Kein Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Eigentümerversammlung bei rückständiger Hausgeldzahlung

BGH, Urteil vom 10.12.2010, AZ: V ZR 60/10

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen bzw. ihm nicht das Stimmrecht entzogen werden darf, wenn er sich mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen in Verzug befindet. Dies gilt selbst bei einem erheblichen Zahlungsrückstand und für den Fall, dass in der Teilungserklärung eine solche Möglichkeit vorgesehen ist. Eine etwaige Regelung in der Teilungserklärung ist insoweit nichtig.

Das Gericht weist darauf hin, dass der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellten, so dass hiergegen verstoßende Regelungen nach § 134 BGB nichtig seien.

Beschlüsse, die auf einer Eigentümerversammlung gefasst worden sind, bei der zuvor ein oder mehrere Eigentümer wegen des Zahlungsrückstandes ausgeschlossen worden sind, sind in jedem Fall für unwirksam zu erklären, ganz gleich, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitgliedes die erforderliche Mehrheit gefunden hätten.

Offen gelassen hat das Gericht jedoch, ob die Beschlüsse nur anfechtbar oder sogar nichtig sind. Da der betroffene Eigentümer in diesem Fall die Beschlüsse rechtzeitig angefochten hatte, kam es auf diese Frage nicht mehr an.

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Einsicht in die Personalakte

Grundsätzlich hat ein Arbeitnehmer das Recht, in die über ihn geführte Personalakte beim Arbeitgeber Einsicht zu nehmen, er darf dazu auch ein Betriebsratsmitglied hinzuziehen.

Das Bundesarbeitsgericht hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Arbeitnehmer darauf bestanden hatte, bei der Einsichtnahme in seine Personalakte in den Geschäftsräumen des Arbeitgebers einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Der Arbeitnehmer war bei der Firma als Lagerist beschäftigt. Er hatte von seinem Arbeitgeber eine Ermahnung erhalten. Den Antrag des Arbeitnehmers, unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts Einsicht in seine Personalakten zu nehmen, hat der Arbeitgeber abgelehnt unter Hinweis auf sein Hausrecht. Dem Arbeitnehmer wurde allerdings gestattet, von den Schriftstücken in seiner Personalakte Kopien zu fertigen.

Der Arbeitnehmer bestand jedoch weiterhin darauf, in Begleitung eines Rechtsanwalts Einsicht in seine Personalakte zu nehmen und hat entsprechende Klage beim Arbeitsgericht erhoben.

Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen, die II. Instanz hat die Berufung des Arbeitnehmers gegen dieses Urteil zurückgewiesen. Der Arbeitnehmer hat dann darüber hinaus Revision eingelegt beim Bundesarbeitsgericht, hatte hiermit jedoch keinen Erfolg. Im Ergebnis hat der Arbeitnehmer den Prozess in allen drei Instanzen verloren.

Die Entscheidung wurde durch das Gericht damit begründet, dass das Einsichtsrecht des Arbeitnehmers in seine Personalakte in § 83 Betriebsverfassungsgesetz ausschließlich und abschließend geregelt sei. Diese Vorschrift erlaubt es dem Arbeitnehmer, bei der Einsicht in seine Personalakte ein Mitglied des Betriebsrats hinzuzuziehen. Diese Regelung begründe somit keinen Anspruch des Arbeitnehmers auf Einsichtnahme unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts. Da der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer bereits gestattet hatte, für sich Kopien von der Personalakte anzufertigen, habe der Arbeitnehmer ausreichend Gelegenheit gehabt, den Inhalt der Personalakte mit seinem Rechtsanwalt zu erörtern.

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Personalgespräch bei Arbeitsunfähigkeit

Personalgespräch bei Arbeitsunfähigkeit

Häufig passiert es, dass der Arbeitgeber einen Arbeitnehmer während dessen Arbeitsunfähigkeit auffordert, zu einem Personalgespräch in die Firma zu kommen.

Das Bundesarbeitsgericht hat hierzu entschieden (November 2016), dass ein arbeitsunfähiger Arbeitnehmer nicht verpflichtet ist, auf Anweisung des Arbeitgebers in der Firma zu erscheinen, um dort an einem Personalgespräch teilzunehmen. Dies gilt auch, wenn es in dem Gespräch darum geht, die weiteren Beschäftigungsmöglichkeiten des Arbeitnehmers zu klären.

