 – 6 U 4725/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16a EnEV

(1) ¹Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (…),

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

(…)

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(…)

Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von

– Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

– Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt und

– Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.

§ 5a UWG (Irreführen durch Unterlassen):

(…)

(2) Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1.die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

(…)

(4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ab 01. Mai 2014 neue Regeln für Immobilienanzeigen

Angaben zur energetischen Qualität werden Pflicht

Ab dem 1. Mai 2014 müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien für den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen sowie Wohnhäusern Angaben über die energetische Qualität enthalten. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wer beispielsweise in Tageszeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet seine Wohnung oder sein Haus anbietet, muss in die Anzeige laut neuer Energieeinsparverordnung folgende Angaben aufnehmen:

  • die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis),
  • den im Energieausweis genannten Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Die Angaben können in den Anzeigen sinnvoll abgekürzt werden. Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen die oben genannten Angaben nicht in der Anzeige aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass der Verkäufer oder Vermieter für die Einhaltung der neuen Pflichten verantwortlich ist. Das gilt auch, wenn zum Beispiel ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Verkäufer und Vermieter, deren Anzeigen die Energieangaben nicht enthalten, begehen ab 1. Mai 2015 eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro ausgesprochen werden kann.

Quelle: Pressestelle Haus und Grund, Pressemitteilung vom 16.04.2014

BGH zur Internetauktion eines Vertu-Handys

 

Die Beklagte bot auf der Internetplattform eBay im Rahmen einer Auktion unter Hinzufügung eines Fotos ein Handy zum Verkauf unter der Bezeichnung „Vertu Weiss Gold“ ohne Festlegung eines Mindestpreises zu einem Startpreis von 1 € an. Zur Beschreibung heißt es in dem Angebot, dass der Zustand gebraucht sei. Außerdem teilte die Beklagte dazu Folgendes mit:

„Hallo an alle Liebhaber von Vertu

Ihr bietet auf ein fast neues Handy (wurde nur zum ausprobieren ausgepackt). Weist aber ein paar leichte Gebrauchsspuren auf (erwähne ich ehrlichkeit halber). Hatte 2 ersteigert und mich für das gelb goldene entschieden. Gebrauchsanweisung (englisch) lege ich von dem gelb goldene bei, das andere habe ich auch nicht bekommen. Dazu bekommt ihr ein Etui, Kopfhörer und Ersatzakku. Privatverkauf, daher keine Rücknahme. Viel Spaß beim Bieten.“

Der Kläger gab ein Maximalgebot von 1.999 € ab und erhielt für 782 € den Zuschlag. Die Annahme des seitens der Beklagten angebotenen Handys verweigerte er mit der Begründung, dass es sich um ein Plagiat handele. Der Kläger hat behauptet, dass ein Original des von der Beklagten angebotenen Handys 24.000 € koste. Die auf Zahlung von 23.218 € Schadensersatz (24.000 € abzüglich des Kaufpreises von 782 €) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der zwischen den Parteien zustande gekommene Kaufvertrag entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht als sogenanntes wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Zwar entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass Rechtsgeschäfte, bei denen ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, dann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sind, wenn weitere Umstände, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung hinzutreten. Auf eine derartige Gesinnung kann beim Verkauf von Grundstücken und anderen hochwertigen Sachen regelmäßig geschlossen werden, wenn der Wert der Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie der der Gegenleistung. Von einem solchen Beweisanzeichen kann bei einer Onlineauktion jedoch nicht ohne weiteres ausgegangen werden. Denn die Situation einer Internetversteigerung unterscheidet sich grundlegend von den bisher entschiedenen Fällen, in denen sich in den Vertragsverhandlungen jeweils nur die Vertragsparteien gegenüberstanden.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann auch eine Beschaffenheitsvereinbarung des Inhalts, dass es sich bei dem angebotenen Mobiltelefon um ein Originalexemplar der Marke Vertu handelt, nicht verneint werden. Das Berufungsgericht meint, gegen die Annahme einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 Satz 1) spreche „vor allem“ der von der Beklagten gewählte Startpreis der Auktion von 1 €. Diese Begründung trägt nicht. Das Berufungsgericht verkennt, dass dem Startpreis angesichts der Besonderheiten einer Internetauktion im Hinblick auf den Wert des angebotenen Gegenstandes grundsätzlich kein Aussagegehalt zu entnehmen ist. Denn der bei Internetauktionen erzielbare Preis ist von dem Startpreis völlig unabhängig, da er aus den Maximalgeboten der Interessenten gebildet wird, so dass auch Artikel mit einem sehr geringen Startpreis einen hohen Endpreis erzielen können, wenn mehrere Bieter bereit sind, entsprechende Beträge für den Artikel zu zahlen.

