MICHAEL Rechtsanwaelte

BGH entscheidet erneut über Renovierungskosten!

Erneut hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage zu beschäftigen gehabt, ob Vermieter oder Mieter die Kosten einer Wohnungsrenovierung zu tragen hat.

Mit seiner Entscheidung vom 08.07.2020 hat der Senat nunmehr geurteilt, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern er dem Mieter zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und im Laufe der Jahre dringender Renovierungsbedarf angefallen ist. Hiergegen hatte sich die Vermieterseite mit dem Argument gewährt, dass der Mieter eine bessere Wohnung als zu Mietbeginn erhalten würde und hierfür keine entsprechende Miete geschuldet wird. Der Bundesgerichtshof sah die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch in dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gem. § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.

 

Dass die hier in Rede stehende Entscheidung eine Kompromiss-Entscheidung ist, zeigt sich jedoch daran, dass der Bundesgerichtshof die Kostentragungspflicht sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite sieht. Insoweit kann zukünftig der Vermieter nach erfolgter Renovierung die Hälfte der Kosten vom Mieter verlangen.

Corona- Strom, Gas, Wasser, Internet – dürfen Verbraucher die Zahlungen aussetzen?

Aufgrund der Corona-Krise und damit verbundener Kurzarbeit befinden sich derzeit noch viele Verbraucher in Kurzarbeit. Folglich steht dem Arbeitnehmer zumeist nur ein monatliches Nettogehalt in Höhe von 60 % der sonstigen Gesamtsumme zu. Dass Mieter aufgrund der Corona-Krise bei entsprechendem Nachweis berechtigt sind, die Mieten für den Zeitraum April bis Mai 2020 auszusetzen, dürfte sich mittlerweile rumgesprochen haben.

Wie aber verhält es sich im Bezug auf Verträge zur Daseinsvorsorge?

Die Lösung findet sich ebenfalls im vom Bundesrat am 27.03.2020 verabschiedeten Gesetzespaket, insbesondere im Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).
Die Regelung gewährt Verbrauchern ein Leistungsverweigerungsrecht für sogenannte Dauerschuldverhältnisse, also Verträge, die regelmäßig wiederkehrende Zahlungen vorsehen. Allerdings muss es sich um „wesentliche“ Dauerschuldverhältnisse handeln. Hierunter versteht man Schuldverhältnisse, die der Daseinsvorsorge -wie etwa Wasser, Strom, Internet etc.- dienen.

Zu beachten ist seitens der Verbraucher jedoch, dass die Regelung sich nur auf solche Verträge bezieht, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden und Zahlungen letztlich nur bis zum 30.06.2020 ausgesetzt werden dürfen.

Rückerstattung des Kaufpreises bei abgesagten oder verschobenen Veranstaltungen – Veranstalter verweisen auf die Gutscheinlösung

Zahlreiche Konzerte, Veranstaltungen und Events wurden mittlerweile aufgrund der Corona-Krise abgesagt. Das ist vor allem für diejenigen Kunden ärgerlich, die ihre Tickets bereits gekauft haben. Tickethändler versuchen nun, Veranstaltungen zu verschieben. Doch was Rückerstattungen betrifft, zeigen sich Veranstalter und Tickethändler zur Zeit noch sehr zurückhaltend, hoffen diese auf einen entsprechenden Gesetzesentwurf des Bundesrats, der zur Abfederung von finanziellen Schäden und der damit einhergehenden Gefährdung von Existenzen eine sogenannte Gutscheinregelung vorsehen soll, wonach Verbraucher statt des Kaufpreises vielmehr einen Gutschein zur Buchung eines anderen Events oder der Teilnahme an einem Alternativtermin erhalten sollen.

Insoweit spielen Veranstalter und Tickethändler  aktuell auf Zeit, um Rückzahlungen zu vermeiden. Mit einer Entscheidung des Bundesrats kann in den kommenden Tagen gerechnet werden, worüber wir Sie selbstverständlich ebenfalls informieren werden.

