MICHAEL Rechtsanwaelte

Der Zugangsnachweis bei Einwurf-Einschreiben

Immer wieder stellen Vermieter uns die Frage, mit welcher Zustellungsart sie beweissicher beispielsweise eine Mieterhöhung, eine Abmahnung oder eine Kündigung zuzustellen könne, ohne sich im Rahmen eines später gerichtlichen Verfahrens dem Vorwurf ausgesetzt sehen zu müssen, das Schreiben habe den Mieter nie erreicht.

Zweifelsfrei stellt die Zustellung empfangsbedürftiger Schreiben per Gerichtsvollzieher die sicherste Zustellungsart dar, da dieser die persönliche Übergabe an den Empfänger oder den Einwurf in den Briefkasten auf einer Zustellungsurkunde protokolliert und letztere dem Absender als Beweismittel zur Verfügung stellt. Jedoch belaufen sich die Kosten dieser Zustellungsart auf knapp 20,00 €, sodass Vermieter diese Kosten oft scheuen und auf das kostengünstigere Einwurf-Einschreiben zurückgreifen.

Anders als beim „klassischen“ Einschreiben findet bei Versendung als Einwurf-Einschreiben keine persönliche Übergabe der Sendung gegen Unterschrift der Empfangsperson statt. Vielmehr erfolgt die Ablieferung durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten bzw. durch Einlegen in das Postfach des Empfängers. Das Wirksamwerden einer mittels Einwurf-Einschreiben abgegebenen Willenserklärung richtet sich nach § 130 Abs. 1 BGB. Danach wird einem Abwesenden gegenüber abgegebene Willenserklärung in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie ihm zugeht. Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Dies ist beim Einwurf-Einschreiben bereits mit dem Einwurf in den Briefkasten der Fall. Eine Mitwirkung des Empfängers bedarf es folglich nicht. Dies hat den Vorteil, dass der Empfänger nicht die Möglichkeit hat, den Zugang etwa dadurch zu verhindern, dass er dem Postboten nicht öffnet, die Annahme verweigert oder die Sendung nach Erhalt einer Benachrichtigungskarte nicht in der Postfiliale abholt.

Möglich ist der Zugangsnachweis eines Einwurf-Einschreibens zunächst durch Zeugenbeweis, insbesondere durch die Vernehmung des Postboten. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Zusteller  nach mehreren Monaten in einem Beweistermin an eine konkrete Zustellung erinnert geht jedoch gegen Null.

Auf Grundlage der in Augenschein zu nehmenden Belege wird jedoch teilweise ein Anscheinsbeweis für den Zugang einer per Einwurf-Einschreiben versandten Erklärung angenommen. Ein Anscheinsbeweis greift nach der Rechtsprechung des BGH dann ein, wenn ein typischer Geschehensablauf vorliegt, in dem nach der Lebenserfahrung ein bestimmter Tatbestand auf den Eintritt eines bestimmten Erfolgs hinweist. Dieser Schluss setzt eine Typizität des Geschehensablaufs voraus, was bedeutet, dass der Kausalverlauf so häufig vorkommen muss, dass seine Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist. 

Unter Berücksichtigung dessen, gehen die Gericht von einem Anscheinsbeweis bei Vorlegen des Einlieferungsbelegs sowie der Reproduktion des Auslieferungsbelegs aus. Hierzu muss man wissen, dass vor dem Einwurf der Sendung in den Briefkasten des Empfängers bzw. dem Einlegen in dessen Postfach  der Zusteller das Abziehetikett, welches bei Einlieferung zur Identifizierung auf dem Brief angebracht wird, abzieht und  es auf einen vorbereiteten Auslieferungsbeleg klebt; der Auslieferungsbeleg wird vom Zusteller mit Datum Unterschrift seitens des Zustellers quittiert und danach zentral eingescannt und für drei Jahre elektronisch archiviert. Im Anschluss an das Scannen wird das Original des Einlieferungsbelegs zwar zerstört, jedoch erhält der Versender auf Wunsch eine Reproduktion.

