MICHAEL Rechtsanwaelte

Corona – Risikogebiet EN-Kreis – Was ändert sich??

Liebe Mandant(inn)en,

sie ist da… die befürchtete „zweite Welle“, die nun auch den EN-Kreis mit Wucht erfasst.

Das heißt für uns wieder, dass wir umdenken müssen. Wir haben den Frühling und Sommer mit Besonnenheit und der Mithilfe aller Mitarbeiter(innen) und auch Ihrer Unterstützung gut überstanden. Dies wollen wir nun auch im Herbst (und realistisch auch Winter) fortführen.

Wir sind vor allem der Meinung, dass „Distanz“ das einzige Mittel ist, um die Corona-Pandemie einzudämmen. Überlegen Sie sich daher bitte, ob Ihr Rechtsanliegen nicht auch – zunächst – telefonisch / per Mail geklärt werden kann. Wenn Sie uns in unseren Räumlichkeiten besuchen, schützen Sie sich und uns bitte durch das Tragen einer Mund- und Nasenmaske.

Vor allem im Notariat ist die Distanz nicht in allen Fällen möglich. Daher stehen wir Ihnen auch weiterhin in unseren Räumlichkeiten (und im Notfall auch bei Ihnen, im Pflegeheim oder Krankenhaus) für Beurkundungen, Beglaubigungen etc. zur Verfügung. Wir haben alle Vorkehrungen getroffen, damit dies unter Berücksichtigung der einschlägigen Verhaltensempfehlungen geschehen kann. Wir lüften regelmäßig, halten Abstand zu Ihnen und stellen Desinfektionsmittel zur Verfügung. Bitte achten Sie darauf, dass wirklich nur die am Beurkundungsverfahren Beteiligten unsere Räume aufsuchen – Verwandte, Makler etc. müssen wir bis auf Weiteres bitten, der Beurkundung fern zu bleiben. Bei Beurkundungen mit mehreren Personen werden wir die bereits praktizierte Vertreterlösung wieder aufnehmen, wobei wir Ihnen alle Einzelheiten telefonisch erörtern.

Ab sofort haben wir auch die bereits erprobte „Schichtdienstregelung“ wieder eingeführt: Wir haben ab sofort zwei Teams gebildet, die in Schichten arbeiten. Warum?

Weil wir einfach so lange wie möglich für Sie da sein möchten – eine Infektion führt dann nicht mehr dazu, dass wir das gesamte Büro schließen müssen, es ist nur ein Team von den dann einschlägigen Quarantänevorschriften betroffen. Wir schichten in einer Früh- und einer Spätschicht. Für Sie bedeutet das, dass sich die telefonische Erreichbarkeit ändert. Wir sind ab sofort von 08.00 bis 13:00 Uhr und von 15:00 bis 20:00 Uhr telefonisch erreichbar. Auch Termine können ab sofort für die Abendstunden vereinbart werden. Wir haben bei der Bildung der Teams darauf geachtet, dass die Rechtsgebiete immer durchgängig abgedeckt sind.

Die Änderungen gelten so lange, wie die Zahlen wieder unter die „50“ fallen, zunächst bis Ende nächster Woche.

Es sollte selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen Familien und Ihnen allen eine gesunde Zeit!

Herzliche Grüße

Ihr Team von

MICHAEL Rechtsanwälte und Notare

Maren Cardinal nun Vorstandsmitglied bei Pro City

Gratulation!

Wir freuen uns sehr, dass unsere Kollegin Rechtsanwältin Maren Cardinal ab sofort aktiv das Geschehen bei Pro City im Vorstand mitgestalten kann. Für Maren Cardinal war schnell klar: „In einer Stadt, in der ich arbeite, möchte ich mich auch ehrenamtlich engagieren und so zum einen noch mehr Kontakt zu den Bürgen und Gewerbetreibenden aufbauen, zum anderen aber auch etwas bewegen“.

Weiterhin lobte sie gestern in ihrer Vorstellung im Rahmen der Mitgliederversammlung, die „große und positive Entwicklung, die die Stadt durchlebt hat, seitdem sie die Schulbank hier gedrückt habe“ und erklärte ferner, dass „sie sicherlich in den Mittagspausen das reichhaltige Shoppingangebot nutzen werde“.

