Kurzinfo: Schönheitsreparaturen im Rahmen des Auszugs

 Ein in der Anwaltspraxis nicht selten anzutreffender Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter stellt das Thema Schönheitsreparaturen dar. So obliegt die Erhaltung der Mietsache gemäß den gesetzlichen Regelungen des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zwar grundsätzlich dem Vermieter, jedoch wird diesem eingeräumt durch Formularverträge (AGB) bzw. individualvertragliche Absprachen die Erhaltungspflicht in Form von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.

Im Zuge der diesbezüglich bereits umfassenden Rechtsprechungshistorie des Bundesgerichtshofs war dieser mit einer Vielzahl von Entscheidungen betraut, die überwiegend die Frage betraf, in welchem Umfang der Vermieter berechtigt sei, Schönheitsreparaturen vom Mieter zu verlangen.Nicht selten wirft sich vor allem zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters die Frage auf, welche konkreten Arbeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen und von welcher Qualität diese erbracht sein müssen.

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ ist insoweit irritierend, sind hierunter im eigentlichen Sinne keine Reparaturen, sondern vielmehr Dekorationsarbeiten zu verstehen. Da für die die Begrifflichkeit „Dekorationsarbeiten“ keine gesetzliche Definition besteht, hilft sich die höchstrichterliche Rechtsprechung mit der Anlehnung an eine Norm aus dem öffentlich geförderten sozialen Wohnbau (§ 28 Abs. 4 S. 5 II. BV) die als Dekorationsarbeiten das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen ansieht. Zudem vertritt der BGH die Auffassung, dass ggf. eine gründliche Reinigung des Teppichbodens geschuldet ist.

Doch nachdem der Mieter nunmehr Kenntnis darüber hat, welche Arbeiten er vor der Schlüsselübergabe zu verrichten hat, stellt sich weiter die Frage, welcher Qualitätsmaßstab den zu erbringenden Leistungen zu Grunde zu legen ist.

Die Schönheitsreparaturen wie obig beschrieben sind nach ständiger Rechtsprechung der Instanzgerichte und auch des Bundesgerichtshofes in mittlerer Art und Güte zu leisten (§ 243 Abs. 1 BGB), d.h. speziell im Hinblick auf malermäßige Behandlung kann der Vermieter eine fachmännische Leistung verlangen (BGH- Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 77/03).

Uneinigkeit besteht jedoch darüber, ob unter fachmännischer Leistung eine DIN-gerechte und fachhandwerklich ordnungsgemäße Arbeit verstanden wird, wie sie von Malerfachbetrieben erbracht wird. Erwartet werden kann jedenfalls eine ordnungsgemäße und sauber ausgeführte Arbeit, bei der kleinere Mängel im Rahmen der objektiven Bewertung unschädlich sein sollen. Eine gleichmäßige Farbdeckung ist ebenso wie das saubere Schließen von Dübellöchern seitens des Mieters aber in jedem Fall geschuldet.

Wenn Sie weitere Fragen bezüglich der unübersichtlichen Thematik Schönheitsreparaturen aber auch anderer mietrechtlicher Angelegenheiten haben, steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Maike Schulte-Hermes (zugl. Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht) und Herr Rechtsanwalt Mike Hallenberger als Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

 

Kurzinfo: Das Umgangsrecht der Eltern mit einem Kleinkind

In der Reihe „Kurzinfo“ geht es heute um Folgendes: Wenn sich die Eltern eines minderjährigen Kindes trennen, führt dies mitunter häufig zu Streitigkeiten über den künftigen Umgang mit dem Kind. Problematisch wird es insbesondere dann, wenn sich die Eltern in einer frühen Entwicklungsphase des Kindes trennen.

In der Praxis werden die Kinder oftmals nach einer Trennung ihren festen Lebensmittelpunkt bei einem der Elternteile behalten, während der andere einen periodischen Umgang wahrnimmt. Zu einem solchen ist er grundsätzlich gesetzlich berechtigt aber auch verpflichtet, § 1684 Abs. 1 BGB.

Nun schweigt sich der Gesetzestext jedoch darüber aus, wie dieser Umgang in der Praxis tatsächlich gelebt werden soll. So wie kein Kind in eine Schablone passt, wird auch der jeweilige Umgang mit den Elternteilen individuell anzupassen sein. Im Vordergrund steht hierbei stets das Kindeswohl.