Welche Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sein müssen, um den Anscheinsbeweis für den Zugang eines Einwurf-Einschreibens zu erschüttern ist bislang in der Rechtsprechung noch weitgehend ungeklärt. Ein Anscheinsbeweis kann nach allgemeinen Grundsätzen dadurch erschüttert werden, dass die Partei, zu deren Lasten der Anscheinsbeweis greift, konkrete Tatsachen vorträgt und ggf. beweist, aus denen sich im konkreten Einzelfall ein atypischer Verlauf ergibt.

Nicht ausreichend kann aber die pauschale Behauptung sein, man habe das Schreiben nicht erhalten. Denkbar wäre aber z.B. der Vortrag, beim Empfänger oder in seiner unmittelbaren Nachbarschaft sei es in der Vergangenheit bereits häufiger zu Fehlzustellungen gekommen.

Da die Zustellung per Einwurf-Einschreiben und die Nachweisbarkeit der Zustellung aus vorstehend genannten Gründen nach wie vor mit einem gewissen Risiko behaftet ist, empfehlen wir hinsichtlich empfangsbedürftiger Erklärungen wie einer Mieterhöhung oder Kündigung die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder per Boten. Bei Letzterem ist jedoch erforderlich, dass dieser vor Einkuvertieren das Schreiben auch tatsächlich liest, bevor er es in den Briefkasten des Empfängers wirft, um im Streitfall vor Gericht bezeugen zu können, was er für ein Schreiben letztlich zugestellt hat.

Sollten Sie hinsichtlich der Zustellung von Schreiben oder andere mietrechtlich relevante Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne telefonisch oder in einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. 

Mietminderung wegen Baulärms

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der erneuten Frage beschäftigen müssen, ob Baulärm von benachbarten Grundstücken einen Mangel darstellt, der die Mieter zur Durchführung einer Mietminderung. Hierzu hat der Bundesgerichtshof folgende Grundsätze manifestiert:

 

BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)

 

Kinderlärm aus Nachbarwohnung

Vermehrt Stellen wir fest, dass das Konfliktpotenzial zwischen Mietern im Haus durch erhebliche Ruhestörungen steigt. So ist die Geduld vieler Mieter schnell aufgebraucht, wenn es sich vor allem um dauerhaft anhaltenden Kinderlärm aus der Nachbarwohnung handelt.
Dass eine Mietminderung für den betroffenen Mieter oder eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht zwingend möglich ist, zeigt das Urteil des Amtsgericht München aus dem vergangen Jahr.

Die verheirateten Kläger leben in München-Hasenbergl in einer Mietwohnung des beklagten Ehepaares mit deren 14 und 16 Jahre alten Kindern. Das Mietshaus wurde 1962 in massiver Bauweise errichtet.

Die Kläger tragen vor, dass die Beklagten laute Geräusche verursachten, die in ihrer Wohnung hörbar seien. Die Beklagten oder deren Kinder würden auch während der Mittags-, der Nacht- oder der Feiertagsruhe herumrennen und herumtrampeln. Es würden Türen zugeschlagen, was in ihrer Wohnung hörbar sei und eine erhebliche Belästigung darstelle.

Es gehe von den Beklagten und ihren Kindern ein ständiger Lärm aus, der weit darüber hinausgehe, was zugestanden werden müsse. In dem von ihnen über drei Monate bis zur Klageerhebung geführten Lärmprotokoll finden sich nahezu täglich bis zu acht Eintragungen über Lärmen und Poltern vor allem in den Nachmittags- und Abendstunden bis spätestens 22.30 Uhr.

Nach einer ersten Vereinbarung – noch vor diesen Aufzeichnungen – sei es mit den Beklagten nur für kurze Zeit besser geworden. Danach sei es wieder wie vorher gewesen.