Der Entscheidung des BAG lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Arbeitnehmer war längerfristig erkrankt. Der Arbeitgeber lud ihn zu einem Personalgespräch zur Klärung der weiteren Beschäftigungsmöglichkeiten ein. Der Arbeitnehmer sagte unter Hinweis auf seine ärztlich attestierte Arbeitsunfähigkeit ab. Der Arbeitgeber versandte daraufhin eine neue Einladung zum Gespräch mit der Aufforderung, der Arbeitnehmer habe gesundheitliche Hinderungsgründe durch Vorlage eines speziellen ärztlichen Attestes nachzuweisen. Auch an dem zweiten Gesprächstermin nahm der Arbeitnehmer unter Hinweis auf seine Arbeitsunfähigkeit nicht teil.

Der Arbeitgeber mahnte den Arbeitnehmer daraufhin ab. Der Arbeitnehmer klagte beim Arbeitsgericht und verlangte die Entfernung der Abmahnung aus der Personalakte mit dem Argument, für ihn habe keine Verpflichtung bestanden, an dem Personalgespräch teilzunehmen.

Der Prozess lief durch drei Instanzen, wobei alle Instanzen der Klage des Arbeitnehmers stattgegeben haben. Die von Arbeitgeberseite eingelegten Rechtsmittel blieben wirkungslos.

Das Bundesarbeitsgericht begründet letztlich die Entscheidung wie folgt: Grundsätzlich umfasst die Arbeitspflicht des Arbeitnehmers auch die Pflicht zur Teilnahme an einem vom Arbeitgeber während der Arbeitszeit im Betrieb angewiesenen Gespräch, dessen Gegenstand der Inhalt, Ort und Zeit der zu erbringenden Arbeitsleistung ist, soweit diese Arbeitsbedingungen nicht bereits arbeitsvertraglich festgelegt sind. Da der erkrankte Arbeitnehmer während der Arbeitsunfähigkeit seiner Arbeitspflicht nicht nachkommen muss, ist er grundsätzlich auch nicht verpflichtet, im Betrieb zu erscheinen oder sonstige mit seiner Hauptleistung unmittelbar zusammenhängende Nebenpflichten zu erfüllen.

Zwar ist es während der Dauer der Arbeitsunfähigkeit dem Arbeitgeber nicht grundsätzlich untersagt, mit dem erkrankten Arbeitnehmer in einem zeitlich angemessenen Umfang in Kontakt zu treten, um mit ihm die Möglichkeiten der weiteren Beschäftigung zu erörtern. Der arbeitsunfähiger Arbeitnehmer ist jedoch nicht verpflichtet, hierzu auf Anweisung des Arbeitgebers im Betrieb zu erscheinen, es sei denn, das Erscheinen ist ausnahmsweise aus betrieblichen Gründen unverzichtbar und der Arbeitnehmer dazu gesundheitlich in der Lage.

Die Abmahnung des Arbeitgebers war somit zu Unrecht erfolgt und musste aus der Personalakte entfernt werden.

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Die Unterhaltspflicht im „Wechselmodell“

Auch das traditionelle Bild von einer getrennt lebenden Familie mit Kindern hat sich in den letzten Jahren zunehmend gewandelt. Die Mütter waren zumeist gehalten, ihre berufliche Arbeitszeit wegen der notwendigen Betreuung eines Kindes herunterzufahren, wobei es bei diesem Zustand dann häufig auch nach der Trennung verblieb.

Der Schwerpunkt der Kindesbetreuung liegt so bei einem Elternteil, der seine Unterhaltsverpflichtung durch Betreuung des Kindes erfüllt, während der andere Elternteil barunterhaltspflichtig ist.

Aufgrund der zunehmenden Betreuungsmöglichkeiten auch bereits für Kleinkinder erlebt dieses klassische und immer noch vorherrschende Betreuungsmodell ernsthafte Konkurrenz durch das sogenannte Wechselmodell, bei welchem bei keinem Elternteil ein Betreuungsschwerpunkt liegt und sich beide Eltern die Betreuung des Kindes paritätisch aufteilen. Das Kind wechselt meist in einem wöchentlichen Rhythmus in den jeweiligen Haushalt des anderen Elternteils.