Grundsätzlich wird man davon ausgehen können, dass ein regelmäßiger Umgang des Kindes mit seinen Eltern der Kindesentwicklung förderlich sein wird. Dies wird auch für die ersten Lebensjahre eines Kindes angenommen. Demzufolge hat das Bundesverfassungsgericht in mehreren Entscheidungen ausgeführt, dass auch bei einem noch nicht schulpflichtigen Kind, dem nicht betreuenden Elternteil grundsätzlich ein Umgangsrecht zuzustehen ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 13.11.2007, 1 BvR 1637/07; Beschluss vom 23.10.2006, 2 BvR 1797/06).

Bei dem Umgang mit Säuglingen und Kleinkindern ist jedoch stets zu bedenken, dass diese über ein abweichendes Zeitempfinden verfügen. So wird im Einzelfall genau abzuwägen sein, ob längere Umgangszeiten unter Ausschluss des betreuenden Elternteils, als Hauptbezugsperson des Kindes, zu gestatten sind. Je jünger das Kind, desto mehr wird angenommen, dass ein kurzer Umgang in periodisch kurzen Abständen dem Kindeswohl am dienlichsten sei. Hier kann es rasch zu Konflikten kommen, wenn der nicht betreuende Elternteil mit seinem nicht einmal schulpflichtigen Kind in den Urlaub fahren möchte.

Das Bundesverfassungsgericht hat sich ebenfalls mit dieser Problematik auseinandergesetzt und auch dem nicht betreuenden Elternteil grundsätzlich ein solches Recht auf Umgang mit dem Kleinkind über einen zusammenhängenden Urlaubszeitraum zugesprochen (BVerfG, Beschluss vom 26.09.2006, 1 BvR 1827/06 ).

Die Dauer eines jeweiligen Ferienaufenthaltes ist hierbei individuell zu bestimmen und orientiert sich selbstredend an dem Entwicklungsstand des Kindes. Nicht selten werden in Streitfällen psychologische Bewertungen durch Sachverständige vorgenommen werden müssen.

Wenn Sie Fragen zum Umgangsrecht haben, steht Ihnen Herr RA Marius Mell als Ansprechpartner in familienrechtlichen Angelegenheiten zur Verfügung!

Weitere „Kurzinfos“ auch zu anderen Rechtsgebieten folgen in Kürze

EUGH: Entschädigung bei Flugverspätung wegen Vogelschlag nicht ausgeschlossen

Der EuGH hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 4.5.2017, C-315/15) mit der Frage befasst, ob der Anspruch auf Entschädigungszahlung bei mehr als drei Stunden Flugverspätung auch dann besteht, wenn Vogelschlag die Ursache der Verspätung war.

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BGH zu den Grenzen des Anspruchs auf Ausbildungsunterhalt

 

Beschluss vom 3. Mai 2017 – XII ZB 415/16

Der u.a. für Familienrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, in welchem Umfang die Eltern eine Berufsausbildung ihrer Kinder finanzieren müssen.

Sachverhalt:

Das antragstellende Land nimmt den Antragsgegner, dessen Tochter es Vorausleistungen nach dem Bundesausbildungsförderungsgesetz (BAföG) gewährt hat, auf Ausbildungsunterhalt aus übergegangenem Recht in Anspruch. Die im November 1984 geborene nichteheliche Tochter erwarb im Jahre 2004 das Abitur mit einem Notendurchschnitt von 2,3. Ab dem Wintersemester 2004/2005 bewarb sie sich im Vergabeverfahren der Zentralstelle für die Vergabe von Studienplätzen (ZVS) um einen Medizinstudienplatz. Nachdem ihr kein solcher zugewiesen wurde, begann sie im Februar 2005 eine Lehre als anästhesietechnische Assistentin, die sie im Januar 2008 erfolgreich abschloss. Ab Februar 2008 arbeitete sie in diesem erlernten Beruf. Für das Wintersemester 2010/2011 wurde ihr schließlich ein Studienplatz zugewiesen; seitdem studiert sie Medizin.

Im September 2011 erhielt der Vater durch die Aufforderung des Studierendenwerks zur Auskunft über seine finanziellen Verhältnisse Kenntnis von der Studienaufnahme seiner Tochter. Er hatte weder mit deren Mutter noch mit ihr jemals zusammengelebt und seine Tochter letztmals getroffen, als sie 16 Jahre alt war. Per Brief hatte er ihr im Jahre 2004 nach dem Abitur – dessen erfolgreiche Ablegung er annahm – mitgeteilt, er gehe vom Abschluss der Schulausbildung aus und davon, keinen weiteren Unterhalt mehr zahlen zu müssen. Sollte dies anders sein, möge sich seine Tochter bei ihm melden. Nachdem eine Reaktion hierauf unterblieb, stellte er die Unterhaltszahlungen für seine Tochter ein.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat den auf Zahlung von insgesamt 3.452,16 € (BAföG-Vorausleistung für Oktober 2011 bis September 2012) gerichteten Antrag abgewiesen, das Oberlandesgericht hat die Beschwerde des Landes zurückgewiesen.