Ungeachtet des derzeit nicht klaren Umgangs mit Rückerstattungen, sollten Verbraucher dennoch Veranstalter oder Tickethändler kontaktieren und auf eine Rückerstattung des Kaufpreises pochen und zum Ausdruck bringen, dass an einer Gutscheinlösung kein Interesse besteht. Ob ein solches Begehren letztlich auch juristisch umsetzbar sein wird, wird sich zeitnah zeigen.

Wohnungsbesichtigungen in Zeiten von Corona – Zulässig?

In den letzten Tagen wurden wir des Öfteren mit der Frage konfrontiert, ob Vermieter zu Zeiten der Pandemie mit Interessenten eine Wohnungsbesichtigung durchführen dürfen, um einen Mietausfall zu vermeiden und ob der Mieter berechtigt ist, eine solche Besichtigung zu verweigern.

Grundsätzlich ist eine Wohnungsbesichtigung derzeit nicht gestattet, da das Verlassen der eigenen Wohnung in Bundesländer mit einer Ausgangsbeschränkung nur bei Vorliegen triftiger Gründe erlaubt ist. In Ausnahmefällen sind Wohnungsbesichtigungen aber möglich, beispielsweise wenn eine Wohnungslosigkeit oder ein Wohnungsleerstand und daraus resultierend erhebliche finanzielle Engpässe drohen. Notwendige Besichtigungen sollten nur virtuell oder als Einzelbesichtigung und nicht als Massenbesichtigungen stattfinden. Auch hier gilt: Halten Sie unbedingt die Hygiene- und Abstandsregeln ein! In den Bundesländern mit Kontaktverbot sind Wohnungsbesichtigungen weiterhin möglich. Hier gilt es, den Sicherheitsabstand einzuhalten und die zulässige Anzahl von Personen nicht zu überschreiten. Insofern können Mieter eine Wohnungsbesichtigung auch nicht pauschal  versagen. Interessengerecht dürfte es somit sein, dass der Vermieter und Interessent sich mit dem vorgeschriebenen Sicherheitsabstand in einem Raum aufhalten, während der Mieter sich in der Zwischenzeit in einem anderen Raum aufhält. Sodann sollten die Räume nach diesem Prinzip gewechselt werden, um die Ansteckungsgefahr zu minimieren.

 

 

 

 

BGH: Gefahr eines Mangels berechtigt nicht zur Mietminderung!

Der BGH hatte sich in jüngster Vergangenheit mit der Frage zu beschäftigen, ob die bloße Gefahr eines möglichen Mangels bereits zur Berechtigung des Mieters führen könnte, die Miete zu mindern. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Rechtsansicht vertreten, dass aufgrund der fehlenden Wärmedämmung ein Schimmelpilzbefall in der Wohnung in Zukunft zu befürchten sei, und aufgrund fehlender Abhilfe des Vermieters somit ein Recht zur Mietminderung bestehe.
Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr – erfreulicherweise für alle Vermieter- entgegengetreten.

Die Ausführungen des BGH hierzu:

„Zu klären ist, ob den Mieter im Verhältnis zum Vermieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und damit auch ein Recht auf Mietminderung zusteht, §§ 535 I 2, 536 I, 549 I BGB. Hierbei ist auf die Formulierung zu achten. Denn eine Mietminderung muss nicht erklärt werden, handelt es sich doch nicht um ein rechtsgeschäftliches Gestaltungsrecht, sondern um ein Recht, das ipso iure eintritt (allein der Mangel muss dem Vermieter gegenüber angezeigt werden). Zentrale Voraussetzung der genannten Ansprüche ist das Vorliegen eines Mietmangels, also die tatsächliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen geschuldeten Soll-Beschaffenheit. Hierzu führt der BGH aus:

„Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. […] Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.“

Ein „Grundsatz zeitgemäßen Wohnens“ lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Anderenfalls würde man die Mieterinteressen einseitig berücksichtigen, es sei kaum einsehbar, warum ein Mieter bei älteren Wohnungen heutigen Baustandard erwarten können solle (das LG Lübeck war noch davon ausgegangen, es sei dem Mieter insoweit unzumutbar, mehr als zweimal täglich zu lüften und einer Schimmelbildung auf diese Weise vorzubeugen).“

