MICHAEL Rechtsanwaelte

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Notarfachangestellte 2021

Stellenanzeige 01_2021

Der Zugangsnachweis bei Einwurf-Einschreiben

Immer wieder stellen Vermieter uns die Frage, mit welcher Zustellungsart sie beweissicher beispielsweise eine Mieterhöhung, eine Abmahnung oder eine Kündigung zuzustellen könne, ohne sich im Rahmen eines später gerichtlichen Verfahrens dem Vorwurf ausgesetzt sehen zu müssen, das Schreiben habe den Mieter nie erreicht.

Zweifelsfrei stellt die Zustellung empfangsbedürftiger Schreiben per Gerichtsvollzieher die sicherste Zustellungsart dar, da dieser die persönliche Übergabe an den Empfänger oder den Einwurf in den Briefkasten auf einer Zustellungsurkunde protokolliert und letztere dem Absender als Beweismittel zur Verfügung stellt. Jedoch belaufen sich die Kosten dieser Zustellungsart auf knapp 20,00 €, sodass Vermieter diese Kosten oft scheuen und auf das kostengünstigere Einwurf-Einschreiben zurückgreifen.

Anders als beim „klassischen“ Einschreiben findet bei Versendung als Einwurf-Einschreiben keine persönliche Übergabe der Sendung gegen Unterschrift der Empfangsperson statt. Vielmehr erfolgt die Ablieferung durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten bzw. durch Einlegen in das Postfach des Empfängers. Das Wirksamwerden einer mittels Einwurf-Einschreiben abgegebenen Willenserklärung richtet sich nach § 130 Abs. 1 BGB. Danach wird einem Abwesenden gegenüber abgegebene Willenserklärung in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie ihm zugeht. Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Dies ist beim Einwurf-Einschreiben bereits mit dem Einwurf in den Briefkasten der Fall. Eine Mitwirkung des Empfängers bedarf es folglich nicht. Dies hat den Vorteil, dass der Empfänger nicht die Möglichkeit hat, den Zugang etwa dadurch zu verhindern, dass er dem Postboten nicht öffnet, die Annahme verweigert oder die Sendung nach Erhalt einer Benachrichtigungskarte nicht in der Postfiliale abholt.

Möglich ist der Zugangsnachweis eines Einwurf-Einschreibens zunächst durch Zeugenbeweis, insbesondere durch die Vernehmung des Postboten. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Zusteller  nach mehreren Monaten in einem Beweistermin an eine konkrete Zustellung erinnert geht jedoch gegen Null.

Auf Grundlage der in Augenschein zu nehmenden Belege wird jedoch teilweise ein Anscheinsbeweis für den Zugang einer per Einwurf-Einschreiben versandten Erklärung angenommen. Ein Anscheinsbeweis greift nach der Rechtsprechung des BGH dann ein, wenn ein typischer Geschehensablauf vorliegt, in dem nach der Lebenserfahrung ein bestimmter Tatbestand auf den Eintritt eines bestimmten Erfolgs hinweist. Dieser Schluss setzt eine Typizität des Geschehensablaufs voraus, was bedeutet, dass der Kausalverlauf so häufig vorkommen muss, dass seine Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist. 

Unter Berücksichtigung dessen, gehen die Gericht von einem Anscheinsbeweis bei Vorlegen des Einlieferungsbelegs sowie der Reproduktion des Auslieferungsbelegs aus. Hierzu muss man wissen, dass vor dem Einwurf der Sendung in den Briefkasten des Empfängers bzw. dem Einlegen in dessen Postfach  der Zusteller das Abziehetikett, welches bei Einlieferung zur Identifizierung auf dem Brief angebracht wird, abzieht und  es auf einen vorbereiteten Auslieferungsbeleg klebt; der Auslieferungsbeleg wird vom Zusteller mit Datum Unterschrift seitens des Zustellers quittiert und danach zentral eingescannt und für drei Jahre elektronisch archiviert. Im Anschluss an das Scannen wird das Original des Einlieferungsbelegs zwar zerstört, jedoch erhält der Versender auf Wunsch eine Reproduktion.

