Immobilien zu Lebzeiten übertragen – 2022 noch Steuern sparen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, könnte hierauf ab 2023 mehr Steuern zahlen. „Ein Grund mehr, sich mit dem Thema vorweggenommene Erbschaft zu beschäftigen“, meint Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

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TECHNISCHE PROBLEME

Leider sind wir seit Donnerstag weder per Mail und nur sehr eingeschränkt per Telefon erreichbar – wir arbeiten an dem Problem!! Und bitten bis dahin um Verständnis…

Im Notfall dürfen wir Sie bitten, eine Mail an schulte-hermes@rae-michael.de oder tarrach@rae-michael.de zu senden! Die Adressen funktionieren als einzige.

Wir hoffen, heute Nachmittag „Entwarnung“ geben zu können.

Wir stellen ein: Rechtsanwalt (m/w/d) und Notarfachangestellte (m/w/d) ab sofort gesucht

Wir suchen Verstärkung – bitte beachten Sie unsere aktuellen Stellenanzeigen. Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung!

Notarfachangestellte 2021

Stellenanzeige 01_2021

Der Zugangsnachweis bei Einwurf-Einschreiben

Immer wieder stellen Vermieter uns die Frage, mit welcher Zustellungsart sie beweissicher beispielsweise eine Mieterhöhung, eine Abmahnung oder eine Kündigung zuzustellen könne, ohne sich im Rahmen eines später gerichtlichen Verfahrens dem Vorwurf ausgesetzt sehen zu müssen, das Schreiben habe den Mieter nie erreicht.

Zweifelsfrei stellt die Zustellung empfangsbedürftiger Schreiben per Gerichtsvollzieher die sicherste Zustellungsart dar, da dieser die persönliche Übergabe an den Empfänger oder den Einwurf in den Briefkasten auf einer Zustellungsurkunde protokolliert und letztere dem Absender als Beweismittel zur Verfügung stellt. Jedoch belaufen sich die Kosten dieser Zustellungsart auf knapp 20,00 €, sodass Vermieter diese Kosten oft scheuen und auf das kostengünstigere Einwurf-Einschreiben zurückgreifen.

Anders als beim „klassischen“ Einschreiben findet bei Versendung als Einwurf-Einschreiben keine persönliche Übergabe der Sendung gegen Unterschrift der Empfangsperson statt. Vielmehr erfolgt die Ablieferung durch Einwurf der Sendung in den Briefkasten bzw. durch Einlegen in das Postfach des Empfängers. Das Wirksamwerden einer mittels Einwurf-Einschreiben abgegebenen Willenserklärung richtet sich nach § 130 Abs. 1 BGB. Danach wird einem Abwesenden gegenüber abgegebene Willenserklärung in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie ihm zugeht. Zugegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Dies ist beim Einwurf-Einschreiben bereits mit dem Einwurf in den Briefkasten der Fall. Eine Mitwirkung des Empfängers bedarf es folglich nicht. Dies hat den Vorteil, dass der Empfänger nicht die Möglichkeit hat, den Zugang etwa dadurch zu verhindern, dass er dem Postboten nicht öffnet, die Annahme verweigert oder die Sendung nach Erhalt einer Benachrichtigungskarte nicht in der Postfiliale abholt.

Möglich ist der Zugangsnachweis eines Einwurf-Einschreibens zunächst durch Zeugenbeweis, insbesondere durch die Vernehmung des Postboten. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich ein Zusteller  nach mehreren Monaten in einem Beweistermin an eine konkrete Zustellung erinnert geht jedoch gegen Null.

Auf Grundlage der in Augenschein zu nehmenden Belege wird jedoch teilweise ein Anscheinsbeweis für den Zugang einer per Einwurf-Einschreiben versandten Erklärung angenommen. Ein Anscheinsbeweis greift nach der Rechtsprechung des BGH dann ein, wenn ein typischer Geschehensablauf vorliegt, in dem nach der Lebenserfahrung ein bestimmter Tatbestand auf den Eintritt eines bestimmten Erfolgs hinweist. Dieser Schluss setzt eine Typizität des Geschehensablaufs voraus, was bedeutet, dass der Kausalverlauf so häufig vorkommen muss, dass seine Wahrscheinlichkeit sehr hoch ist. 