Der Beklagte erklärt in der Hauptverhandlung, dass die behaupteten Ruhestörungen nicht der Wahrheit entsprächen. Der Beklagte arbeite als Kraftfahrer an wechselnden Tagen von 7 bis 22 Uhr, seine Ehefrau von 7 bis 16 Uhr. Die Kinder seien von 7 bis 17 Uhr in der Schule.

„Die Kinder trauen sich schon gar nicht auf den Balkon zu gehen, weil sie von dem Mieter unten angeschrien werden. Der Kläger sitzt unten in seinem Garten sehr oft und der Balkon ist unmittelbar darüber.“

Die Beklagte gibt an: „Wenn ich von der Arbeit komme, traue ich mich nicht, den Boden zu saugen, Wäsche zu waschen oder Essen zuzubereiten. Die Kinder trauen sich nicht laut zu lachen oder laut zu reden. Wir haben keine Erklärung warum die Kläger sich durch Ruhestörung gestört fühlen sollten. Der Kläger sitzt den ganzen Tag dort und notiert wann jemand kommt und geht. Er hat mit der gesamten Nachbarschaft Streit.“

Das Berufungsgericht hatte auf Vorschuss der Kläger vom Sachverständigen über vierzehn Tage eine Dauerlärmmessung vornehmen lassen, die Trittgeräusche zwischen 22-33 dB (A) und keinen über 37 dB (A) hinausgehenden Lärm feststellte, wobei laut Gutachten Gehgeräusche zwischen 30 und 40 dB (A) als normal anzusehen seien. Das Gutachten kostete 8.440,10 €.

Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab den Beklagten Recht und hat die Klage der Nachbarn auf Unterlassung weiterer Ruhestörung abgewiesen.

Zwar kann ein Mieter von einem Mieter desselben Mehrfamilienhauses unter dem Gesichtspunkt der Besitzstörung gegebenenfalls die Unterlassung nicht hinzunehmender Geräuschbeeinträchtigungen verlangen.

Dass die aus der Wohnung der Beklagten tretende Geräuschentwicklung ein nicht mehr hinnehmbares sozialadäquates Maß überschritten hätte, ist nicht ersichtlich. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus der darüber liegenden Wohnung zu rechnen ist.

Das gilt erst recht, wenn es sich wie im Streitfall um einen Altbau aus dem Jahr 1962 handelt, indem ein moderner Standard der Geräuschdämmung nicht erwartet werden kann. Kinderlärm ist als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung grundsätzlich als sozialadäquat, zumutbar und als zu akzeptierendes typisches Verhalten anzusehen.

Auszugehen ist dabei von der Wohnung als familiengeschütztem Raum und dem Umstand, dass Kinder meist in jedem Lebensalter gewisse Störungen hervorrufen. Dabei kommt es auch auf die übrigen Verhältnisse im Haus und das Lebensalter der Kinder und Jugendlichen sowie die Verhältnisse der Eltern an.

Zwar müssen die Eltern als Mieter ihnen alles Zumutbare unternehmen, Störungen von anderen Mietern fernzuhalten. Jedoch sind die beklagten Eltern nicht ohne weiteres verantwortlich, wenn sich die 14 – 16-jährigen Kinder von ihnen nichts mehr sagen lassen. Im Zweifel ist für das Kind und dessen Eltern zu entscheiden.

Selbst wenn vereinzelt, wie vom Kläger behauptet, nach 22.00 Uhr „Rumpeln“, „Rumgetrampel“ bzw. „Rumgepolter“ in einem Maße vernehmbar gewesen sein sollte, welches nicht mehr sozialadäquat hinnehmbar gewesen wäre, so liegt nahe, dass dies zumindest auch durch die Kinder der Beklagten verursacht worden ist, für deren gelegentliche Verstöße die Beklagten aus den vorgenannten Gründen nicht haftbar zu machen sind.

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung rechtskräftig.

Amtsgericht München, Urt. v. 23.05.2017 – 283 C 1132/17

BGH entscheidet erneut über Renovierungskosten!

Erneut hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage zu beschäftigen gehabt, ob Vermieter oder Mieter die Kosten einer Wohnungsrenovierung zu tragen hat.