Welche Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sein müssen, um den Anscheinsbeweis für den Zugang eines Einwurf-Einschreibens zu erschüttern ist bislang in der Rechtsprechung noch weitgehend ungeklärt. Ein Anscheinsbeweis kann nach allgemeinen Grundsätzen dadurch erschüttert werden, dass die Partei, zu deren Lasten der Anscheinsbeweis greift, konkrete Tatsachen vorträgt und ggf. beweist, aus denen sich im konkreten Einzelfall ein atypischer Verlauf ergibt.

Nicht ausreichend kann aber die pauschale Behauptung sein, man habe das Schreiben nicht erhalten. Denkbar wäre aber z.B. der Vortrag, beim Empfänger oder in seiner unmittelbaren Nachbarschaft sei es in der Vergangenheit bereits häufiger zu Fehlzustellungen gekommen.

Da die Zustellung per Einwurf-Einschreiben und die Nachweisbarkeit der Zustellung aus vorstehend genannten Gründen nach wie vor mit einem gewissen Risiko behaftet ist, empfehlen wir hinsichtlich empfangsbedürftiger Erklärungen wie einer Mieterhöhung oder Kündigung die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder per Boten. Bei Letzterem ist jedoch erforderlich, dass dieser vor Einkuvertieren das Schreiben auch tatsächlich liest, bevor er es in den Briefkasten des Empfängers wirft, um im Streitfall vor Gericht bezeugen zu können, was er für ein Schreiben letztlich zugestellt hat.

Sollten Sie hinsichtlich der Zustellung von Schreiben oder andere mietrechtlich relevante Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne telefonisch oder in einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. 

Mietminderung wegen Baulärms

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der erneuten Frage beschäftigen müssen, ob Baulärm von benachbarten Grundstücken einen Mangel darstellt, der die Mieter zur Durchführung einer Mietminderung. Hierzu hat der Bundesgerichtshof folgende Grundsätze manifestiert:

 

BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)

 

Corona – Risikogebiet EN-Kreis – Was ändert sich??

Liebe Mandant(inn)en,

sie ist da… die befürchtete „zweite Welle“, die nun auch den EN-Kreis mit Wucht erfasst.

Das heißt für uns wieder, dass wir umdenken müssen. Wir haben den Frühling und Sommer mit Besonnenheit und der Mithilfe aller Mitarbeiter(innen) und auch Ihrer Unterstützung gut überstanden. Dies wollen wir nun auch im Herbst (und realistisch auch Winter) fortführen.

Wir sind vor allem der Meinung, dass „Distanz“ das einzige Mittel ist, um die Corona-Pandemie einzudämmen. Überlegen Sie sich daher bitte, ob Ihr Rechtsanliegen nicht auch – zunächst – telefonisch / per Mail geklärt werden kann. Wenn Sie uns in unseren Räumlichkeiten besuchen, schützen Sie sich und uns bitte durch das Tragen einer Mund- und Nasenmaske.

Vor allem im Notariat ist die Distanz nicht in allen Fällen möglich. Daher stehen wir Ihnen auch weiterhin in unseren Räumlichkeiten (und im Notfall auch bei Ihnen, im Pflegeheim oder Krankenhaus) für Beurkundungen, Beglaubigungen etc. zur Verfügung. Wir haben alle Vorkehrungen getroffen, damit dies unter Berücksichtigung der einschlägigen Verhaltensempfehlungen geschehen kann. Wir lüften regelmäßig, halten Abstand zu Ihnen und stellen Desinfektionsmittel zur Verfügung. Bitte achten Sie darauf, dass wirklich nur die am Beurkundungsverfahren Beteiligten unsere Räume aufsuchen – Verwandte, Makler etc. müssen wir bis auf Weiteres bitten, der Beurkundung fern zu bleiben. Bei Beurkundungen mit mehreren Personen werden wir die bereits praktizierte Vertreterlösung wieder aufnehmen, wobei wir Ihnen alle Einzelheiten telefonisch erörtern.