Wir sind stolz auf den Schritt und das Engagement und bedanken uns stellvertretend für Frau Cardinal für das ihr entgegen gebrachte Vertrauen der Mitglieder von Pro City, die dem Vorschlag ihrer Kandidatur durch einstimmige Wahl folgten.

https://www.city-gevelsberg.de/procity-waehlt-neuen-vorstand/

OLG Hamm: Ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestellter Breitbandkabelanschluss nach dem TKG separat kündbar?

Ein Vermieter, der nach der Betriebskostenverordnung die laufenden monatlichen Grundgebühren für einen Breitbandkabelanschluss auf seine Mieter umlegt, muss einem Mieter kein gesondertes Kündigungsrecht nach dem Telekommunikationsgesetz (TKG) in Bezug auf diesen Kabelanschluss einräumen. Dies hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 28.05.2020 entschieden.

Der Kläger ist ein Verein zur Durchsetzung des Rechts gegen den unlauteren Wettbewerb. Die Beklagte mit Sitz in Essen gehört nach ihren eigenen Angaben zu den führenden Wohnungsanbietern in NordrheinWestfalen. Sie bewirtschaftet mehr als 120.000 Mietwohnungen in rund 100 Städten und Gemeinden.

Ein großer Teil der Wohnungen der Beklagten hat eine Anbindung an ein Kabelfernsehnetz, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden können. In technischer Hinsicht ist es darüber hinaus auch für andere Dienste – wie Telefonate und Internet – geeignet. Zum Zweck der Versorgung dieser Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über dieses Kabelnetz besteht ein Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und einem Unternehmen. Verantwortlich ist dieses auch für die grundstücks- und gebäudeinterne Netzinstallation zwischen den auf den jeweils versorgten Grundstücken gelegenen „Hausübergabepunkten“ und den Kabelanschlussdosen in den einzelnen Wohnungen. Die Vergütung für dieses Unternehmen legt die Beklagte als Betriebskosten unter der Bezeichnung „Fernsehversorgung“ auf ihre Mieter um. Die Mieter der Beklagten können sich während der Dauer des Mietverhältnisses von der auf die vorbeschriebene Art und Weise erfolgenden Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen nicht lösen.

Der Kläger hat die Beklagte im September 2018 mit einem Schreiben abgemahnt und verlangt von ihr unter anderem, es zu unterlassen, Wohnraummietverträge mit Verbrauchern abzuschließen, die die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabel-TV-Anschlusses beinhalten, wenn diese für den Verbraucher nicht wenigstens zum Ablauf von 24 Monaten Laufzeit kündbar sind. Er ist der Auffassung, die Beklagte handele unlauter. Sie sei, soweit sie die von ihr vermieteten Wohnungen mit einem Kabelanschluss versorge, als „Anbieterin von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ im Sinne des § 43b TKG anzusehen. Da eine (isolierte) Kündigung dieser Versorgung nicht möglich sei, seien die Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an den Kabel-TV-Anschluss gebunden. Hierin liege ein Verstoß gegen § 43b TKG, wonach unter anderem die anfängliche Mindestlaufzeit eines Vertrages zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten 24 Monate nicht überschreiten dürfe.

Die Beklagte meint dagegen, allein wegen der betriebskostenrechtlichen Umlage der Kosten für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen auf ihre Mieter könne sie nicht als „Anbieterin von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ im Sinne des § 43b TKG angesehen werden. Die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen sei für sie insbesondere deshalb kein „Telekommunikationsdienst“, weil sie nicht für die „Übertragung von Signalen“ verantwortlich sei.

Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 31.05.2019 (Az. 45 O 72/18) die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers gegen dieses Urteil hatte keinen Erfolg.

Die Beklagte habe – so der Senat – nicht gegen § 43b TKG verstoßen. Zwischen der Beklagten und ihren jeweiligen Mietern bestehe kein Vertrag über die Erbringung öffentlich zugänglicher Telekommunikationsdienste. Zwar reiche die Übertragung von Fernseh- und Hörfunksignalen nach den Regelungen im Telekommunikationsgesetz als Übertragungsgegenstand für einen Telekommunikationsdienst aus. Fraglich sei aber bereits, ob die Leistungspflicht der Beklagten, deren wesentlicher Kern die Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Wohnung sei, „ganz oder überwiegend“ – wie es § 3 Nr. 24 TKG für einen „Telekommunikationsdienst“ erfordere – in der Übertragung von Signalen bestehe. Letztlich komme es hierauf allerdings nicht an. Der in der Übertragung von Signalen bestehende Dienst der Beklagten sei nämlich jedenfalls nicht „öffentlich zugänglich“, was der § 43b TKG voraussetze. „Öffentlich zugänglich“ sei ein Telekommunikationsdienst – nach § 3 Nr. 17a TKG – dann, wenn er der Öffentlichkeit und damit einem unbestimmten Personenkreis zur Verfügung stehe. Bei den Mietern eines Mehrfamilienwohnhauses handele es sich hingegen nicht um einen unbestimmten Personenkreis, sondern um eine von der Öffentlichkeit durch ihre Eigenschaft als Mieter von Wohnungen in bestimmten Immobilien der Beklagten klar abgegrenzte Personengruppe.

