BGH: Formularmäßige Abwälzung des Außenanstrichs auf Mieter – und damit Gesamtregelung über Schönheitsreparaturen – unwirksam

Mit Urteil vom 18.02.2009 (VIII ZR 210/08) hat der BGH abermals über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel – und im Ergebnis zugunsten des Mieters – entschieden: Verpflichtet eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen den Mieter dazu, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen, ist nicht nur diese Verpflichtung gegenstandslos – vielmehr ist die gesamte Klausel hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Im entschiedenen Fall war die Beklagte Mieterin einer Wohnung des Klägers. Der Formularmietvertrag enthielt in § 4 folgende Klausel:

«Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia».

§ 13 des Mietvertrages lautet:

«Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.»

Mit der Klage verlangte der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von knapp 8.700 Euro netto. Der BGH entschied, dass der Kläger keinen Schadenersatz beanspruchen könne, da die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Beklagte übertragen worden sei.

Die zitierten Formularklauseln in §§ 4 und 13 des Mietvertrags seien gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegten, die jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung) fallen.

Hiernach kann nur das Streichen der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen dem Mieter auferlegt werden. Dies gilt nicht für den Außenanstrich von Türen und Fenstern, ebenso wenig wie der Anstrich einer Loggia.

Die Konsequenz: Der BGH „kassierte“ die gesamte Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die bloße Streichung der Textbestandteile, mit denen der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelte Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschritten werde, liefe der Sache nach auf eine – nach dem Gesetz unzulässige – geltungserhaltende Reduktion hinaus.
 

Linkhinweis

Über das Urteil informiert die Pressemitteilung Nr. 37/2009 des Bundesgerichtshofs. Der Volltext ist noch nicht verfügbar.