Ab sofort haben wir auch die bereits erprobte „Schichtdienstregelung“ wieder eingeführt: Wir haben ab sofort zwei Teams gebildet, die in Schichten arbeiten. Warum?

Weil wir einfach so lange wie möglich für Sie da sein möchten – eine Infektion führt dann nicht mehr dazu, dass wir das gesamte Büro schließen müssen, es ist nur ein Team von den dann einschlägigen Quarantänevorschriften betroffen. Wir schichten in einer Früh- und einer Spätschicht. Für Sie bedeutet das, dass sich die telefonische Erreichbarkeit ändert. Wir sind ab sofort von 08.00 bis 13:00 Uhr und von 15:00 bis 20:00 Uhr telefonisch erreichbar. Auch Termine können ab sofort für die Abendstunden vereinbart werden. Wir haben bei der Bildung der Teams darauf geachtet, dass die Rechtsgebiete immer durchgängig abgedeckt sind.

Die Änderungen gelten so lange, wie die Zahlen wieder unter die „50“ fallen, zunächst bis Ende nächster Woche.

Es sollte selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen Familien und Ihnen allen eine gesunde Zeit!

Herzliche Grüße

Ihr Team von

MICHAEL Rechtsanwälte und Notare

Kinderlärm aus Nachbarwohnung

Vermehrt Stellen wir fest, dass das Konfliktpotenzial zwischen Mietern im Haus durch erhebliche Ruhestörungen steigt. So ist die Geduld vieler Mieter schnell aufgebraucht, wenn es sich vor allem um dauerhaft anhaltenden Kinderlärm aus der Nachbarwohnung handelt.
Dass eine Mietminderung für den betroffenen Mieter oder eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht zwingend möglich ist, zeigt das Urteil des Amtsgericht München aus dem vergangen Jahr.

Die verheirateten Kläger leben in München-Hasenbergl in einer Mietwohnung des beklagten Ehepaares mit deren 14 und 16 Jahre alten Kindern. Das Mietshaus wurde 1962 in massiver Bauweise errichtet.

Die Kläger tragen vor, dass die Beklagten laute Geräusche verursachten, die in ihrer Wohnung hörbar seien. Die Beklagten oder deren Kinder würden auch während der Mittags-, der Nacht- oder der Feiertagsruhe herumrennen und herumtrampeln. Es würden Türen zugeschlagen, was in ihrer Wohnung hörbar sei und eine erhebliche Belästigung darstelle.

Es gehe von den Beklagten und ihren Kindern ein ständiger Lärm aus, der weit darüber hinausgehe, was zugestanden werden müsse. In dem von ihnen über drei Monate bis zur Klageerhebung geführten Lärmprotokoll finden sich nahezu täglich bis zu acht Eintragungen über Lärmen und Poltern vor allem in den Nachmittags- und Abendstunden bis spätestens 22.30 Uhr.

Nach einer ersten Vereinbarung – noch vor diesen Aufzeichnungen – sei es mit den Beklagten nur für kurze Zeit besser geworden. Danach sei es wieder wie vorher gewesen.

Der Beklagte erklärt in der Hauptverhandlung, dass die behaupteten Ruhestörungen nicht der Wahrheit entsprächen. Der Beklagte arbeite als Kraftfahrer an wechselnden Tagen von 7 bis 22 Uhr, seine Ehefrau von 7 bis 16 Uhr. Die Kinder seien von 7 bis 17 Uhr in der Schule.