Der Senat hat die Revision zugelassen.

Nicht rechtskräftiges Urteil des 4. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 28.05.2020 (Az. 4 U 82/19, OLG Hamm).

Das Urteil wird in Kürze in anonymisiertem Volltext unter www.nrwe.de abrufbar sein.

Quelle: Martin Brandt, Pressedezernent OLG Hamm

Corona – erste und weitere Lockerungen

Liebe Mandant(inn)en,

nach „Woche x“ haben wir jetzt erneut überlegt, wie wir mit Corona umgehen und wollen dabei versuchen, zum einen das Infektionsrisiko so gering wie möglich zu halten, dennoch so normal wie möglich für Sie da zu sein und dem für viele wachsenden Kinder-Betreuungsproblem (was viele von uns betrifft) gerecht zu werden.

Zunächst haben wir ein umfassendes Hygienekonzept erarbeitet, was wir bereits seit einigen Wochen praktizieren.

Das Wichtigste für Sie: Bitte bringen Sie eine Maske mit zu Ihrem Termin, um diese in allen „Gemeinschaftsbereichen“ (vor allem Wartezimmer) tragen zu können. Desinfektionsmittel stehen für Sie am Eingang bereit. Wir achten bei der Vergabe von Terminen darauf, dass alle vorgegebenen Sicherheitsabstände auch im Wartebereich eingehalten werden können.

 

Beurkundungsverfahren

Ferner haben wir die Empfehlungen der Kammern weiter intensiv verfolgt und uns für folgende Änderungen, die auch Sie betreffen, entschieden:

Bei der kontaktreduzierten Beurkundung, wie wir sie in den letzten Wochen praktiziert haben, bleibt es, wenn ein Grund gegeben ist, der über die Coronavirus-Pandemie als solche hinausgeht. Solche Gründe können insbesondere sein:

  1. Ihr Alter
  2. Vorerkrankungen bei Ihnen, die das Risiko schwerer Auswirkungen einer Coronavirus-Ansteckung verstärken
  3. eine bei Ihnen vorliegende akute Erkrankung mit grippeartigen Symptomen
  4. die bloße Zahl der Beteiligten, die das Ansteckungsrisiko erhöht. Hier haben wir uns intern auf mehr als drei Beteiligte verständigt.

Sollten Sie entweder zu obigem Personenkreis gehören oder aber aus Sorge um die eigene Gesundheit an einer „Präsenzbeurkundung“ nicht teilnehmen wollen, bieten wir weiterhin die Möglichkeit einer vollmachtlosen Vertretung an. In diesen Fällen dürfen wir Sie bitten, sich mit uns zwecks Abstimmung des weiteren Vorgehens in Verbindung zu setzen.

Ferner dürfen wir Sie bitten, dass keine weiteren Personen, die nicht Urkundsbeteiligte sind, an der Beurkundung teilnehmen, um die Zahl der im Raum Anwesenden auf ein Minimum zu beschränken.

 

Durchführung von Terminen

Wir haben unsere Tür weiterhin verschlossen. Bitte vereinbaren Sie daher unbedingt einen Termin, dann lassen wir Sie selbstverständlich herein. Post, die Sie nur abgeben wollen, geben Sie bitte in unseren Briefkasten an der Eingangstür im EG. Wir leeren diesen zweimal täglich.

Die Durchführung von Terminen via Videotelefonie hat sich bewährt, so dass wir dies weiterhin anbieten.

 

Öffnungszeiten

Den bisher durchgeführten Schichtdienst und die Teams haben wir aufgelöst, so dass wir auch wieder zu unseren „alten“ Öffnungszeiten zurückkehren, d.h. montags bis donnerstags 08.00 – 18.00 Uhr und freitags 08.00-13.00 Uhr.