Entscheidung des Gerichts:

Die hiergegen eingelegte Rechtsbeschwerde ist ohne Erfolg geblieben. Gemäß § 1610 Abs. 2 BGB* umfasst der Unterhalt eines Kindes die Kosten einer angemessenen Ausbildung zu einem Beruf. Geschuldet wird danach eine Berufsausbildung, die der Begabung und den Fähigkeiten, dem Leistungswillen und den beachtenswerten Neigungen des Kindes am besten entspricht und sich in den Grenzen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Eltern hält. Ein einheitlicher Ausbildungsgang in diesem Sinn kann auch gegeben sein, wenn ein Kind nach Erlangung der Hochschulreife auf dem herkömmlichen schulischen Weg (Abitur) eine praktische Ausbildung (Lehre) absolviert hat und sich erst danach zu einem Studium entschließt (sog. Abitur-Lehre-Studium-Fälle). Hierfür müssen die einzelnen Ausbildungsabschnitte jedoch in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang stehen; die praktische Ausbildung und das Studium müssen sich jedenfalls sinnvoll ergänzen.

Der aus § 1610 Abs. 2 BGB folgende Anspruch ist zudem vom Gegenseitigkeitsprinzip geprägt. Der Verpflichtung des Unterhaltsschuldners zur Ermöglichung einer Berufsausbildung steht auf Seiten des Unterhaltsberechtigten die Obliegenheit gegenüber, sie mit Fleiß und der gebotenen Zielstrebigkeit in angemessener und üblicher Zeit aufzunehmen und zu beenden, wobei ein vorübergehendes leichteres Versagen des Kindes unschädlich ist. Eine feste Altersgrenze, ab deren Erreichen der Anspruch auf Ausbildungsunterhalt entfällt, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Die Unterhaltspflicht richtet sich vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist, ob den Eltern unter Berücksichtigung aller Umstände die Leistung von Ausbildungsunterhalt noch zumutbar ist. Dies wird nicht nur durch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eltern bestimmt, sondern auch davon, ob und inwieweit sie damit rechnen müssen, dass ihr Kind weitere Ausbildungsstufen anstrebt. Denn zu den schützenswerten Belangen des Unterhaltspflichtigen gehört, sich in der eigenen Lebensplanung darauf einstellen zu können, wie lange die Unterhaltslast dauern wird. Eine Unterhaltspflicht wird daher umso weniger in Betracht kommen, je älter der Auszubildende bei Abschluss seiner praktischen Berufsausbildung ist. Auch wenn der Unterhaltsanspruch keine Abstimmung des Ausbildungsplans mit dem Unterhaltspflichtigen voraussetzt, kann es der Zumutbarkeit entgegenstehen, wenn der Unterhaltspflichtige von dem Ausbildungsplan erst zu einem Zeitpunkt erfährt, zu dem er nicht mehr damit rechnen muss, zu weiteren Ausbildungskosten herangezogen zu werden.

Nach diesen rechtlichen Maßgaben bestand im vorliegenden Fall kein Unterhaltsanspruch mehr. Allerdings ist das Studium nicht allein wegen der Abiturnote unangemessen. Entstehen bei einem mit Numerus Clausus belegten Studiengang notenbedingte Wartezeiten, kann das lediglich zur Folge haben, dass das Kind seinen Bedarf während der Wartezeit durch eine eigene Erwerbstätigkeit sicherstellen muss. Auch fehlt insbesondere nicht der zeitliche Zusammenhang zwischen Lehre und Studium, weil die Tätigkeit im erlernten Beruf lediglich der Überbrückung der zwangsläufigen Wartezeit diente. Die Inanspruchnahme des Vaters ist aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls hier unzumutbar, selbst wenn er während der Lehre seiner Tochter nicht für ihren Unterhalt aufkommen musste. Denn bei dem Alter der Tochter von fast 26 Jahre bei Studienbeginn musste der Vater typischer Weise nicht mehr ohne weiteres mit der Aufnahme eines Studiums seiner Tochter rechnen. Entsprechend hatte er im Vertrauen darauf, nicht mehr für den Unterhalt der Tochter aufkommen zu müssen, verschiedene längerfristige finanzielle Dispositionen (kreditfinanzierter Eigenheimkauf; Konsumentenkredite) getroffen. Dieses Vertrauen war im vorliegenden Fall auch schützenswert, weil ihn seine Tochter trotz seiner schriftlichen Nachfrage zu keinem Zeitpunkt über ihre Ausbildungspläne in Kenntnis gesetzt hatte.