„Die Kinder trauen sich schon gar nicht auf den Balkon zu gehen, weil sie von dem Mieter unten angeschrien werden. Der Kläger sitzt unten in seinem Garten sehr oft und der Balkon ist unmittelbar darüber.“

Die Beklagte gibt an: „Wenn ich von der Arbeit komme, traue ich mich nicht, den Boden zu saugen, Wäsche zu waschen oder Essen zuzubereiten. Die Kinder trauen sich nicht laut zu lachen oder laut zu reden. Wir haben keine Erklärung warum die Kläger sich durch Ruhestörung gestört fühlen sollten. Der Kläger sitzt den ganzen Tag dort und notiert wann jemand kommt und geht. Er hat mit der gesamten Nachbarschaft Streit.“

Das Berufungsgericht hatte auf Vorschuss der Kläger vom Sachverständigen über vierzehn Tage eine Dauerlärmmessung vornehmen lassen, die Trittgeräusche zwischen 22-33 dB (A) und keinen über 37 dB (A) hinausgehenden Lärm feststellte, wobei laut Gutachten Gehgeräusche zwischen 30 und 40 dB (A) als normal anzusehen seien. Das Gutachten kostete 8.440,10 €.

Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab den Beklagten Recht und hat die Klage der Nachbarn auf Unterlassung weiterer Ruhestörung abgewiesen.

Zwar kann ein Mieter von einem Mieter desselben Mehrfamilienhauses unter dem Gesichtspunkt der Besitzstörung gegebenenfalls die Unterlassung nicht hinzunehmender Geräuschbeeinträchtigungen verlangen.

Dass die aus der Wohnung der Beklagten tretende Geräuschentwicklung ein nicht mehr hinnehmbares sozialadäquates Maß überschritten hätte, ist nicht ersichtlich. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus der darüber liegenden Wohnung zu rechnen ist.

Das gilt erst recht, wenn es sich wie im Streitfall um einen Altbau aus dem Jahr 1962 handelt, indem ein moderner Standard der Geräuschdämmung nicht erwartet werden kann. Kinderlärm ist als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung grundsätzlich als sozialadäquat, zumutbar und als zu akzeptierendes typisches Verhalten anzusehen.

Auszugehen ist dabei von der Wohnung als familiengeschütztem Raum und dem Umstand, dass Kinder meist in jedem Lebensalter gewisse Störungen hervorrufen. Dabei kommt es auch auf die übrigen Verhältnisse im Haus und das Lebensalter der Kinder und Jugendlichen sowie die Verhältnisse der Eltern an.

Zwar müssen die Eltern als Mieter ihnen alles Zumutbare unternehmen, Störungen von anderen Mietern fernzuhalten. Jedoch sind die beklagten Eltern nicht ohne weiteres verantwortlich, wenn sich die 14 – 16-jährigen Kinder von ihnen nichts mehr sagen lassen. Im Zweifel ist für das Kind und dessen Eltern zu entscheiden.

Selbst wenn vereinzelt, wie vom Kläger behauptet, nach 22.00 Uhr „Rumpeln“, „Rumgetrampel“ bzw. „Rumgepolter“ in einem Maße vernehmbar gewesen sein sollte, welches nicht mehr sozialadäquat hinnehmbar gewesen wäre, so liegt nahe, dass dies zumindest auch durch die Kinder der Beklagten verursacht worden ist, für deren gelegentliche Verstöße die Beklagten aus den vorgenannten Gründen nicht haftbar zu machen sind.

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung rechtskräftig.

Amtsgericht München, Urt. v. 23.05.2017 – 283 C 1132/17

BGH entscheidet erneut über Renovierungskosten!

Erneut hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage zu beschäftigen gehabt, ob Vermieter oder Mieter die Kosten einer Wohnungsrenovierung zu tragen hat.

Mit seiner Entscheidung vom 08.07.2020 hat der Senat nunmehr geurteilt, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern er dem Mieter zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und im Laufe der Jahre dringender Renovierungsbedarf angefallen ist. Hiergegen hatte sich die Vermieterseite mit dem Argument gewährt, dass der Mieter eine bessere Wohnung als zu Mietbeginn erhalten würde und hierfür keine entsprechende Miete geschuldet wird. Der Bundesgerichtshof sah die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch in dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gem. § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.