 

Zum Schluss

Es sollte eigentlich selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben oder sich in den letzten zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen allen eine gesunde Zeit!
Herzliche Grüße
MICHAEL Rechtsanwälte und Notare

Kein Schutz vor Vergesslichkeit – und: Eltern haften nicht für ihre (erwachsenen) Kinder

Stolpert ein Fußgänger über ein gut sichtbares Hindernis auf dem Gehweg, welches er zuerst wahrgenommen, aber anschließend vergessen hat, hat er keinen Anspruch auf Schmerzensgeld. Darauf hat der 7. Senat des Oberlandesgerichts Köln mit Beschluss vom 04.02.2020 hingewiesen.

Gegenstand des Rechtsstreits war ein Sturz der Klägerin über eine 100 x 150 cm große Sperrholzplatte, welche vor dem Haus der Beklagten in Würselen den Gehweg verengte. Die Platte lehnte vor einem Erdgeschossfenster schräg gegen die Fensterbank. Sie diente dazu, vorübergehend Wasser aus einer defekten Regenrinne am Eintritt in das Gebäude zu hindern. Ein Handwerkertermin zur Reparatur der Regenrinne war bereits vereinbart.

Die Klägerin, die zu Fuß auf dem Gehweg unterwegs war, hatte nach ihrem Klagevortrag die Platte zunächst bemerkt. Als ihr eine Passantin mit Kinderwagen entgegenkam, blieb sie vor der Sperrholzplatte stehen, um diese vorbei zu lassen. Sie unterhielt sich dann einige Minuten mit der Passantin, wobei sie sich von der Sperrholzplatte abwandte. In dieser Zeit vergaß sie das Hindernis. Als sie ihren Weg fortsetzen wollte, drehte sie sich um und stolperte beim Losgehen über die Platte. Mit der Klage hat sie wegen eines Oberarmbruchs Schmerzensgeld in Höhe von mindestens 9.500 Euro beantragt.

Das Landgericht Aachen hatte die Klage abgewiesen. Nachdem der 7. Senat des Oberlandesgerichts Köln auf die fehlenden Erfolgsaussichten der Berufung hingewiesen hatte, hat die Klägerin diese zurückgenommen.

Zur Begründung hat der Senat im Wesentlichen ausgeführt, dass die Platte zwar ein Hindernis für die Benutzer des Gehweges dargestellt habe und grundsätzlich eine Verpflichtung der Beklagten bestehe, Schäden anderer aufgrund der von ihr geschaffenen Gefahrenlage zu verhindern. Vorliegend seien jedoch keine weiteren Schutzmaßnahmen erforderlich gewesen. Schon nach eigenem Vortrag habe die Klägerin die Platte als Hindernis sofort erkannt. Gerade durch dieses Hindernis habe sie sich veranlasst gesehen, zunächst die andere Passantin vorbeizulassen. Dass sie die Platte während der wenigen Minuten ihrer Unterhaltung mit der Passantin vergessen habe, stelle einen gänzlich unwahrscheinlichen Geschehensablauf dar. Das Hindernis in Form der Sperrholzplatte sei deutlich sichtbar gewesen und von der Klägerin auch erkannt worden. Es sei nicht ersichtlich, was die Beklagte noch hätte unternehmen können. Eine weitere Absicherung hätte allenfalls dazu dienen können, das bereits sehr gut sichtbare Hindernis noch besser erkennbar zu machen. Dies hätte im vorliegenden Fall allerdings nichts genutzt, da die Klägerin es auch so erkannt hatte. Schließlich habe es auch einen nachvollziehbaren sachlichen Grund gegeben, jedenfalls kurzfristig die Platte auf dem Bürgersteig aufzustellen. Die Klägerin habe zwar ein „Unglück“ erlitten, könne jedoch der Beklagten kein „Unrecht“ vorhalten.

Ergänzend hat der Senat ausgeführt, dass eine Haftung der Beklagten zusätzlich deshalb ausscheide, weil sie nicht selbst, sondern ihr erwachsener Sohn die Platte aufgestellt habe. Bei Tätigkeiten im Zusammenhang mit einer häuslichen Gemeinschaft seien erwachsene Kinder mangels Weisungsgebundenheit aber keine „Verrichtungsgehilfen“ ihrer Eltern. Deshalb scheide auch eine Haftung gem. § 831 BGB aus.

Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 04.02.2020 – Az. 7 U 285/19.

Quelle: Dr. Ingo Werner
Dezernent für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

Eilantrag gegen die Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung bleibt ohne Erfolg

Verwaltungsgericht Hamburg: Coronavirus-Eindämmungsverordnung: Eilantrag gegen die Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung bleibt ohne Erfolg

 

Das Verwaltungsgericht Hamburg hat mit heute veröffentlichtem Beschluss einen Eilantrag abgelehnt, mit dem sich zwei Privatpersonen gegen ihre Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung in Hamburg gewandt haben (10 E 1784/20).