Doch wie sieht es hier mit der Zahlung von Kindesunterhalt aus? Beiden Eltern erwachsen Kosten für Unterkunft, Verpflegung und Teilhabe am Gemeinschaftsleben. Man könnte sich natürlich auf den Standpunkt stellen, dass beide Eltern diejenigen Kosten zu tragen haben, die in ihre jeweilige Betreuungszeit fallen und ein Barunterhalt somit entbehrlich sei.

Mit dieser Ansicht verteidigte sich ein Vater, der innerhalb eines gelebten Wechselmodells auf Zahlung von Kindesunterhalt in Anspruch genommen wurde.

Zu Recht wies der Bundesgerichtshof diese Argumentation jüngst zurück (BGH, Beschluss vom 11.01.2017 – XII ZB 565/15) und stellte zutreffend fest, dass durch die wechselseitig geleistete Betreuung nur eine teilweise Erfüllung des Unterhaltsanspruchs gegeben sei und beide Elternteile im Falle eines Wechselmodells darüber hinaus zur Zahlung von Barunterhalt verpflichtet sind.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist sicherlich zuzustimmen, da andernfalls beide Elternteile vom Barunterhalt befreit wären, obwohl nur der Betreuungsbedarf des Kindes gedeckt wäre und demgegenüber der sächliche Bedarf (Beiträge zu Mitgliedschaften/Vereinen, Kosten für Kleidung, Schulbedarf, etc.) offenbliebe.

Zur Ermittlung des geschuldeten Unterhaltes wird das unterhaltsrechtlich bereinigte Einkommen beider Eltern zusammengerechnet und um die infolge des Wechselmodells entstehenden Mehrkosten erhöht (höhere Fahrtkosten, doppelte Ausstattung von Kinderzimmern, etc.). Der von jedem Elternteil geschuldete Barunterhalt gewichtet sich dann anhand der jeweiligen Einkommensverhältnisse.

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Auf den Hund gekommen – Zulässigkeit der Hundehaltung in Mietwohnungen

Nicht selten entscheiden sich Mieter im Laufe eines Mietverhältnisses, den besten Freund des Menschen in ihrer Wohnung aufzunehmen. Doch kann die Tierliebe im Hinblick auf das Mietverhältnis ernsthafte Folge für den Mieter in Form einer Abmahnung und im schlimmsten Fall einer fristlosen Kündigung haben.

Insoweit empfiehlt es sich vor Anschaffung eines Hundes sowohl auf Mieter- aber auch auf Vermieterseite einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, was die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart hatten. Hält nämlich der Mieter einen Hund ohne Erlaubnis des Vermieters, kann Letzterer dieses vertragswidrige Verhalten zunächst abmahnen und im Falle weiterer Zuwiderhandlungen das Mietverhältnis gar fristlos kündigen.

Denn nicht jeder Vermieter teilt die Tierliebe des Mieters und hat sich deshalb individualvertraglich bzw. über AGB einen Erlaubnisvorbehalt oder sogar ein generelles Tierhaltungsverbot einräumen lassen.

Zumindest im Hinblick auf eine formularmäßige Regelung (AGB) hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12) inzwischen entschieden, dass ein generelles mietvertragliches Verbot von Hundehaltung unzulässig sei, da es den Mieter gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 unangemessen benachteilige.

Dies Entscheidung betrifft jedoch keine vertraglichen Absprachen, die die Parteien individuell und allein für das konkrete Mietverhältnis getroffen haben, da der Mieter insoweit weniger schutzbedürftig ist, als bei Vertragsbedingungen, die ihm vom Vermieter in Gestalt von AGB formularmäßig vorgesetzt werden. Denn der Mieter handelt seine Mietvertragspflichten bei einer individuellen Vereinbarung selbst aus und verzichtet somit freiwillig auf sein Recht zur Hundehaltung.

 

Hat sich der Vermieter wie in den meisten Fällen in der Praxis einen Erlaubnisvorbehalt einräumen lassen, so ist dem Mieter vor Anschaffung eines Hundes dringend zu empfehlen, sich zunächst auch die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, um die obig beschriebenen unliebsamen Folgen zu vermeiden. Erst wenn die Erlaubnis des Vermieters (idealerweise aus Gründen der Beweissicherung schriftlich) vorliegt, sollte der Hund angeschafft und in die angemieteten Räumlichkeiten aufgenommen werden.