 

Dass die hier in Rede stehende Entscheidung eine Kompromiss-Entscheidung ist, zeigt sich jedoch daran, dass der Bundesgerichtshof die Kostentragungspflicht sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite sieht. Insoweit kann zukünftig der Vermieter nach erfolgter Renovierung die Hälfte der Kosten vom Mieter verlangen.

Maren Cardinal nun Vorstandsmitglied bei Pro City

Gratulation!

Wir freuen uns sehr, dass unsere Kollegin Rechtsanwältin Maren Cardinal ab sofort aktiv das Geschehen bei Pro City im Vorstand mitgestalten kann. Für Maren Cardinal war schnell klar: „In einer Stadt, in der ich arbeite, möchte ich mich auch ehrenamtlich engagieren und so zum einen noch mehr Kontakt zu den Bürgen und Gewerbetreibenden aufbauen, zum anderen aber auch etwas bewegen“.

Weiterhin lobte sie gestern in ihrer Vorstellung im Rahmen der Mitgliederversammlung, die „große und positive Entwicklung, die die Stadt durchlebt hat, seitdem sie die Schulbank hier gedrückt habe“ und erklärte ferner, dass „sie sicherlich in den Mittagspausen das reichhaltige Shoppingangebot nutzen werde“.

Wir sind stolz auf den Schritt und das Engagement und bedanken uns stellvertretend für Frau Cardinal für das ihr entgegen gebrachte Vertrauen der Mitglieder von Pro City, die dem Vorschlag ihrer Kandidatur durch einstimmige Wahl folgten.

https://www.city-gevelsberg.de/procity-waehlt-neuen-vorstand/

OLG Hamm: Ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestellter Breitbandkabelanschluss nach dem TKG separat kündbar?

Ein Vermieter, der nach der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, muss einem Mieter kein gesondertes Kündigungsrecht nach dem Telekommunikationsgesetz (TKG) in Bezug auf diesen Kabelanschluss einräumen. Dies hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 28.05.2020 entschieden.

Der Kläger ist ein Verein zur Durchsetzung des Rechts gegen den unlauteren Wettbewerb. Die Beklagte mit Sitz in Essen gehört nach ihren eigenen Angaben zu den führenden Wohnungsanbietern in NordrheinWestfalen. Sie bewirtschaftet mehr als 120.000 Mietwohnungen in rund 100 Städten und Gemeinden.

Ein großer Teil der Wohnungen der Beklagten hat eine Anbindung an ein Kabelfernsehnetz, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden können. In technischer Hinsicht ist es darüber hinaus auch für andere Dienste – wie Telefonate und Internet – geeignet. Zum Zweck der Versorgung dieser Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über dieses Kabelnetz besteht ein Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und einem Unternehmen. Verantwortlich ist dieses auch für die grundstücks- und gebäudeinterne Netzinstallation zwischen den auf den jeweils versorgten Grundstücken gelegenen „Hausübergabepunkten“ und den Kabelanschlussdosen in den einzelnen Wohnungen. Die Vergütung für dieses Unternehmen legt die Beklagte als Betriebskosten unter der Bezeichnung „Fernsehversorgung“ auf ihre Mieter um. Die Mieter der Beklagten können sich während der Dauer des Mietverhältnisses von der auf die vorbeschriebene Art und Weise erfolgenden Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen nicht lösen.

Der Kläger hat die Beklagte im September 2018 mit einem Schreiben abgemahnt und verlangt von ihr unter anderem, es zu unterlassen, Wohnraummietverträge mit Verbrauchern abzuschließen, die die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabel-TV-Anschlusses beinhalten, wenn diese für den Verbraucher nicht wenigstens zum Ablauf von 24 Monaten Laufzeit kündbar sind. Er ist der Auffassung, die Beklagte handele unlauter. Sie sei, soweit sie die von ihr vermieteten Wohnungen mit einem Kabelanschluss versorge, als „Anbieterin von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ im Sinne des § 43b TKG anzusehen. Da eine (isolierte) Kündigung dieser Versorgung nicht möglich sei, seien die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an den Kabel-TV-Anschluss gebunden. Hierin liege ein Verstoß gegen § 43b TKG, wonach unter anderem die anfängliche Mindestlaufzeit eines Vertrages zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten 24 Monate nicht überschreiten dürfe.