AZ: 10 E 1784/20

Die Coronavirus-Eindämmungsverordnung in der seit dem 27. April 2020 gültigen Fassung sieht in § 8 Abs. 5 u.a. die Pflicht zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung in für den Publikumsverkehr geöffneten Verkaufsstellen des Einzelhandels und bestimmten Betrieben und Einrichtungen vor. Die Pflicht gilt auch für die öffentlich zugänglichen Flächen in Einkaufscentern oder Einkaufsmeilen.

Ein gegen diese Regelung gerichteter Eilantrag blieb vor dem Verwaltungsgericht ohne Erfolg. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts verletzt die Verpflichtung, eine Mund-Nasen-Bedeckung zu tragen, die Antragsteller nicht in ihrem allgemeinen Persönlichkeitsrecht. Die Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung ist nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts geeignet, dem Lebens- und Gesundheitsschutz zu dienen. Insoweit verfügt der Verordnungsgeber über einen weiten Einschätzungsspielraum, den die Freie und Hansestadt Hamburg in nicht zu beanstandender Weise ausgefüllt haben dürfte. In der aktuellen mit Ungewissheit belasteten Situation liegt es zuvorderst in der politischen Verantwortung der Stadt, die von ihr für zweckmäßig erachteten Entscheidungen zu treffen. Die Einschätzung, das Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung verringere die Ansteckungsgefahr, weil hierdurch dafür Sorge getragen werde, dass beim Sprechen keine oder nur noch wenige infizierte Tröpfchen in die Luft gelangten, begegnet vor diesem Hintergrund keinen durchgreifenden Bedenken. Dem steht nach der Bewertung des Verwaltungsgerichts auch nicht entgegen, dass es unter der Vielzahl von wissenschaftlichen Meinungen auch Stimmen gibt, die die Wirksamkeit einer Mund-Nasen-Bedeckung gänzlich verneinen, solange sich die Stadt maßgeblich auf eine nachvollziehbare Meinung, insbesondere diejenige des RKI, stützt. Das RKI empfiehlt die Mund-Nasen-Bedeckung in bestimmten Situationen und hält ihre Wirksamkeit für plausibel. Zu beachten ist nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts zudem, dass die Verpflichtung zum Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung u.a. in räumlicher Hinsicht auf wenige öffentliche Orte beschränkt ist. Die Regelung steht auch nicht isoliert, sondern stellt einen Baustein für Lockerungen der zuvor in ihrer Gesamtheit deutlich eingriffsintensiveren Beschränkungen von Freiheitsrechten dar.

Gegen die Entscheidung können die Antragsteller Beschwerde bei dem Hamburgischen Oberverwaltungsgericht erheben.

 

Quelle:
Pressestelle der Verwaltungsgerichte
Hamburgisches Oberverwaltungsgericht
Dr. Max Plog

 

Haus und Grund berät zum Umgang mit Mietern bei Corona

 

Unter https://www.haus-und-grund.com/hinweise-zum-umgang-mit-corona.nl,MjMyOzg1ODc2.html hat der Haus- und Grund Verlag eine sehr gute Übersicht zu allen relevanten Fragestellungen rund um „Corona und Miete“ erstellt.

Bei weiteren Fragen stehen wir natürlich gerne zur Verfügung.

Maike Schulte-Hermes, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Patientenverfügung in Zeiten von Corona

Mehrfach haben uns jetzt Anfragen von Mandanten erreicht, wie es sich mit bereits beurkundeten Patientenverfügungen in Zeiten von Corona, vor allem im Hinblick auf künstliche Beatmung verhält.

Hier können wir „Entwarnung“ geben. Die Patientenverfügung steht einer Beatmung bei Corona nicht im Wege!

In den Vollmachten ist klar geregelt, dass „in jedem Fall die Ausschöpfung aller ärztlichen und pflegerischen Möglichkeiten gewünscht wird, solange Aussicht auf Heilung oder Linderung besteht.“ Diese Heilungsmöglichkeit besteht eben bei einer corona-bedingten Lungenentzündung.