 

Damit jedoch der Zustimmungsvorbehalt nicht auch faktisch zu einem generellen Hundehaltungsverbot führt, muss der Vermieter im Falle der Verweigerung unter Angabe seiner Erwägungen genau begründen, wieso er der Hundehaltung nicht zustimmt. Hierbei muss er Gründe anführen, die gewichtiger sind als das Interesse des Mieters an der Haltung eines Hundes.

 

Solche Gründe können beispielsweise die konkrete Gefahr von Ruhestörungen durch Gebell, starke Verschmutzung des Hausflurs oder aber auch gesundheitliche Probleme der Mitmieter aufgrund von Allergien sein.

 

Nicht ausreichend ist jedoch die Begründung, dass durch die Tierhaltung die vermieteten Räume einer stärkeren Abnutzung ausgesetzt sind. Der Mieter hat gemäß des Mietvertrags nämlich das Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. In der Rechtsprechung ist jedoch zwischenzeitlich anerkannt, dass auch die Haltung eines Hundes – mit Ausnahme von Kampfhunden- zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

 

Letztlich kommt es für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung auf den jeweiligen Einzelfall sowie die Abwägung der beidseitigen Interessen von Vermieter und Mieter an.

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Rechtsprechung aktuell: Wettbewerbsverbot – Fehlende Karenzentschädigung

Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot im Arbeitsvertrag ist nichtig, wenn die Vereinbarung keinen Anspruch des Arbeitnehmers auf eine Karenzentschädigung beinhaltet. Weder Arbeitgeber noch Arbeitnehmer können aus einer solchen Vereinbarung Rechte herleiten. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene so genannte salvatorische Klausel führt nicht zur Wirksamkeit des Wettbewerbsverbots (Bundesarbeitsgericht März 2017).

Dem vom BAG zu entscheidenden Fall lag nachfolgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Arbeitnehmerin war von Mai 2008 bis Dezember 2013 als Industriekauffrau bei dem Arbeitgeber beschäftigt. Das Arbeitsverhältnis endete durch eine ordentliche Eigenkündigung der Arbeitnehmerin.

Im Arbeitsvertrag war ein Wettbewerbsverbot vereinbart, das der Arbeitnehmerin untersagte, für die Dauer von zwei Jahren nach Beendigung des Vertrages in selbstständiger, unselbstständiger oder sonstiger Weise für ein Unternehmen tätig zu sein, das mit der Arbeitgeberfirma in direktem oder indirektem Wettbewerb steht. Für den Fall der Zuwiderhandlung war eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 € vorgesehen. Eine Karenzentschädigung sah der Arbeitsvertrag nicht vor.

Der Arbeitsvertrag enthielt eine so genannte salvatorische Klausel, wonach der Vertrag auch dann, wenn eine Bestimmung nichtig oder unwirksam ist, im Übrigen unberührt bleiben soll. Anstelle der nichtigen oder unwirksamen Bestimmung sollte demnach eine angemessene Regelung gelten, die, soweit rechtlich möglich, dem am nächsten kommt, was die Vertragsparteien gewollt haben oder nach dem Sinn und Zweck des Vertrags gewollt hätten, sofern sie bei Abschluss des Vertrags die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit bedacht hätten.

Die Arbeitnehmerin erhebt gegen den Arbeitgeber Klage, da sie das Wettbewerbsverbot eingehalten hat und verlangt für den Zeitraum Januar 2014 bis Dezember 2015 eine monatliche Karenzentschädigung. Das Arbeitsgericht und auch in II. Instanz das Landesarbeitsgericht haben der Klage der Arbeitnehmerin stattgegeben und den Arbeitgeber zur Zahlung der Karenzentschädigung verurteilt.

Der Arbeitgeber legte Revision ein beim Bundesarbeitsgericht und hatte hiermit Erfolg; die Klage wurde in III. Instanz abgewiesen.

Zur Begründung führt das BAG aus, dass Wettbewerbsverbote, die keine Karenzentschädigung vorsehen, grundsätzlich nichtig sind. Weder könne der Arbeitgeber aufgrund einer solchen Vereinbarung die Unterlassung von Wettbewerb verlangen, noch habe der Arbeitnehmer bei Einhaltung des Wettbewerbsverbots Anspruch auf eine Karenzentschädigung. Auch eine so genannte salvatorische Klausel könne einen solchen Verstoß gegen § 74 Abs. 2 HGB nicht heilen und führe nicht – auch nicht einseitig zu Gunsten des Arbeitnehmers – zur Wirksamkeit des Wettbewerbsverbots.