Die maßgebliche Norm lautet wie folgt:

*§ 1610 Maß des Unterhalts

(1) Das Maß des zu gewährenden Unterhalts bestimmt sich nach der Lebensstellung des Bedürftigen (angemessener Unterhalt).

(2) Der Unterhalt umfasst den gesamten Lebensbedarf einschließlich der Kosten einer angemessenen Vorbildung zu einem Beruf, bei einer der Erziehung bedürftigen Person auch die Kosten der Erziehung.

Vorinstanzen:

AG Büdingen – 53 F 994/14 UK – Beschluss vom 29. Oktober 2015

OLG Frankfurt am Main – 5 UF 370/15 – Beschluss vom 28. Juli 2016

Quelle:

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Als Ansprechpartner in unserem Hause steht Ihnen Herr RA Mell für familienrechtliche Fragestellungen zur Verfügung!

OLG Hamm: Akuter Marderbefall ist ein Sachmangel, ehemaliger Marderbefall muss kein Sachmangel sein

Der akute Befall eines Wohnhauses mit Mardern ist ein Sachmangel, über den der Verkäufer des Hausgrundstücks aufzuklären hat. Ein weiter zurückliegender Marderbefall ist demgegenüber kein aufklärungspflichtiger Sachmangel. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 13.02.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Hagen bestätigt.

Im Januar 2014 erwarb der Kläger von den Beklagten für 110.000 Euro eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünffamilienwohnhaus in Hagen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.

Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet.

Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 Euro an einer Zwischendecke. Im Prozess konnte nicht festgestellt werden, dass die Beklagten, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.

U. a. unter Hinweis darauf, dass die Beklagten ihm den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten, hat der Kläger die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Dabei hat er ca. 20.000 Euro als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall verlangt.

Die Schadensersatzklage ist erfolglos geblieben. Wie bereits das Landgericht hat auch der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm dem Kläger keinen Schadensersatzanspruch wegen des Marderbefalls zuerkannt.

Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel, so der Senat. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Beklagten allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der Kläger nicht nachweisen können, dass den Beklagten dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.

Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stelle keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Kläger – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Die beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Einnistung von Mardern müsse ein Verkäufer nicht offenbaren.

Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Beklagten nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.

Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts träfe die Beklagtenebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann ein Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall nicht.

Rechtskräftiger Beschluss des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 13.02.2017 (22 U 104/16)

Quelle: OLG Hamm, Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

 

BGH zu Eigenbedarfskündigung

Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen in Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs an (§ 573 Abs. 1 BGB*)

Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16

Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einer Entscheidung erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Sachverhalt:

Der Kläger hatte im Jahr 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine 4-Zimmer-Wohnung in Koblenz gemietet; die monatliche Miete betrug zuletzt 523,09 € brutto. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2010 mit der – vom Kläger durchgängig bestrittenen – Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt.

Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess am 14. Juni 2011 einen Vergleich, in dem sich der Kläger verpflichtete, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Im Anschluss an den am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des Klägers zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine – nicht mit Hausmeisterdiensten betraute – Familie in die Wohnung ein.

Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Prozessverlauf:

Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer des Landgerichts darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räumungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, veröffentlicht in NJW 2015, 2324) hat der Senat dieses (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

Auch die neue Kammer hat die Berufung des Klägers gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückgewiesen. Das Gericht sei aufgrund der Darlegungen des Beklagten und insbesondere der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des als Zeugen vernommenen neuen Hausmeisters überzeugt, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung und noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Beklagte habe plausibel vorgetragen, der neue Hausmeister habe ihn erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (unter anderem Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung einziehen werde.

Mit der vom Senat erneut zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil nur insoweit bestätigt, als darin hinsichtlich einer einzelnen, nicht ausreichend substantiierten Schadensposition zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil ein weiteres Mal aufgehoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kammer des Landgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung seiner Rechtsauffassung getroffen werden. Dabei hat er die besondere Bedeutung hervorgehoben, die der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte gerade in Fällen zukommt, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung – insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens – kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Diesen strengen Anforderungen ist der Beklagte hier nicht gerecht geworden. Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage wäre zu erwarten gewesen, dass er mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs im Juni 2011 alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würde. Hierzu hat der Beklagte jedoch nichts vorgetragen, sondern ausgeführt, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche „überlegt“ und ihm mitgeteilt, dass die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner – seit längerem andauernden – Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nunmehr doch nicht anmieten wolle. Diese Darstellung erscheint jedoch nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln.

