BGH: Betriebskostenabrechnung auch bei differierenden Flächenangaben formell ordnungsgemäß

von Rechtsanwalt Christoph Wink
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Im Rahmen seines Urteils vom 28.05.08 hat sich der BGH (VIII ZR 281/07) mit der Frage befasst, ob Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsgemäß erstellt worden sind, wenn diese für mehrere (aufeinander folgende) Abrechnungsperioden erteilt werden und dabei die Flächenangaben ohne nähere Erläuterungen variieren.

Hier entschied der BGH zugunsten des Vermieters: die aufgeworfene Frage tangiere lediglich die materielle Ordnungsgemäßheit der einzelnen Abrechnungen (diese Abrechnungsgrundlagen waren in dem Prozess nicht abschließend aufgeklärt worden, so dass der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde).

Der BGH führt aus:

„Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.“

Praxishinweis:

Betriebskostenabrechnungen stehen nicht zuletzt vor dem Hintergrund steigender Energiekosten verstärkt auf dem Prüfstand. In rechtlicher Hinsicht wird hierbei regelmäßig differenziert in die formelle und die materielle Ordnungsgemäßheit.

Bei der formellen Rechtmäßigkeit steht die Frage der Schlüssigkeit und Nachvollziehbarkeit der Berechnung im Raum. Der BGH führt hierzu in seiner Entscheidung aus:

„Den formellen Anforderungen einer Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2).“

Folgende Faktoren sind nach der Rechtsprechung des BGH für die Ordnungsmäßigkeit von Relevanz:

1. Angabe der Gesamtkosten
2. Angabe des Umlageschlüssels
3. (Schlüssige, ggf. zu erläuternde) Berechnung des Anteils des Mieters und
4. Angabe der geleisteten Vorauszahlungen des Mieters.

Hierneben gelten einige Besonderheiten für gemischt-genutzte Objekte (so können z.B. Vorwegabzüge vorzunehmen sein, die entsprechend zu erläutern sind).

Die rechtliche Brisanz hierbei: Die Abrechnung ist innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB – ordnungsgemäß im obigen Sinne – zu erteilen. Befindet ein Gericht letztlich, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, kann der Mangel nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden. Eine Nachforderung scheidet dann aus.

Anders ist dies im Fall der lediglich materiellen Fehlerhaftigkeit (z.B. Angabe eines falschen Schlüssels oder fehlerhafter Personen- oder Flächenzahlen). Diese können – nötigenfalls auch in einem gerichtlichen Verfahren – im einzelnen festgestellt werden.

Linkhinweis:

Das Urteil kann im Volltext über die Homepage des BGH (www.bundesgerichtshof.de) abgerufen werden.