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Rechtsprechung aktuell: Ärger mit dem Zeugnis

Eine polemische und ironisch formulierte Leistungsbeurteilung genügt den Mindestanforderungen an ein qualifiziertes Arbeitszeugnis nicht (Landesarbeitsgericht Köln, Februar 2017).

Die Prozessparteien, Arbeitgeber (Beklagter) und Arbeitnehmerin (Klägerin), hatten im Kündigungsschutzprozess beim Arbeitsgericht einen Vergleich geschlossen, der die Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie eine Abfindungszahlung vorsah. Darüber hinaus lautete Ziff. 5 des Vergleichs: „Der Beklagte wird der Klägerin ein wohlwollendes qualifiziertes Zeugnis erteilen.“.

Der Arbeitgeber erteilte letztlich der Arbeitnehmerin, nachdem er sich zunächst geweigert hatte, ein Zeugnis mit nachfolgendem Inhalt:

Zeugnis

 Fr. N H war bei uns als Gebäudereinigungskraft, speziell im Objekt A Arkaden, eingesetzt. Geschlechterbezogen war Frau H sehr beliebt.

 Ihre Aufgaben hat Frau H nach Anweisungen sehr bemüht erledigt. Die Anstrengungen Ihrer Tätigkeit hat Frau H sehr regelmäßig mit Schöpferpausen bedacht und Ihre Arbeitszeit nach Ihren Anforderungen ausgeführt.

 Wir wünschen Frau H für die Zukunft alles Gute.“

Das Landesarbeitsgericht Köln hat, nachdem die Arbeitnehmerin Rechtsmittel gegen dieses Zeugnis eingelegt hat, dazu ausgeführt, das mit dem Wort „Zeugnis“ überschriebene Schreiben stelle kein Arbeitszeugnis, sondern eine Provokation dar. Es erfülle somit nicht den Anspruch auf Erteilung eines qualifizierten Arbeitszeugnisses. Die Arbeitnehmerin werde unangemessen diskreditiert, ebenso gehörten die zahlreichen Orthografiefehler nicht in ein Zeugnis. Ein Zeugnis, das polemisch und in grob unsachlichem und ironischem Stil verfasst ist und bei dessen Vorlage sich der Arbeitnehmer der Lächerlichkeit preisgeben würde, erfülle nicht die Mindestanforderungen an die Erteilung eines qualifizierten Arbeitszeugnisses.

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Kurzinfo: Die Begrenzung des Trennungsunterhaltes

Im Falle des Scheiterns einer Ehe sind die Ehegatten ab dem Zeitpunkt der Trennung grundsätzlich zur Zahlung von Unterhalt verpflichtet. Dann wird die Zahlung eines so genannten Trennungsunterhalts geschuldet. Vereinfacht wird hierbei das Einkommen der Ehegatten nach Abzug eines jeweiligen Erwerbsbonus von 1/7 zusammengerechnet und durch 2 geteilt. Derjenige, der aus eigener Kraft nicht so viel erwirtschaftet, erhält von dem einkommensstärkeren Ehegatten den sich ergebenden Differenzbetrag.

Hintergrund dieser Regelung ist, dass davon ausgegangen wird, die Ehegatten verfolgen innerhalb der Beziehung eine Lebensplanung, wobei sich meistens die Ehefrauen aus dem Berufsleben zurücknehmen, um die Betreuung etwaiger Kinder sicherzustellen. Wenn eine Ehe und somit auch ein Lebensplan scheitert, soll der finanzschwächere Part nun nicht abrupte Einkommenseinbußen erfahren, sondern so gut wie möglich den ehelichen Stand waren.

Grundsätzlich schuldet der finanzstärkere Ehegatte Zahlung des Trennungsunterhaltes bis zur Rechtskraft der Scheidung. Sind sich die Ehegatten hinsichtlich des Scheiterns ihrer Ehe einig, kann eine Ehe bereits nach einer Trennungszeit von einem Jahr geschieden werden, so dass einhergehend auch die Verpflichtung zur Zahlung von Trennungsunterhalt entfiele. Nun kann es aber aus unterschiedlichen Gründen dazu kommen, dass sich das Scheidungsverfahren verzögert, beispielsweise weil ein Ehegatte sich nicht scheiden lassen möchte und an der Ehe festhält oder komplexe Versorgungsanwartschaften einen notwendig durchzuführenden Versorgungsausgleich in die Länge ziehen.