Außerdem hat es das Berufungsgericht versäumt, sich mit unter Beweis gestellten Einwänden des Klägers gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage auseinander zu setzen. Auch weiterem unter Beweis gestellten Vortrag des Klägers, der den vom Beklagten geltend gemachten Bedarf gerade an der streitgegenständlichen Wohnung in Frage stellte, ist das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht nachgegangen.

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofes

BGH „kippt“ die Darlehensgebühr bei Bausparverträgen

Bausparverträge sind oftmals eine sinnvolle Ergänzung zur Immobilienfinanzierung.

Eine häufig intransparente Preisstruktur bewirkt allerdings, dass sich derartige Verträge nur schwerlich mit herkömmlichen Kreditverträgen vergleichen lassen.

Neben Kontoführungs- und Abschlussgebühren sorgen insbesondere die vielfach in der Vergangenheit erhobenen Darlehensgebühren für Unmut.

In Anlehnung an die BGH-Rechtsprechung zur Rechtswidrigkeit von Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen wurden seitens der Bausparer vielfach gerichtliche Verfahren angestrengt, wobei Erstattung der vereinnahmten Darlehensgebühren gefordert wurde.

Ein Großteil der befassten Gerichte folgte jedoch der Argumentation der Bausparkassen, wonach der Bausparvertrag nicht mit einem Verbraucherdarlehen vergleichbar sei und der Bausparer überdies durch sein Entgelt einen angemessenen Gegenwert (günstiger Zins) erhalte. So wurde die Erhebung einer Darlehensgebühr vielfach für zulässig erachtet.

Der BGH entschied nunmehr mit Urteil vom 08.11.2016 (Az. XI ZR 552/15), dass die Erhebung von Darlehensgebühren auch bei Bausparverträgen rechtswidrig sei. Der BGH führt somit seine verbraucherfreundliche Rechtsprechung fort, wonach die Umlage von Verwaltungskosten auf den Kreditnehmer grundsätzlich unzulässig ist.

 Aufgrund des Urteils haben die Bausparer nun vielfach die Möglichkeit, die gezahlten Gebühren zurückzuverlangen. Hier ist allerdings rasches Handeln notwendig, da der Rückzahlungsanspruch bereits verjährt sein könnte oder die Verjährung droht.

Unseres Erachtens beginnt die Verjährungsfrist erst mit der gesicherten Rechtsprechung des BGH zu laufen, da bis zu der jüngst ergangenen höchstrichterlichen Entscheidung eine einheitliche Rechtsprechung nicht vorlag und sich sogar ein Großteil der ergangenen Urteile gegen die Bausparer richtete. Vor diesem Hintergrund wäre die Einleitung eines Klageverfahrens unseres Erachtens bislang nicht zumutbar gewesen.

Unter Berücksichtigung der kenntnisunabhängigen 10-jährigen Verjährungsfrist könnten gezahlte Darlehensgebühren somit unseres Erachtens bis aktuell in das Jahr 2006 hinein erstattungsfähig sein.

Gerne prüfen wir Ihren Bausparvertrag auf die Erstattungsfähigkeit zu Unrecht erhobener Gebühren.

Ansprechpartner in dieser Angelegenheit ist Herr Rechtsanwalt Marius Mell

Meldegesetz erneut geändert

Meldegesetz: Auszugsbestätigung ab dem 1. November 2016 hinfällig

Zum 1. November 2015 ist das Bundesmeldegesetz (BMG) erst geändert worden (Gesetz zur Fortentwicklung des Meldewesens vom 3. Mai 2013, BGBl. I 2013, S. 1084 ff): Seit dem müssen Vermieter ihren Mietern beim Auszug sowie beim Einzug eine Bescheinigung ausstellen (§ 19 Abs. 1 S. 1 und 2 BMG; Vermieterbescheinigung; auch Wohnungsgeberbestätigung genannt).

Wer dies binnen zwei Wochen seit den genannten Ereignissen nicht erledigt, macht sich bußgeldpflichtig. Jetzt rudert der Gesetzgeber zurück – die Wohnungsgeberbestätigung beim Auszug wird zum 1. November 2016 wieder abgeschafft. Dies ergibt sich aus dem Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften, dem der Bundesrat nach einem entsprechenden Bundestagsbeschluss am 23. September 2016 zugestimmt hat. Das Motiv dabei: Mit dem neuen Melderecht sollen Scheinanmeldungen unterbunden werden. Da diese Gefahr einer Scheinanmeldung nur beim Einzug besteht, entfällt künftig die Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Abmeldung.

Quelle: Haus & Grund Verlag · Dortmund