Die Beklagte meint dagegen, allein wegen der betriebskostenrechtlichen Umlage der Kosten für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen auf ihre Mieter könne sie nicht als „Anbieterin von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ im Sinne des § 43b TKG angesehen werden. Die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen sei für sie insbesondere deshalb kein „Telekommunikationsdienst“, weil sie nicht für die „Übertragung von Signalen“ verantwortlich sei.

Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 31.05.2019 (Az. 45 O 72/18) die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers gegen dieses Urteil hatte keinen Erfolg.

Die Beklagte habe – so der Senat – nicht gegen § 43b TKG verstoßen. Zwischen der Beklagten und ihren jeweiligen Mietern bestehe kein Vertrag über die Erbringung öffentlich zugänglicher Telekommunikationsdienste. Zwar reiche die Übertragung von Fernseh- und Hörfunksignalen nach den Regelungen im Telekommunikationsgesetz als Übertragungsgegenstand für einen Telekommunikationsdienst aus. Fraglich sei aber bereits, ob die Leistungspflicht der Beklagten, deren wesentlicher Kern die Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Wohnung sei, „ganz oder überwiegend“ – wie es § 3 Nr. 24 TKG für einen „Telekommunikationsdienst“ erfordere – in der Übertragung von Signalen bestehe. Letztlich komme es hierauf allerdings nicht an. Der in der Übertragung von Signalen bestehende Dienst der Beklagten sei nämlich jedenfalls nicht „öffentlich zugänglich“, was der § 43b TKG voraussetze. „Öffentlich zugänglich“ sei ein Telekommunikationsdienst – nach § 3 Nr. 17a TKG – dann, wenn er der Öffentlichkeit und damit einem unbestimmten Personenkreis zur Verfügung stehe. Bei den Mietern eines Mehrfamilienwohnhauses handele es sich hingegen nicht um einen unbestimmten Personenkreis, sondern um eine von der Öffentlichkeit durch ihre Eigenschaft als Mieter von Wohnungen in bestimmten Immobilien der Beklagten klar abgegrenzte Personengruppe.

Der Senat hat die Revision zugelassen.

Nicht rechtskräftiges Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 28.05.2020 (Az. 4 U 82/19, OLG Hamm).

Das Urteil wird in Kürze in anonymisiertem Volltext unter www.nrwe.de abrufbar sein.

Quelle: Martin Brandt, Pressedezernent OLG Hamm

Corona- Strom, Gas, Wasser, Internet – dürfen Verbraucher die Zahlungen aussetzen?

Aufgrund der Corona-Krise und damit verbundener Kurzarbeit befinden sich derzeit noch viele Verbraucher in Kurzarbeit. Folglich steht dem Arbeitnehmer zumeist nur ein monatliches Nettogehalt in Höhe von 60 % der sonstigen Gesamtsumme zu. Dass Mieter aufgrund der Corona-Krise bei entsprechendem Nachweis berechtigt sind, die Mieten für den Zeitraum April bis Mai 2020 auszusetzen, dürfte sich mittlerweile rumgesprochen haben.

Wie aber verhält es sich im Bezug auf Verträge zur Daseinsvorsorge?

Die Lösung findet sich ebenfalls im vom Bundesrat am 27.03.2020 verabschiedeten Gesetzespaket, insbesondere im Art. 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).
Die Regelung gewährt Verbrauchern ein Leistungsverweigerungsrecht für sogenannte Dauerschuldverhältnisse, also Verträge, die regelmäßig wiederkehrende Zahlungen vorsehen. Allerdings muss es sich um „wesentliche“ Dauerschuldverhältnisse handeln. Hierunter versteht man Schuldverhältnisse, die der Daseinsvorsorge -wie etwa Wasser, Strom, Internet etc.- dienen.