Unter Berücksichtigung dessen, gehen die Gericht von einem Anscheinsbeweis bei Vorlegen des Einlieferungsbelegs sowie der Reproduktion des Auslieferungsbelegs aus. Hierzu muss man wissen, dass vor dem Einwurf der Sendung in den Briefkasten des Empfängers bzw. dem Einlegen in dessen Postfach  der Zusteller das Abziehetikett, welches bei Einlieferung zur Identifizierung auf dem Brief angebracht wird, abzieht und  es auf einen vorbereiteten Auslieferungsbeleg klebt; der Auslieferungsbeleg wird vom Zusteller mit Datum Unterschrift seitens des Zustellers quittiert und danach zentral eingescannt und für drei Jahre elektronisch archiviert. Im Anschluss an das Scannen wird das Original des Einlieferungsbelegs zwar zerstört, jedoch erhält der Versender auf Wunsch eine Reproduktion.

Welche Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sein müssen, um den Anscheinsbeweis für den Zugang eines Einwurf-Einschreibens zu erschüttern ist bislang in der Rechtsprechung noch weitgehend ungeklärt. Ein Anscheinsbeweis kann nach allgemeinen Grundsätzen dadurch erschüttert werden, dass die Partei, zu deren Lasten der Anscheinsbeweis greift, konkrete Tatsachen vorträgt und ggf. beweist, aus denen sich im konkreten Einzelfall ein atypischer Verlauf ergibt.

Nicht ausreichend kann aber die pauschale Behauptung sein, man habe das Schreiben nicht erhalten. Denkbar wäre aber z.B. der Vortrag, beim Empfänger oder in seiner unmittelbaren Nachbarschaft sei es in der Vergangenheit bereits häufiger zu Fehlzustellungen gekommen.

Da die Zustellung per Einwurf-Einschreiben und die Nachweisbarkeit der Zustellung aus vorstehend genannten Gründen nach wie vor mit einem gewissen Risiko behaftet ist, empfehlen wir hinsichtlich empfangsbedürftiger Erklärungen wie einer Mieterhöhung oder Kündigung die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder per Boten. Bei Letzterem ist jedoch erforderlich, dass dieser vor Einkuvertieren das Schreiben auch tatsächlich liest, bevor er es in den Briefkasten des Empfängers wirft, um im Streitfall vor Gericht bezeugen zu können, was er für ein Schreiben letztlich zugestellt hat.

Sollten Sie hinsichtlich der Zustellung von Schreiben oder andere mietrechtlich relevante Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne telefonisch oder in einem persönlichen Beratungsgespräch zur Verfügung. 

Mietminderung wegen Baulärms

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der erneuten Frage beschäftigen müssen, ob Baulärm von benachbarten Grundstücken einen Mangel darstellt, der die Mieter zur Durchführung einer Mietminderung. Hierzu hat der Bundesgerichtshof folgende Grundsätze manifestiert:

BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 Rz. 35, 39 ff. m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680 Rz. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659 Rz. 14).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grunds-ätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 – XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 – XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061 Rn. 3). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm an-gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter – schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes – nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher – und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters – entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts – auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher gelten-den Beweislastverteilung – dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)

Corona – Risikogebiet EN-Kreis – Was ändert sich??

Liebe Mandant(inn)en,

sie ist da… die befürchtete „zweite Welle“, die nun auch den EN-Kreis mit Wucht erfasst.

Das heißt für uns wieder, dass wir umdenken müssen. Wir haben den Frühling und Sommer mit Besonnenheit und der Mithilfe aller Mitarbeiter(innen) und auch Ihrer Unterstützung gut überstanden. Dies wollen wir nun auch im Herbst (und realistisch auch Winter) fortführen.

Wir sind vor allem der Meinung, dass „Distanz“ das einzige Mittel ist, um die Corona-Pandemie einzudämmen. Überlegen Sie sich daher bitte, ob Ihr Rechtsanliegen nicht auch – zunächst – telefonisch / per Mail geklärt werden kann. Wenn Sie uns in unseren Räumlichkeiten besuchen, schützen Sie sich und uns bitte durch das Tragen einer Mund- und Nasenmaske.