Erst, wenn der Betroffene „an einer Krankheit leidet, die nach ärztlicher Beurteilung einen irreversiblen tödlichen Verlauf angenommen hat, wird der Einsatz oder die Aufrechterhaltung lebenserhaltender und – verlängernder intensiv – medizinischer Behandlungsmaßnahmen ab, die nur den Eintritt des Todes verzögern und das Leiden verlängern, abgelehnt. (…) “ Es folgt dann der Passus „Insbesondere lehne ich in den oben beschriebenen Situationen ab: (…) künstliche Beatmung. Ich wünsche stattdessen die Gabe von Medikamenten zur Linderung der Luftnot. Die Möglichkeit einer Bewusstseinseintrübung oder einer ungewollten Verkürzung meiner Lebenszeit durch diese Medikamente nehme ich in Kauf“

Daraus lässt sich eben folgern, dass erst bei sicher tödlichem Verlauf eine Beatmung nicht stattfinden soll. Wer dennoch auf keinen Fall künstlich beatmet werden will, sollte dies ebenfalls explizit in die Verfügung hineinschreiben – und das ist auch der einzige Fall, in denen eine Änderung der Patientenverfügung notwendig ist.

Bei Fragen steht Ihnen Frau Notarin Maike Schulte-Hermes gerne zur Verfügung.

 

 

Corona-Gesetz zur WEG-Verwaltung – Handlungsempfehlungen

Der Bundestag hat gestern das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht“ beschlossen. Der Gesetzeswortlaut:

Art. 2 – § 6

Wohnungseigentümergemeinschaften

 (1) Der zuletzt bestellt Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

 (2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Schwierige Zeiten erfordern besondere Maßnahmen und sollten die beteiligten Akteure (Verwalter, Juristen, Wohnungseigentümer etc.) solidarisch miteinander umgehen. Wir möchten Ihnen unsere Unterstützung zusichern und unabhängig von (gegenwärtig nur begrenzt leistbaren) individuellen Beratungen und außerhalb unserer Seminare folgende Tipps und Empfehlungen geben. Bitte beachten Sie, dass es sich um einen ersten subjektiven Überblick handelt, ohne dass für diese Handlungsempfehlungen eine Haftung übernommen werden könnte.

Die folgenden Empfehlungen gehen von der gesetzlichen Situation aus. Bitte überprüfen Sie daher, ob nicht ein beschlossener Verwaltervertrag oder die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung erweiterte Kompetenzen für den Verwalter oder andere Erleichterungen der WEG-Verwaltung vorsehen.

Eigentümerversammlung

Die größten Probleme bereitet gegenwärtig die Durchführung von Eigentümerversammlungen, um notwenige Beschlüsse fassen zu können.

Grundsätzlich keine Eigentümerversammlung durchführen – Die Durchführung einer normalen Eigentümerversammlung mit der Anwesenheit mehrerer Personen ist zur Zeit grundsätzlich nicht möglich. Insoweit hat der Verwalter kein Ermessen, da dieses auf Null reduziert ist. Not macht erfinderisch, sodass u. a. folgende Alternativen zu einer klassischen Präsenzversammlung versucht werden:

Ein-Mann-Versammlung

Sie ist zulässig, da es zu einer gültigen Beschlussfassung keiner Zusammenkunft mehrerer Personen bedarf, da sämtliche Wohnungseigentümer den Verwalter mit der Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen können, sofern eine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung dies nicht verbietet. Führt der Verwalter eine solche Versammlung durch, wären die gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar (z. B. weil sich ein kritischer Wohnungseigentümer daran gehindert sah, persönlich an der Versammlung teilzunehmen, keine wirksamen Vollmachten vorlagen etc.).

Umlaufbeschluss

Schriftliche Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG können aktuell das Mittel der Wahl sein. Das Problem besteht darin, dass „alle Wohnungseigentümer“ sowohl dem Prozedere als auch in der Sache zustimmen müssen.

Auf diese Weise könnte ein Verwalter auch nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG vorübergehend umfassend ermächtigt werden. Der Verwalter darf nicht vergessen, das Beschlussergebnis festzustellen und sämtlichen Wohnungseigentümern bekannt zu geben.

Virtuelle bzw. Online-Versammlung

Die rein virtuelle Eigentümerversammlung oder Online-Versammlung ist unzulässig, sofern insoweit keine Vereinbarung existiert. Es würde sich um eine Nicht-Versammlung handeln, mit der Folge, dass keine existenten Beschlüsse gefasst werden könnten. Auch die Durchführung einer reinen Eigentümerversammlung mittels Telefonkonferenz soll nicht möglich sein, da es ebenfalls an einer Versammlung fehlen würde. Die in einer solchen Telefonkonferenz gefassten Beschlüsse wären ebenfalls Nichtbeschlüsse ohne jegliche Rechtswirkung (AG Königstein, Beschluss vom 16.11.2007 – 27 C 955/07).