Zu beachten ist seitens der Verbraucher jedoch, dass die Regelung sich nur auf solche Verträge bezieht, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden und Zahlungen letztlich nur bis zum 30.06.2020 ausgesetzt werden dürfen.

Corona – erste und weitere Lockerungen

Liebe Mandant(inn)en,

nach „Woche x“ haben wir jetzt erneut überlegt, wie wir mit Corona umgehen und wollen dabei versuchen, zum einen das Infektionsrisiko so gering wie möglich zu halten, dennoch so normal wie möglich für Sie da zu sein und dem für viele wachsenden Kinder-Betreuungsproblem (was viele von uns betrifft) gerecht zu werden.

Zunächst haben wir ein umfassendes Hygienekonzept erarbeitet, was wir bereits seit einigen Wochen praktizieren.

Das Wichtigste für Sie: Bitte bringen Sie eine Maske mit zu Ihrem Termin, um diese in allen „Gemeinschaftsbereichen“ (vor allem Wartezimmer) tragen zu können. Desinfektionsmittel stehen für Sie am Eingang bereit. Wir achten bei der Vergabe von Terminen darauf, dass alle vorgegebenen Sicherheitsabstände auch im Wartebereich eingehalten werden können.

 

Beurkundungsverfahren

Ferner haben wir die Empfehlungen der Kammern weiter intensiv verfolgt und uns für folgende Änderungen, die auch Sie betreffen, entschieden:

Bei der kontaktreduzierten Beurkundung, wie wir sie in den letzten Wochen praktiziert haben, bleibt es, wenn ein Grund gegeben ist, der über die Coronavirus-Pandemie als solche hinausgeht. Solche Gründe können insbesondere sein:

  1. Ihr Alter
  2. Vorerkrankungen bei Ihnen, die das Risiko schwerer Auswirkungen einer Coronavirus-Ansteckung verstärken
  3. eine bei Ihnen vorliegende akute Erkrankung mit grippeartigen Symptomen
  4. die bloße Zahl der Beteiligten, die das Ansteckungsrisiko erhöht. Hier haben wir uns intern auf mehr als drei Beteiligte verständigt.

Sollten Sie entweder zu obigem Personenkreis gehören oder aber aus Sorge um die eigene Gesundheit an einer „Präsenzbeurkundung“ nicht teilnehmen wollen, bieten wir weiterhin die Möglichkeit einer vollmachtlosen Vertretung an. In diesen Fällen dürfen wir Sie bitten, sich mit uns zwecks Abstimmung des weiteren Vorgehens in Verbindung zu setzen.

Ferner dürfen wir Sie bitten, dass keine weiteren Personen, die nicht Urkundsbeteiligte sind, an der Beurkundung teilnehmen, um die Zahl der im Raum Anwesenden auf ein Minimum zu beschränken.

 

Durchführung von Terminen

Wir haben unsere Tür weiterhin verschlossen. Bitte vereinbaren Sie daher unbedingt einen Termin, dann lassen wir Sie selbstverständlich herein. Post, die Sie nur abgeben wollen, geben Sie bitte in unseren Briefkasten an der Eingangstür im EG. Wir leeren diesen zweimal täglich.

Die Durchführung von Terminen via Videotelefonie hat sich bewährt, so dass wir dies weiterhin anbieten.

 

Öffnungszeiten

Den bisher durchgeführten Schichtdienst und die Teams haben wir aufgelöst, so dass wir auch wieder zu unseren „alten“ Öffnungszeiten zurückkehren, d.h. montags bis donnerstags 08.00 – 18.00 Uhr und freitags 08.00-13.00 Uhr.

 

Zum Schluss

Es sollte eigentlich selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben oder sich in den letzten zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen allen eine gesunde Zeit!
Herzliche Grüße
MICHAEL Rechtsanwälte und Notare