Vor allem im Notariat ist die Distanz nicht in allen Fällen möglich. Daher stehen wir Ihnen auch weiterhin in unseren Räumlichkeiten (und im Notfall auch bei Ihnen, im Pflegeheim oder Krankenhaus) für Beurkundungen, Beglaubigungen etc. zur Verfügung. Wir haben alle Vorkehrungen getroffen, damit dies unter Berücksichtigung der einschlägigen Verhaltensempfehlungen geschehen kann. Wir lüften regelmäßig, halten Abstand zu Ihnen und stellen Desinfektionsmittel zur Verfügung. Bitte achten Sie darauf, dass wirklich nur die am Beurkundungsverfahren Beteiligten unsere Räume aufsuchen – Verwandte, Makler etc. müssen wir bis auf Weiteres bitten, der Beurkundung fern zu bleiben. Bei Beurkundungen mit mehreren Personen werden wir die bereits praktizierte Vertreterlösung wieder aufnehmen, wobei wir Ihnen alle Einzelheiten telefonisch erörtern.

Ab sofort haben wir auch die bereits erprobte „Schichtdienstregelung“ wieder eingeführt: Wir haben ab sofort zwei Teams gebildet, die in Schichten arbeiten. Warum?

Weil wir einfach so lange wie möglich für Sie da sein möchten – eine Infektion führt dann nicht mehr dazu, dass wir das gesamte Büro schließen müssen, es ist nur ein Team von den dann einschlägigen Quarantänevorschriften betroffen. Wir schichten in einer Früh- und einer Spätschicht. Für Sie bedeutet das, dass sich die telefonische Erreichbarkeit ändert. Wir sind ab sofort von 08.00 bis 13:00 Uhr und von 15:00 bis 20:00 Uhr telefonisch erreichbar. Auch Termine können ab sofort für die Abendstunden vereinbart werden. Wir haben bei der Bildung der Teams darauf geachtet, dass die Rechtsgebiete immer durchgängig abgedeckt sind.

Die Änderungen gelten so lange, wie die Zahlen wieder unter die „50“ fallen, zunächst bis Ende nächster Woche.

Es sollte selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen Familien und Ihnen allen eine gesunde Zeit!

Herzliche Grüße

Ihr Team von

MICHAEL Rechtsanwälte und Notare

Kinderlärm aus Nachbarwohnung

Vermehrt Stellen wir fest, dass das Konfliktpotenzial zwischen Mietern im Haus durch erhebliche Ruhestörungen steigt. So ist die Geduld vieler Mieter schnell aufgebraucht, wenn es sich vor allem um dauerhaft anhaltenden Kinderlärm aus der Nachbarwohnung handelt.
Dass eine Mietminderung für den betroffenen Mieter oder eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht zwingend möglich ist, zeigt das Urteil des Amtsgericht München aus dem vergangen Jahr.

Die verheirateten Kläger leben in München-Hasenbergl in einer Mietwohnung des beklagten Ehepaares mit deren 14 und 16 Jahre alten Kindern. Das Mietshaus wurde 1962 in massiver Bauweise errichtet.

Die Kläger tragen vor, dass die Beklagten laute Geräusche verursachten, die in ihrer Wohnung hörbar seien. Die Beklagten oder deren Kinder würden auch während der Mittags-, der Nacht- oder der Feiertagsruhe herumrennen und herumtrampeln. Es würden Türen zugeschlagen, was in ihrer Wohnung hörbar sei und eine erhebliche Belästigung darstelle.

Es gehe von den Beklagten und ihren Kindern ein ständiger Lärm aus, der weit darüber hinausgehe, was zugestanden werden müsse. In dem von ihnen über drei Monate bis zur Klageerhebung geführten Lärmprotokoll finden sich nahezu täglich bis zu acht Eintragungen über Lärmen und Poltern vor allem in den Nachmittags- und Abendstunden bis spätestens 22.30 Uhr.

Nach einer ersten Vereinbarung – noch vor diesen Aufzeichnungen – sei es mit den Beklagten nur für kurze Zeit besser geworden. Danach sei es wieder wie vorher gewesen.

Der Beklagte erklärt in der Hauptverhandlung, dass die behaupteten Ruhestörungen nicht der Wahrheit entsprächen. Der Beklagte arbeite als Kraftfahrer an wechselnden Tagen von 7 bis 22 Uhr, seine Ehefrau von 7 bis 16 Uhr. Die Kinder seien von 7 bis 17 Uhr in der Schule.