Mit seiner Entscheidung vom 08.07.2020 hat der Senat nunmehr geurteilt, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern er dem Mieter zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und im Laufe der Jahre dringender Renovierungsbedarf angefallen ist. Hiergegen hatte sich die Vermieterseite mit dem Argument gewährt, dass der Mieter eine bessere Wohnung als zu Mietbeginn erhalten würde und hierfür keine entsprechende Miete geschuldet wird. Der Bundesgerichtshof sah die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch in dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gem. § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.

 

Dass die hier in Rede stehende Entscheidung eine Kompromiss-Entscheidung ist, zeigt sich jedoch daran, dass der Bundesgerichtshof die Kostentragungspflicht sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite sieht. Insoweit kann zukünftig der Vermieter nach erfolgter Renovierung die Hälfte der Kosten vom Mieter verlangen.

Corona- Strom, Gas, Wasser, Internet – dürfen Verbraucher die Zahlungen aussetzen?

Aufgrund der Corona-Krise und damit verbundener Kurzarbeit befinden sich derzeit noch viele Verbraucher in Kurzarbeit. Folglich steht dem Arbeitnehmer zumeist nur ein monatliches Nettogehalt in Höhe von 60 % der sonstigen Gesamtsumme zu. Dass Mieter aufgrund der Corona-Krise bei entsprechendem Nachweis berechtigt sind, die Mieten für den Zeitraum April bis Mai 2020 auszusetzen, dürfte sich mittlerweile rumgesprochen haben.

Wie aber verhält es sich im Bezug auf Verträge zur Daseinsvorsorge?

Die Lösung findet sich ebenfalls im vom Bundesrat am 27.03.2020 verabschiedeten Gesetzespaket, insbesondere im Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).
Die Regelung gewährt Verbrauchern ein Leistungsverweigerungsrecht für sogenannte Dauerschuldverhältnisse, also Verträge, die regelmäßig wiederkehrende Zahlungen vorsehen. Allerdings muss es sich um „wesentliche“ Dauerschuldverhältnisse handeln. Hierunter versteht man Schuldverhältnisse, die der Daseinsvorsorge -wie etwa Wasser, Strom, Internet etc.- dienen.

Zu beachten ist seitens der Verbraucher jedoch, dass die Regelung sich nur auf solche Verträge bezieht, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden und Zahlungen letztlich nur bis zum 30.06.2020 ausgesetzt werden dürfen.

Rückerstattung des Kaufpreises bei abgesagten oder verschobenen Veranstaltungen – Veranstalter verweisen auf die Gutscheinlösung

Zahlreiche Konzerte, Veranstaltungen und Events wurden mittlerweile aufgrund der Corona-Krise abgesagt. Das ist vor allem für diejenigen Kunden ärgerlich, die ihre Tickets bereits gekauft haben. Tickethändler versuchen nun, Veranstaltungen zu verschieben. Doch was Rückerstattungen betrifft, zeigen sich Veranstalter und Tickethändler zur Zeit noch sehr zurückhaltend, hoffen diese auf einen entsprechenden Gesetzesentwurf des Bundesrats, der zur Abfederung von finanziellen Schäden und der damit einhergehenden Gefährdung von Existenzen eine sogenannte Gutscheinregelung vorsehen soll, wonach Verbraucher statt des Kaufpreises vielmehr einen Gutschein zur Buchung eines anderen Events oder der Teilnahme an einem Alternativtermin erhalten sollen.

Insoweit spielen Veranstalter und Tickethändler  aktuell auf Zeit, um Rückzahlungen zu vermeiden. Mit einer Entscheidung des Bundesrats kann in den kommenden Tagen gerechnet werden, worüber wir Sie selbstverständlich ebenfalls informieren werden.

Ungeachtet des derzeit nicht klaren Umgangs mit Rückerstattungen, sollten Verbraucher dennoch Veranstalter oder Tickethändler kontaktieren und auf eine Rückerstattung des Kaufpreises pochen und zum Ausdruck bringen, dass an einer Gutscheinlösung kein Interesse besteht. Ob ein solches Begehren letztlich auch juristisch umsetzbar sein wird, wird sich zeitnah zeigen.