Präsenzversammlung mit Vertreterlösung und Kontakthaltung per Telefon, SMS oder Videoübertragung

Zulässig sein dürfte als Vorstufe zu einer rein virtuellen Eigentümerversammlung eine Kombination aus Präsenzveranstaltung und Kontakthaltung mit den Wohnungseigentümern. Bei dieser Konstellation lädt der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung ein und ist in dieser Versammlung auch anwesend. Dem Verwalter wurden zuvor Vollmachten erteilt. Die vertretenen Wohnungseigentümer halten mit dem Verwalter telefonisch, per SMS, E-Mail etc. Kontakt und können ihn anweisen.

Jahresabrechnung

Es gibt keinen erkennbaren Grund dafür, die Jahresabrechnung nicht zu erstellen und an die Wohnungseigentümer zu versenden. Sobald der Verwalter also über die relevanten Daten und Unterlagen verfügt, sollte er die Jahresabrechnung erstellen und an die Wohnungseigentümer mit dem Hinweis versenden, dass die Jahresabrechnung auf der nächsten Eigentümerversammlung Gegenstand einer Beschlussfassung sein wird.

Wirtschaftsplan

Gemäß § 6 Abs. 2 des Corona-Gesetzes gilt der im Jahr 2019 oder sogar in früheren Jahren zuletzt genehmigte Wirtschaftsplan fort. Somit besteht weiterhin die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, pünktlich Hausgeld zu zahlen.

Laufende Instandhaltung und Instandsetzung

Laufende Erhaltungsmaßnahmen kann der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG auch ohne gesonderte Ermächtigung veranlassen.

Dringende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Nach Auffassung des Gesetzgebers bedarf es keiner weiteren Notkompetenzen des Verwalters, da bereits eine gesetzliche Notgeschäftsführungsbefugnis besteht. In dringenden Fällen darf der Verwalter die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen auch ohne Beschlussfassung treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG), wobei ein dringender Fall dann vorliegt, wenn eine vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Aus gegebenem Anlass ist darauf aufmerksam zu machen, dass es sich bei dieser Regelung nicht um einen „Persilschein“ für jegliche Art von Erhaltungsmaßnahmen handelt, deren Beschlussfassung für die aktuell ausfallende Eigentümerversammlung geplant war. Es muss sich vielmehr um dringend notwendige Maßnahmen handeln, die keinen Aufschub dulden und noch während der aktuell laufenden Corona-Situation durchgeführt werden müssen.

Von der Notgeschäftsführung des Verwalters umfasst ist die Umsetzung behördlicher Anordnungen, bspw. die Sperrung von Spielplätzen, gemeinschaftlichen Grünanlagen, Schwimmbädern etc.

Finanzierung dringender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Kosten, die aufgrund der Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters entstehen, sind vom Verwalter aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen, also entweder vom laufenden Geschäftskonto oder aus der Instandhaltungsrücklage. Sind keine ausreichend liquiden Mittel vorhanden, bedarf es einer Sonderumlage. Die Erhebung einer Sonderumlage bedarf immer eines Beschlusses. Fehlt es an einem erforderlichen Beschluss und fordert der Verwalter bei den Wohnungseigentümern eine Sonderumlage ab, sind diese nicht zur Zahlung verpflichtet. Umgekehrt verhält es sich allerdings so, dass von den Wohnungseigentümern geleistete Zahlungen nach aktuell überwiegender Auffassung nicht zurückgefordert werden können, vielmehr der Ausgleich im Rahmen der zu erstellenden Jahresabrechnung erfolgt. Unabhängig hiervon können – und sollten – die Wohnungseigentümer zu einem späteren Zeitpunkt die Beschlussfassung über die Sonderumlage nachholen, damit die im kommenden Jahr zu erstellende Jahresabrechnung die ordnungsgemäße Abrechnungsspitze ausweist.

E-Mail- und Datenschutz

In jedem Fall sollte der Verwalter versuchen, mit den Wohnungseigentümern im Wege von E-Mail oder über geschützte Bereiche im Internet zu kommunizieren. Da allerdings der Datenschutz die Spielwiese von Querulanten ist, sollte der Verwalter bei der Einrichtung eines E-Mail-Verteilers darauf achten, dass die beteiligten Wohnungseigentümer mit der Weitergabe ihrer E-Mail-Daten sowie weiterer persönlicher Daten (z. B. Telefonnummer und Mobilnummer) einverstanden sind.