„Die Kinder trauen sich schon gar nicht auf den Balkon zu gehen, weil sie von dem Mieter unten angeschrien werden. Der Kläger sitzt unten in seinem Garten sehr oft und der Balkon ist unmittelbar darüber.“

Die Beklagte gibt an: „Wenn ich von der Arbeit komme, traue ich mich nicht, den Boden zu saugen, Wäsche zu waschen oder Essen zuzubereiten. Die Kinder trauen sich nicht laut zu lachen oder laut zu reden. Wir haben keine Erklärung warum die Kläger sich durch Ruhestörung gestört fühlen sollten. Der Kläger sitzt den ganzen Tag dort und notiert wann jemand kommt und geht. Er hat mit der gesamten Nachbarschaft Streit.“

Das Berufungsgericht hatte auf Vorschuss der Kläger vom Sachverständigen über vierzehn Tage eine Dauerlärmmessung vornehmen lassen, die Trittgeräusche zwischen 22-33 dB (A) und keinen über 37 dB (A) hinausgehenden Lärm feststellte, wobei laut Gutachten Gehgeräusche zwischen 30 und 40 dB (A) als normal anzusehen seien. Das Gutachten kostete 8.440,10 €.

Wesentliche Entscheidungsgründe
Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab den Beklagten Recht und hat die Klage der Nachbarn auf Unterlassung weiterer Ruhestörung abgewiesen.

Zwar kann ein Mieter von einem Mieter desselben Mehrfamilienhauses unter dem Gesichtspunkt der Besitzstörung gegebenenfalls die Unterlassung nicht hinzunehmender Geräuschbeeinträchtigungen verlangen.

Dass die aus der Wohnung der Beklagten tretende Geräuschentwicklung ein nicht mehr hinnehmbares sozialadäquates Maß überschritten hätte, ist nicht ersichtlich. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass in Räumen, die unterhalb einer anderen Wohnung liegen, mit dem Auftreten von Geräuschen aus der darüber liegenden Wohnung zu rechnen ist.

Das gilt erst recht, wenn es sich wie im Streitfall um einen Altbau aus dem Jahr 1962 handelt, indem ein moderner Standard der Geräuschdämmung nicht erwartet werden kann. Kinderlärm ist als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung grundsätzlich als sozialadäquat, zumutbar und als zu akzeptierendes typisches Verhalten anzusehen.

Auszugehen ist dabei von der Wohnung als familiengeschütztem Raum und dem Umstand, dass Kinder meist in jedem Lebensalter gewisse Störungen hervorrufen. Dabei kommt es auch auf die übrigen Verhältnisse im Haus und das Lebensalter der Kinder und Jugendlichen sowie die Verhältnisse der Eltern an.

Zwar müssen die Eltern als Mieter ihnen alles Zumutbare unternehmen, Störungen von anderen Mietern fernzuhalten. Jedoch sind die beklagten Eltern nicht ohne weiteres verantwortlich, wenn sich die 14 – 16-jährigen Kinder von ihnen nichts mehr sagen lassen. Im Zweifel ist für das Kind und dessen Eltern zu entscheiden.

Selbst wenn vereinzelt, wie vom Kläger behauptet, nach 22.00 Uhr „Rumpeln“, „Rumgetrampel“ bzw. „Rumgepolter“ in einem Maße vernehmbar gewesen sein sollte, welches nicht mehr sozialadäquat hinnehmbar gewesen wäre, so liegt nahe, dass dies zumindest auch durch die Kinder der Beklagten verursacht worden ist, für deren gelegentliche Verstöße die Beklagten aus den vorgenannten Gründen nicht haftbar zu machen sind.

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung rechtskräftig.

Amtsgericht München, Urt. v. 23.05.2017 – 283 C 1132/17

BGH entscheidet erneut über Renovierungskosten!

Erneut hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage zu beschäftigen gehabt, ob Vermieter oder Mieter die Kosten einer Wohnungsrenovierung zu tragen hat.

Mit seiner Entscheidung vom 08.07.2020 hat der Senat nunmehr geurteilt, dass der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sofern er dem Mieter zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und im Laufe der Jahre dringender Renovierungsbedarf angefallen ist. Hiergegen hatte sich die Vermieterseite mit dem Argument gewährt, dass der Mieter eine bessere Wohnung als zu Mietbeginn erhalten würde und hierfür keine entsprechende Miete geschuldet wird. Der Bundesgerichtshof sah die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch in dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gem. § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine Wohnung zur Verfügung zu stellen, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.

Dass die hier in Rede stehende Entscheidung eine Kompromiss-Entscheidung ist, zeigt sich jedoch daran, dass der Bundesgerichtshof die Kostentragungspflicht sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite sieht. Insoweit kann zukünftig der Vermieter nach erfolgter Renovierung die Hälfte der Kosten vom Mieter verlangen.