Aus diesen Gründen kann dem Berufungsgericht schließlich auch insoweit nicht gefolgt werden, als es den geltend gemachten Schadensersatzanspruch mit der Hilfsbegründung verneint hat, dem Kläger sei der – unterstellte – Mangel der Unechtheit des von der Beklagten angebotenen Mobiltelefons infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil es erfahrungswidrig sei, dass ein Mobiltelefon mit dem von dem Kläger behaupteten Wert zu einem Startpreis von 1 € auf einer Internetplattform angeboten werde.

Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die noch erforderlichen Feststellungen treffen kann, auf deren Grundlage das Berufungsgericht in umfassender Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen haben wird, ob das Angebot der Beklagten aus der Sicht eines verständigen Empfängers ein Originalgerät der Marke Vertu zum Gegenstand hatte.

Urteil vom 28. März 2012 – VIII ZR 244/10

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

BGH: Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

Der Bundesgerichtshof hat jetzt eine Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getroffen.

Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09

Erfolg für RA Wolfgang Hermes beim OLG Hamm

OLG Hamm zur Maklerprovision 

Erfolgreich konnte Rechtsanwalt Wolfgang Hermes einen Fall zur Maklerprovision in der Berufungsinstanz für sich entscheiden. Die von der Kanzlei MICHAEL vertretene Beklagte kaufte ein Grundstück im Wert von 200.000,00 € beim Makler B; dessen Provision in Höhe von 7.140,00 € bezahlte sie. Zuvor (ca. acht Monate eher) hatte sich die Beklagte das Objekt von einem Makler A zeigen lassen. Dieser bot das Haus zu einem Verkaufspreis von 239.000,00 € an. Am 11.03.2008 zeigte Makler A der Beklagten das zum Verkauf stehende Objekt. Bei dieser Gelegenheit unterschrieb die Beklagte dem Makler A einen Nachweis, durch welchen bei erfolgten Vertragsabschluss eine Provision fällig sein sollte. Zudem sagte die Beklagte zu Makler A, dass das Grundstück zu diesem Preis nicht finanzierbar sei, da sie sich als Limit einen Kaufpreis von ca. 200.000,00 € setze. Als nun der Vertrag im November 2008 mit Makler B unterschrieben wurde, forderte Makler A seine, in dem Nachweis festgelegte, Provision.  

Der zunächst eingeschaltete Makler A klagte nun erstinstanzlich vor dem Landgericht Hagen seinen vermeintlichen Provisionsanspruch ein.In erster Instanz gab das Landgericht Hagen der Klage statt. Das Gericht begründete seine Entscheidung wie folgt: Dadurch, dass das Zustandekommen des Vertrages nur acht Monate nach der Besichtigung durch den Makler A erfolgte, habe noch kein angemessener Zeitabstand vorgelegen, der die Kausalität zwischen der Arbeit des Maklers A und dem Vertrag von Makler B entfallen lassen könnte. Binnen Jahresfrist spreche zumindest die Vermutung „nicht für eine endgültige Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss, sondern eher für einen vorübergehenden Sinneswandel“. Hier könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte ihre Kaufabsicht aufgegeben hatte. Das Objekt sei allein wegen der nicht möglichen Finanzierung von der Beklagten nicht gekauft worden. Somit hielt das Landgericht die Tätigkeit von Makler A für mitursächlich für den durch Makler B vermittelten Vertrag, woran auch die schon gezahlte Provision nichts ändern könne. Nach Ansicht des Gerichts sei dies ein übliches Risiko bei der Einschaltung mehrerer Makler. Auch Makler A habe eine zu vergütende Arbeit geleistet. 

Dies sah das OLG Hamm gänzlich anders. Auf die Berufung der Beklagten vor dem OLG Hamm wurde die Klage abgewiesen. Nach Ansicht des OLG werde der Makler nicht für den Erfolg schlechthin, sondern nur für einen Arbeitserfolg bezahlt. Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht sei demnach, dass der Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstelle, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen sei. In diesem Fall habe sich die nachgewiesene Gelegenheit des Maklers A durch den nicht finanzierbaren Kaufpreis zerschlagen. Denn als die Beklagte dem zunächst tätigen Makler A mitteilte, dass das Grundstück nicht finanzierbar sei, wurden keine weiteren Bemühungen durch Makler A getätigt, um einen Vertragsabschluss näher zu kommen. Selbst eine Kaufpreissenkung um 10.000,00 € wurde der Beklagten nicht mehr mitgeteilt. Erst durch den „neuen“ Makler B sei die Beklagte wieder auf eine Vertragsgelegenheit hingewiesen worden. Dadurch, dass die Beklagte nicht mehr als 200.000,00 € für ein Grundstück ausgeben wollte, könne man selbst bei dieser recht geringen preislichen Abweichung von nur 16,6% von einem deutlichen Unterschied der beiden Angebote der Makler ausgehen. Somit sei der letztlich abgeschlossene Kaufvertrag nur als Arbeitserfolg des Maklers B anzusehen. Dieser reine Erfolg des Vertrages führe nicht dazu, dass die Beklagte auch eine zweite Provision an Makler A zahlen müsse.   

Urteil vom 17.01.2011, Az.: I-18 U 94/10