Wohnungsbesichtigungen in Zeiten von Corona – Zulässig?

In den letzten Tagen wurden wir des Öfteren mit der Frage konfrontiert, ob Vermieter zu Zeiten der Pandemie mit Interessenten eine Wohnungsbesichtigung durchführen dürfen, um einen Mietausfall zu vermeiden und ob der Mieter berechtigt ist, eine solche Besichtigung zu verweigern.

Grundsätzlich ist eine Wohnungsbesichtigung derzeit nicht gestattet, da das Verlassen der eigenen Wohnung in Bundesländer mit einer Ausgangsbeschränkung nur bei Vorliegen triftiger Gründe erlaubt ist. In Ausnahmefällen sind Wohnungsbesichtigungen aber möglich, beispielsweise wenn eine Wohnungslosigkeit oder ein Wohnungsleerstand und daraus resultierend erhebliche finanzielle Engpässe drohen. Notwendige Besichtigungen sollten nur virtuell oder als Einzelbesichtigung und nicht als Massenbesichtigungen stattfinden. Auch hier gilt: Halten Sie unbedingt die Hygiene- und Abstandsregeln ein! In den Bundesländern mit Kontaktverbot sind Wohnungsbesichtigungen weiterhin möglich. Hier gilt es, den Sicherheitsabstand einzuhalten und die zulässige Anzahl von Personen nicht zu überschreiten. Insofern können Mieter eine Wohnungsbesichtigung auch nicht pauschal  versagen. Interessengerecht dürfte es somit sein, dass der Vermieter und Interessent sich mit dem vorgeschriebenen Sicherheitsabstand in einem Raum aufhalten, während der Mieter sich in der Zwischenzeit in einem anderen Raum aufhält. Sodann sollten die Räume nach diesem Prinzip gewechselt werden, um die Ansteckungsgefahr zu minimieren.

 

 

 

 

BGH: Gefahr eines Mangels berechtigt nicht zur Mietminderung!

Der BGH hatte sich in jüngster Vergangenheit mit der Frage zu beschäftigen, ob die bloße Gefahr eines möglichen Mangels bereits zur Berechtigung des Mieters führen könnte, die Miete zu mindern. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Rechtsansicht vertreten, dass aufgrund der fehlenden Wärmedämmung ein Schimmelpilzbefall in der Wohnung in Zukunft zu befürchten sei, und aufgrund fehlender Abhilfe des Vermieters somit ein Recht zur Mietminderung bestehe.
Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr – erfreulicherweise für alle Vermieter- entgegengetreten.

Die Ausführungen des BGH hierzu:

„Zu klären ist, ob den Mieter im Verhältnis zum Vermieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und damit auch ein Recht auf Mietminderung zusteht, §§ 535 I 2, 536 I, 549 I BGB. Hierbei ist auf die Formulierung zu achten. Denn eine Mietminderung muss nicht erklärt werden, handelt es sich doch nicht um ein rechtsgeschäftliches Gestaltungsrecht, sondern um ein Recht, das ipso iure eintritt (allein der Mangel muss dem Vermieter gegenüber angezeigt werden). Zentrale Voraussetzung der genannten Ansprüche ist das Vorliegen eines Mietmangels, also die tatsächliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen geschuldeten Soll-Beschaffenheit. Hierzu führt der BGH aus:

„Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. […] Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.“

Ein „Grundsatz zeitgemäßen Wohnens“ lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Anderenfalls würde man die Mieterinteressen einseitig berücksichtigen, es sei kaum einsehbar, warum ein Mieter bei älteren Wohnungen heutigen Baustandard erwarten können solle (das LG Lübeck war noch davon ausgegangen, es sei dem Mieter insoweit unzumutbar, mehr als zweimal täglich zu lüften und einer Schimmelbildung auf diese Weise vorzubeugen).“