Kann der Anspruch auf Trennungsunterhalt auch vor Rechtskraft der Scheidung erlöschen?

Unter Umständen ist dies möglich. Abgesehen davon, dass der Unterhaltsberechtigte immer Gefahr läuft seinen Unterhaltsanspruch zu verwirken, wenn er sich gegenüber dem unterhaltspflichtigen unredlich verhält (beispielsweise falsche Angaben zu seinen Einkommensverhältnissen tätigt oder Straftaten zulasten des Unterhaltspflichtigen begeht), sind mittlerweile auch die Regelungen des Trennungsunterhaltes vom Grundsatz der Eigenverantwortlichkeit beseelt, den man eigentlich nur aus nachehelichem Unterhalt kennt.

Was bedeutet dies für die Praxis?

Den Ehegatten wird grundsätzlich weiterhin zugestanden, dass sie sich nach der Trennung in einer Orientierungsphase befinden, in der das wirtschaftliche Auskommen mit dem aus der Ehezeit vergleichbar sein soll. Diese Phase wird jedoch zunehmend nur noch für das erste Trennungsjahr angenommen. Hiernach trifft den bis dahin nicht oder nur gering erwerbstätigen Ehegatten gegebenenfalls eine gesteigerte Verpflichtung, das Einkommen zu erhöhen, wenn dies unter Berücksichtigung der Gesamtumstände zumutbar erscheint. Gerichte haben hier in mehreren Verfahren zu Gunsten der Unterhaltsverpflichteten entschieden (OLG Koblenz vom 10.02.2016 – 7 WF 120/16; OLG Schleswig, Beschl. v. 06.01.2015 – 10 UF 75/14 und auch BGH, Urt. v. 05.03.2008 – XII ZR 22/06). Kommt der Ehegatte dieser Verpflichtung dann nicht nach, kann ihm unter Umständen sogar fiktives Einkommen zugerechnet werden.

Es ist daher durchaus möglich, dass der zur Zahlung von Trennungsunterhalt verpflichtete Ehegatte nach Ablauf eines Jahres zu keiner weiteren Zahlung verpflichtet ist.

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BGH führt Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen fort

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* – hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten – wirksam ist.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Rostock, die sie vom Rechtsvorgänger des Klägers angemietet haben. Das Hausgrundstück, das im Jahr 2014 vom Kläger – einem eingetragenen Verein – erworben wurde, ist außerdem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Klägers sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.

Der Kläger ist zugleich an einer Gesellschaft (GmbH) beteiligt, die Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln (Investitionsbetrag nach §§ 75 ff. SGB XII pro Tag und Wohnplatz) und ohne finanzielle Belastung für den Kläger im Rahmen eines „Arbeits- und Lebensprojekts“ zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Kläger möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.

Mit Schreiben vom 1. August 2013 kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden könne. Denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar mit der Schaffung der Wohnplätze auch im Wohngebäude verbunden. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in der ersten Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil allerdings abgeändert und die Klage abgewiesen, da der Kläger nicht ansatzweise dargelegt habe, welche Nachteile ihm selbst – und nicht der Gesellschaft – drohten, wenn das Projekt unter Aussparung der Wohnung der Beklagten umgesetzt würde.

Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht war mit der Umsetzung des Projekts unabhängig von den drei für die streitgegenständliche Wohnung geplanten Wohngruppenplätzen bereits begonnen worden. Es wurden nicht nur das Nebengebäude, sondern auch einzelne Räume des Wohnhauses nach ihrer Sanierung schon zweckentsprechend genutzt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Kläger geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* gegeben ist. Der Kläger würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten – selbst wenn man ihm zusätzlich zu seinen wirtschaftlichen Interessen die Berufung auf die von der Gesellschaft verfolgten gemeinnützigen Interessen gestattete –  keinen Nachteil „von einigem Gewicht“ erleiden. Damit überträgt der Senat seine im Urteil vom 29. März 2017 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters (VIII ZR 45/16, noch nicht veröffentlicht; Pressemitteilung Nr. 43/2017) auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters.