Verträge

Sofern hinsichtlich eines Vertrages zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Dritten dringend etwas zu veranlassen ist, ist der Verwalter aufgrund seiner Notgeschäftsführungsbefugnis berechtigt, die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. In Bezug auf Verträge sind dringende Fälle sehr selten. Denkbar ist der Abschluss eines neuen Versicherungsvertrags, sofern der alte Vertrag bereits gekündigt ist.

 Verwalter

Aufgrund § 6 Abs. 1 des Corona-Gesetzes wird sichergestellt, dass kein verwalterloser Zustand eintritt. Der derzeit bestellte Verwalter bleibt auch nach Ablauf des Bestellungszeitraumes im Amt. Dies gilt auch für den Fall, dass der Bestellungszeitraum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Corona-Gesetzes bereits abgelaufen war. Von dieser gesetzlichen Regelung bleibt die Möglichkeit der Niederlegung des Verwalteramts nach der ausdrücklichen Begründung des Gesetzgebers von der Regelung unberührt. Unabhängig hiervon sollte jeder Verwalter zum gegenwärtigen Zeitpunkt sorgfältig abwägen, ob er mit der beabsichtigten Niederlegung seines Amtes nicht wartet, bis die Wohnungseigentümer Gelegenheit hatten, auf einer Eigentümerversammlung einen neuen Verwalter bestellen zu können.

Quelle: Marcus Greupner, www.weg-seminare.de

Corona – aktuelle Änderungen bei uns

Liebe Mandant(inn)en,

nach „Woche 1“ haben wir die Lage Revue passieren lassen, haben die Empfehlungen der Kammern intensiv verfolgt und uns für folgende Änderungen, die auch Sie betreffen, entschieden:

Beim Beurkundungsverfahren wird (soweit möglich) der persönliche Kontakt eingeschränkt. Das bedeutet, wir arbeiten mehr mit Stellvertretungslösungen. Über die Einzelheiten informieren wir Sie gerne telefonisch. Unterschriftsbeglaubigungen führen wir gerne auch „an der frischen Luft“ durch und kommen zu Ihrem PKW.

Wir haben unsere Tür verschlossen. Bitte vereinbaren Sie daher unbedingt einen Termin, dann lassen wir Sie selbstverständlich herein. Post, die Sie nur abgeben wollen, geben Sie bitte in unseren Briefkasten an der Eingangstür im EG. Wir leeren diesen zweimal täglich.

Auf einigen Rechnern ist mittlerweile „Skype“ installiert, so dass wir uns bei Besprechungen trotzdem sehen können. Auch diesbezüglich sprechen Sie uns bitte an, wenn Bedarf besteht.

Die größte Änderung wird ab Montag in Kraft treten: Wir haben ab sofort zwei Teams gebildet, die in Schichten arbeiten. Warum? Weil wir einfach so lange wie möglich für Sie da sein möchten; eine Infektion führt dann nicht mehr dazu, dass wir das gesamte Büro schließen müssen, es ist nur ein Team von den dann einschlägigen Quarantänevorschriften betroffen. Wir schichten in einer Früh- und einer Spätschicht. Für Sie bedeutet das, dass sich die telefonische Erreichbarkeit ändert. Wir sind ab sofort von 08.00 bis 13:00 Uhr und von 15:00 bis 20:00 Uhr telefonisch erreichbar. Auch Termine können ab sofort für die Abendstunden vereinbart werden. Wir haben bei der Bildung der Teams darauf geachtet, dass die Rechtsgebiete immer durchgängig abgedeckt sind.

Die Änderungen gelten zunächst bis zum Ende der Osterferien – danach werden wir alle sehen, wie es weiter geht.

Es sollte eigentlich selbstverständlich sein, aber wir weisen auch noch einmal auf Folgendes hin: Sollten Sie Symptome haben, die auf eine Corona-Infektion hinweisen, sollten Sie Kontakt zu einer infizierten Person oder einem Verdachtsfall gehabt haben oder sich in den letzten zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten haben, bleiben Sie bitte daheim. Schützen Sie sich und uns vor einer Ausbreitung.

Wir wünschen Ihnen allen eine gesunde Zeit!

Herzliche Grüße

MICHAEL Rechtsanwälte und Notare