Es kommt nach dem BGH also bei der Beurteilung eines Mangels ausschließlich auf den Zeitpunkt der Errichtung des Wohngebäudes an. Die im Zeitpunkt der Errichtung gültigen Vorschriften seien zur Beurteilung der Frage relevant, ob der Vermieter zur Wärmedämmung verpflichtet sei oder nicht. Dies gelte selbst dann, wenn diese Vorschriften mittlerweile überholt seien und es neue Vorschriften zur Wärmedämmung gebe. Dahinter steht ein nachvollziehbarer Gedanke: Ein Mieter, der in eine Altbauwohnung zieht, kann verständlicherweise nach Einzug nicht erwarten, dass die Bausubstanz an die neusten Vorschriften und damit an den Neubaustandard angepasst wird. Damit hält der 8. Senat des BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Eine Mietminderung ist damit nur mit der einfachen Begründung einer Mietmangelgefahr nicht möglich.

Abschluss eines Mietvertrags durch Ehegatten bindet nicht anderen Ehegatten

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 04.10.2017
1 S 50/16

Nennung des anderen Ehegatten im Mietvertrag grundsätzlich unerheblich

Schließt ein Ehegatte einen Mietvertrag ab, so wird dadurch nicht zugleich der andere Ehegatte Vertragspartner. Dass der andere Ehegatte im Mietvertrag benannt wird, spielt grundsätzlich keine Rolle. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehemann im Jahr 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Nachfolgend geriet der Vermieter in Insolvenz. Zudem zahlte der Ehemann nicht mehr die Miete. Der Insolvenzverwalter machte daher im Jahr 2016 gegen die Ehefrau die rückständigen Mietzahlungen geltend. Diese verweigerte aber eine Zahlung, da sie den Mietvertrag nicht unterschrieben habe und somit nicht Mieterin der Wohnung sei. Der Insolvenzverwalter hielt dies auch angesichts dessen, dass die Ehefrau im Mietvertrag benannt war, für unbeachtlich und erhob Klage auf Zahlung. Das Amtsgericht Waiblingen wies die Zahlungsklage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Insolvenzverwalters.

Kein Anspruch auf Mietzahlungen gegen Ehefrau

Das Landgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung des Insolvenzverwalters zurück. Diesem stehe gegen die Ehefrau kein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete zu. Die Ehefrau sei nicht Mieterin der Wohnung, da sie weder den Mietvertrag unterschrieben habe noch der Ehemann bei Vertragsunterzeichnung im Namen und in Vollmacht der Ehefrau gehandelt habe. Dass die Ehefrau im Mietvertrag benannt wurde, sei unerheblich. Es hätten Umstände vorliegen müssen, woraus der Vermieter habe schließen dürfen, dass der Ehemann im Namen der Ehefrau handle.

Abschluss eines Mietvertrags kein Geschäft zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs

Eine gesetzliche Vertretungsmacht nach § 1357 BGB komme nicht in Betracht, so das Landgericht, da der Abschluss eines Mietvertrags kein Geschäft zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs darstelle.

Datenschutz-Grundverordnung- Was Vermieter wissen müssen

Seit dem 25.05.2018 ist die EU-Datenschutzgrundverordnung nunmehr in Kraft. Jedoch sind nicht nur Konzerne oder mittelständische Unternehmen vom Anwendungsbereich der DSGVO erfasst. Auch Vermieter haben im Umgang mit personenbezogenen Daten ihrer Mieter gewisse Fürsorge-, Löschungs- sowie auch Auskunftspflichten. Die nachfolgenden Links beinhalten einen zweiteiligen Artikel des Haus- und Grundvereins, der alles Wissenswerte für Sie als Vermieter hinsichtlich der Einhaltung der Datenschutzgrundverordnung bereit hält und Ihnen die ersten Werkzeuge mit an die Hand gibt.

http://www.haus-grund.org/2018042_datenschutzverordnung.html

http://www.haus-grund.org/2018052_dsvgo.html

Nebenkostenabrechnung- Umfang einer Belegeinsicht des Mieters

Der Bundesgerichtshof (Urteil, Az. VIII ZR 189/17) hat sich mit grundsätzlichen Fragen zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummietverhältnissen (§ 556 BGB) beschäftigt.