Auch im nun entschiedenen Fall war einer der typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB*, in denen der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen selbst geregelt hat, unter welchen Umständen dem Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandinteresse des Mieters zukommt, nicht einschlägig. Der vom Kläger zusätzlich zur Generalklausel nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* benannte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB*) setzt voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hegt der Kläger jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch die Vermietung des – nach der Sanierung im Wert gestiegenen Grundstücks – an die Gesellschaft höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen. Damit schied schon mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus.

Bei Anwendung der danach allein noch in Betracht kommenden Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt sind. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16; Pressemitteilung Nr. 43/2017) entschieden hat, geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB* allerdings einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange ist zunächst davon abhängig, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist. Ausgehend von diesen Grundsätzen reicht es in den Fällen, in denen das vom Vermieter geltend gemachte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand aufweist, regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, der je nach Fallgestaltung auch die Intensität eines erheblichen Nachteils im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* erfordern kann.

Gemessen hieran ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Dabei kann letztlich sogar offen bleiben, ob sich der Kläger als privater Vermieter überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der Gesellschaft (GmbH) – und damit von einer juristischen Person, mit der er nur gesellschaftsvertraglich verbunden ist – verfolgten Projekts berufen kann. In diesem Fall wäre sein Interesse zwar (auch) darauf gerichtet, psychosoziale Wohngruppenplätze einzurichten, also am Ende die Mietwohnung aus Gründen der Gemeinnützigkeit wiederum Wohnzwecken (einschließlich einer umfassenden Betreuung) zuzuführen. Insofern bleibt der personale Einschlag des Nutzungsinteresses jedoch deutlich hinter dem der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB*) zurück. Daneben verfolgt der Kläger auch (signifikante) wirtschaftliche Interessen. Zwar strebt er nicht die Erzielung höherer Mieten an, er will aber eigene Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen ersparen, indem er das Grundstück der Gesellschaft zur Verwirklichung des von dieser geplanten – und inzwischen auch teilweise bereits umgesetzten – Projekts zur gewerblichen Nutzung überlässt. Außerdem ist er als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

Insgesamt weist die vom Kläger geltend gemachte Interessenlage damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichen die vom Kläger aufgeführten Gründe jedoch nicht. Insbesondere gefährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den vom Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts nicht, sondern führt lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können.

Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

Rechtsprechung aktuell: Fristlose Kündigung eines LKW-Fahrers wegen Drogenkonsum

Ein Berufskraftfahrer darf seine Fahrtüchtigkeit nicht durch die Einnahme von Amphetamin (Kokain, Speed) oder Metamphetamin (Chrystal Meth) gefährden. Nimmt er dennoch solche Substanzen ein, kann dies eine fristlose Kündigung des Arbeitsverhältnisses rechtfertigen. Es macht keinen Unterschied, ob die Droge vor oder während der Arbeitszeit konsumiert wurde.

Der Fall, den das Bundesarbeitsgericht im Oktober 2016 zu entscheiden hatte, betraf einen LKW-Fahrer, der am arbeitsfreien Samstag in seinem privaten Umfeld Amphetamin bzw. mit Metamphetamin eingenommen hat. Am darauffolgenden Montag nahm er seine Arbeit auf und geriet dabei mit dem LKW in eine Polizeikontrolle, und der Drogenkonsum wurde festgestellt. Dies veranlasste den Arbeitgeber zu einer fristlosen Kündigung des Arbeitsverhältnisses. Der Fahrer erhob gegen die Kündigung Klage und verwies darauf, es hätten bei ihm keine Anhaltspunkte für eine tatsächliche Fahruntüchtigkeit bestanden.

Die I. und II. Instanz hielten die außerordentliche Kündigung für unwirksam, das Bundesarbeitsgericht hat jedoch in letzter Instanz die Klage des Fahrers abgewiesen und geurteilt, dass die fristlose Kündigung wirksam war.

Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Vorinstanzen bei der vorzunehmenden Interessenabwägung die sich aus der Einnahme von Amphetamin und Metamphetamin für die Tätigkeit eines Berufskraftfahrers typischerweise ergebenden Gefahren nicht hinreichend gewürdigt hätten. Nach Auffassung des Bundesarbeitsgerichts ist es unerheblich, ob die Fahrtüchtigkeit des Klägers bei den am Tag der Polizeikontrolle durchgeführten Fahrten konkret beeinträchtigt war und deshalb eine erhöhte Gefahr im Straßenverkehr bestand.

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