Es kommt nach dem BGH also bei der Beurteilung eines Mangels ausschließlich auf den Zeitpunkt der Errichtung des Wohngebäudes an. Die im Zeitpunkt der Errichtung gültigen Vorschriften seien zur Beurteilung der Frage relevant, ob der Vermieter zur Wärmedämmung verpflichtet sei oder nicht. Dies gelte selbst dann, wenn diese Vorschriften mittlerweile überholt seien und es neue Vorschriften zur Wärmedämmung gebe. Dahinter steht ein nachvollziehbarer Gedanke: Ein Mieter, der in eine Altbauwohnung zieht, kann verständlicherweise nach Einzug nicht erwarten, dass die Bausubstanz an die neusten Vorschriften und damit an den Neubaustandard angepasst wird. Damit hält der 8. Senat des BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Eine Mietminderung ist damit nur mit der einfachen Begründung einer Mietmangelgefahr nicht möglich.

Abschluss eines Mietvertrags durch Ehegatten bindet nicht anderen Ehegatten

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 04.10.2017
1 S 50/16

Nennung des anderen Ehegatten im Mietvertrag grundsätzlich unerheblich

Schließt ein Ehegatte einen Mietvertrag ab, so wird dadurch nicht zugleich der andere Ehegatte Vertragspartner. Dass der andere Ehegatte im Mietvertrag benannt wird, spielt grundsätzlich keine Rolle. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Ehemann im Jahr 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Nachfolgend geriet der Vermieter in Insolvenz. Zudem zahlte der Ehemann nicht mehr die Miete. Der Insolvenzverwalter machte daher im Jahr 2016 gegen die Ehefrau die rückständigen Mietzahlungen geltend. Diese verweigerte aber eine Zahlung, da sie den Mietvertrag nicht unterschrieben habe und somit nicht Mieterin der Wohnung sei. Der Insolvenzverwalter hielt dies auch angesichts dessen, dass die Ehefrau im Mietvertrag benannt war, für unbeachtlich und erhob Klage auf Zahlung. Das Amtsgericht Waiblingen wies die Zahlungsklage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Insolvenzverwalters.

Kein Anspruch auf Mietzahlungen gegen Ehefrau

Das Landgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung des Insolvenzverwalters zurück. Diesem stehe gegen die Ehefrau kein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete zu. Die Ehefrau sei nicht Mieterin der Wohnung, da sie weder den Mietvertrag unterschrieben habe noch der Ehemann bei Vertragsunterzeichnung im Namen und in Vollmacht der Ehefrau gehandelt habe. Dass die Ehefrau im Mietvertrag benannt wurde, sei unerheblich. Es hätten Umstände vorliegen müssen, woraus der Vermieter habe schließen dürfen, dass der Ehemann im Namen der Ehefrau handle.

Abschluss eines Mietvertrags kein Geschäft zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs

Eine gesetzliche Vertretungsmacht nach § 1357 BGB komme nicht in Betracht, so das Landgericht, da der Abschluss eines Mietvertrags kein Geschäft zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs darstelle.

Datenschutz-Grundverordnung- Was Vermieter wissen müssen

Seit dem 25.05.2018 ist die EU-Datenschutzgrundverordnung nunmehr in Kraft. Jedoch sind nicht nur Konzerne oder mittelständische Unternehmen vom Anwendungsbereich der DSGVO erfasst. Auch Vermieter haben im Umgang mit personenbezogenen Daten ihrer Mieter gewisse Fürsorge-, Löschungs- sowie auch Auskunftspflichten. Die nachfolgenden Links beinhalten einen zweiteiligen Artikel des Haus- und Grundvereins, der alles Wissenswerte für Sie als Vermieter hinsichtlich der Einhaltung der Datenschutzgrundverordnung bereit hält und Ihnen die ersten Werkzeuge mit an die Hand gibt.

http://www.haus-grund.org/2018042_datenschutzverordnung.html

http://www.haus-grund.org/2018052_dsvgo.html