Der Sachverhalt

Die Beklagten waren Mieter einer 94 qm großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich, soweit sie an den für die Wohnung der Beklagten maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist, auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 € vor.

Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die Vermieterin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Vermieterin nicht nach.

Die Auffassung der Vorinstanzen

Die auf eine entsprechende Betriebskostennachzahlung gerichtete Klage der Vermieterin hat in beiden Vorinstanzen Erfolg gehabt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ändere auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass die Beklagten als Mieter konkret dazulegen hätten, weshalb die ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten (2013: 3.492 €; 2014 3.857 €) der Höhe nach nicht berechtigt seien. Auch sei nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten für sich aus der Einsichtnahme in die Belege der anderen im Haus befindlichen Mietwohnungen herleiten wollten. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision wollten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Entscheidung genutzt, einige – vom Berufungsgericht vorliegend verkannte – Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu vertiefen.

Bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter aufgrund entsprechender Vereinbarung zu tragen hat (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB), liegt die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Insofern war es bereits im Ausgangspunkt verfehlt, dass das Berufungsgericht den Beklagten als Mietern die Verpflichtung auferlegt hat, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Es hätte sich jedenfalls im Grundsatz bei sachgerechter Beurteilung der Beweislastverteilung vielmehr von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen.

Im Streitfall kam als Besonderheit hinzu, dass die Beklagten weiterhin den Einwand erhoben hatten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen vorlegen müssen. Diesen Einwand hat das Berufungsgericht zu Unrecht für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung des auch hierauf gestützten Klageabweisungsbegehrens der Beklagten für nicht durchgreifend erachtet. Denn eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung muss eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Dabei gehört es auch noch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der Heizkosten beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer – wie im Streitfall – verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

BGH hat Urteil der Vorinstanz aufgehoben

Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts muss der Mieter insoweit auch kein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen darlegen; es genügt hierfür vielmehr bereits sein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht deshalb auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Der Senat hat daher das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Klage als (derzeit) unbegründet abgewiesen.

Sollten Sie hinsichtlich der Thematik Nebenkostenabrechnung oder anderer mietrechtlicher Angelegenheiten Fragen haben, stehen Ihnen Frau Rechtsanwältin Schulte-Hermes und Herr Rechtsanwalt
Hallenberger gerne zur Verfügung.

Untervermietung über Airbnb – Mieter riskieren Kündigung!

Das ursprünglich aus Kalifornien stammende Internetportal Airbnb, seit 2008 auch als deutsche GmbH vertreten, bewirbt Touristen-Wohnungen und Zimmer in 34 000 Städten in 192 Ländern – Deutschland ist gut vertreten. Viele Mieter und Eigentümer bessern  ihre Einkünfte dadurch auf, indem sie ihre angemietete Wohnung an Touristen gegen Zahlung einer „Miete“ für einen kurzen Zeitraum überlassen. Das Geschäftsmodell ist nach einem BGH-Urteil für Mieter höchst riskant. So urteilte der Bundesgerichtshof nämlich bereits im Jahr 2014, dass das Wohnungssharing nicht von der grundsätzlich erlaubten Untervermietung umfasst ist (VIII ZR 210/13). Anknüpfungspunkt für die Entscheidung des Senats war vor allem der Faktor Zeit, da bei einer Untervermietung das charakteristische Merkmal  gerade eine auf Dauer angelegte Vertragsbeziehung sei. Beim Wohnungssharing sei dies aber gerade nicht der Fall, da die Wohnung vor allem an Touristen über einen kurzen Zeitraum von wenigen Tagen oder Wochen überlassen werde.

Aufgrund des höchstrichterlichen Urteils haben Mieter bei kurzeitiger Überlassung der Wohnung nunmehr Abmahnungen und gar die fristlose Kündigung zu befürchten. Neben diesen weitreichenden Konsequenzen haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter zudem auch für Schäden, die durch die einquartierten Touristen an der Wohnung entstehen. Dies kann im Einzelfall für den Mieter sehr teuer werden.

Sollten Sie hinsichtlich der Thematik Wohnungssharing oder ungenehmigter Untervermietung Fragen haben, stehen Ihnen Rechtsanwältin Schulte-Hermes und Rechtsanwalt Hallenberger gerne zur Verfügung.

 

Schönheitsreparaturpflicht individuell ausgehandelt!

Zieht man die einschlägige Rechtsprechung deutscher Gerichte heran, stellt man als Vermieter fest, dass formularmäßig ausgestaltete Schönheitsreparaturklauseln strengen Wirksamkeitskontrollen unterliegen, was häufig dazu führt, dass diese unwirksam sind.
Insoweit macht es für den Vermieter durchaus Sinn, Schönheitsreparaturpflichten individualvertraglich auszugestalten, da dem Vermieter hierdurch ein weitreichenderer Spielraum zugestanden wird. Dies gilt speziell für den Wunsch vieler Vermieter, dass der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall die Wohnung renoviert, unabhängig davon, ob zum Zeitpunkt des Auszugs tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

Hinzukommt, dass Vermieter häufig auch den Umfang der vom Mieter durchzuführenden Arbeiten möglichst maximieren möchten. Legt man dem Mieter per formularmäßig ausgestaltetem Mietvertrag Schönheitsreparaturpflichten auf, ist man an die in § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung genannten Malerarbeiten gebunden. Hiernach versteht man unter dem Begriff Schönheitsreparaturen lediglich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Individual vertraglich kann der Vermieter dem Mieter aber auch auferlegen, die Außenseite der Außentüre wie z.B. der Wohnungseingangstür oder der Balkontür aber auch den Außenanstrich der Fenster durchzuführen. Aber auch der Anstrich des mitvermieten Kellerraums kann bei individualvertraglicher Ausgestaltung vom Mieter verlangt werden.

Was der Vermieter bei einer individuellen Vereinbarung bezüglich vom Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen beachten muss, soll im Folgenden skizziert werden.

1. Individualvereinbarung oder Formularklausel
Damit eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien vorliegt, ist es nicht ausreichend, wenn Vermieter und Mieter diese als solche deklarieren. Vielmehr sind weitere Voraussetzungen erforderlich.

Was man unter einer Formularklausel versteht regelt das Gesetz unter § 305 Abs. 1 S. 3 BGB. Demgemäß liegt eine Formularklausel jedenfalls dann nicht vor, wenn die Vertragsbestimmungen zwischen den Parteien ausgehandelt worden sind. Unter Aushandeln versteht man jedoch, dass auch dem Mieter vor Abschluss des Vertrags vom Vermieter eingeräumt wurde, die Bedingungen nach seinen Interessen auszugestalten (vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2005 – III ZR 437/04). Dass der Mieter von dieser Möglichkeit letztlich auch Gebrauch gemacht hat, ist für das Bejahen einer individuellen Vereinbarung jedoch nicht notwendig. Es reicht vielmehr aus, dass für den Mieter erkennbar ist, dass der Vermieter verhandlungsbereit ist.

Zudem verlangt der Bundesgerichtshof vom Vermieter als zusätzliche Voraussetzung bei umfangreichen oder schwer verständlichen Klauseln, dass dieser den Mieter über den Inhalt und die daraus resultierende Tragweite der Schönheitsreparaturklausel belehrt hat.

Von einer Verhandlung wird jedoch nicht schon deshalb ausgegangen, wenn dem Mieter bloß zur Disposition gestellt wird, entweder den Vertrag zu den vorformulierten Bedingungen abzuschließen oder von einem Vertragsschluss Abstand zu nehmen.

Besteht letztlich Streit darüber, ob Klauseln zwischen den Parteien individuell oder formularmäßig ausgestaltet wurden, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast darüber, dass es zu einer individuellen Vereinbarung gekommen ist.

Die im Mietvertrag häufig anzutreffenden handschriftlichen Eintragungen bei „sonstigen Vereinbarungen“ sind daher nach den obigen Vorgaben ebenfalls als allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln, sodass es sich empfiehlt Individualvereinbarungen auf einem gesonderten Blatt festzuhalten.

2. Zulässiger Inhalt einer individuellen Schönheitsreparaturklausel
Wie eingangs erwähnt, besteht im Falle einer individuellen Vereinbarung für den Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter umfangreichere Renovierungspflichten aufzuerlegen, da die getroffenen Vereinbarungen nicht der für Formularklauseln geltenden Wirksamkeitskontrolle gem. § 307 BGB unterliegen.

a) Welche Maßnahmen können umgelegt werden?
Zu beachten ist dennoch, dass auch individuelle Vereinbarungen der Parteien nicht völlig grenzen frei sind. So ist in diesem Zusammenhang insbesondere § 536 Abs. 4 BGB von großer Bedeutung. Zwar wird dem Vermieter -wie obig bereits thematisiert- zugestanden, den Umfang der Renovierungsarbeiten auszuweiten, jedoch darf diese Maximierung nicht soweit führen, dass der Mieter nicht mehr von seinem Minderungsrecht gem. § 536 BGB im Falle eines Mangels des Mietgegenstandes Gebrauch machen kann. So dürfen auch individualvertraglich eine Renovierungspflicht nicht so weit ausgestaltet werden, dass dem Mieter sein Recht auf Minderung entzogen würde, weil er selbst Instandsetzungsarbeiten zu leisten hätte (vgl. § 536 Abs. 4 BGB). Welche Arbeiten letztlich auf den Mieter umgelegt werden können, hängt entscheidend von der Frage ab, ob es sich bei den auferlegten Maßnahmen um die Beseitigung eines Mangels handelt oder lediglich um die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen. Eine pauschale Aussage, um was für eine Maßnahme es sich letztlich handelt, kann nicht vorgenommen werden, sondern hängt letztlich vom Einzelfall ab.
b) Qualität der Arbeiten
Auch hinsichtlich der Qualität der Arbeiten sind Vermietern bei der Verwendung von Formularklauseln Grenzen gesetzt. So kann dem Mieter bei der Verwendung von vorformulierten Bedingungen nicht auferlegt werden, die Arbeiten ausschließlich durch einen Fachhandwerker vornehmen zu lassen, da ihm insoweit das Recht genommen wird, die Arbeiten kostengünstiger und in Eigenleistung zu erledigen.

Individualvertraglich hingegen besteht diese Grenze nicht, sodass der Mieter verpflichtet werden kann, einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu beauftragen, um auf diese Weise die Qualität der Arbeiten zu gewährleisten.

3. Vorsicht vor dem Summierungseffekt
Haben sich Vermieter und Mieter individualvertraglich auf Art und Weise sowie Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen einigen können, sollte der Vermieter aufpassen, dass er diese nicht in Kombination mit formularmäßigen Klauseln kombiniert, da ansonsten der sogenannte Summierungseffekt auftreten kann. Hierunter versteht der BGH den Fall, dass wenn zwei oder mehrere äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörige Schönheitsreparaturklauseln zusammentreffen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02). Dieser Effekt kann auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel und einer Individualvereinbarung auftreten.

Der Summierungseffekt führt letztlich dazu, dass zumindest die Formularklausel und unter bestimmten Bedingungen auch die Individualvereinbarung unwirksam werden. Letzteres ist der Fall, wenn die Individualvereinbarung mit der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel eine rechtliche Einheit i.S.d. § 139 BGB bildet. Nach der Rechtsprechung kommt es hierfür entscheidend auf den Zeitpunkt an, zu dem die jeweiligen Schönheitsreparaturverpflichtungen begründet worden sind. Zu bejahen ist eine rechtlich Einheit also z.B. dann, wenn die Formularklausel und die Individualvereinbarung gleichzeitig vereinbart wurden.

Um das Szenario zu vermeiden, dass aufgrund des Summierungseffekts sowohl die Formularklauseln als auch die Individualvereinbarung unwirksam sind, sodass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet, sollte der Vermieter darauf hinwirken, dass die Individualvereinbarung erst nach Vertragsschluss, z.B. bei Übergabe der Wohnung, getroffen werden sollte.