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BGH: Gefahr eines Mangels berechtigt nicht zur Mietminderung!

Der BGH hatte sich in jüngster Vergangenheit mit der Frage zu beschäftigen, ob die bloße Gefahr eines möglichen Mangels bereits zur Berechtigung des Mieters führen könnte, die Miete zu mindern. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Rechtsansicht vertreten, dass aufgrund der fehlenden Wärmedämmung ein Schimmelpilzbefall in der Wohnung in Zukunft zu befürchten sei, und aufgrund fehlender Abhilfe des Vermieters somit ein Recht zur Mietminderung bestehe.
Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr – erfreulicherweise für alle Vermieter- entgegengetreten.

Die Ausführungen des BGH hierzu:

„Zu klären ist, ob den Mieter im Verhältnis zum Vermieter ein Anspruch auf Mangelbeseitigung und damit auch ein Recht auf Mietminderung zusteht, §§ 535 I 2, 536 I, 549 I BGB. Hierbei ist auf die Formulierung zu achten. Denn eine Mietminderung muss nicht erklärt werden, handelt es sich doch nicht um ein rechtsgeschäftliches Gestaltungsrecht, sondern um ein Recht, das ipso iure eintritt (allein der Mangel muss dem Vermieter gegenüber angezeigt werden). Zentrale Voraussetzung der genannten Ansprüche ist das Vorliegen eines Mietmangels, also die tatsächliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglichen geschuldeten Soll-Beschaffenheit. Hierzu führt der BGH aus:

„Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. […] Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.“

Ein „Grundsatz zeitgemäßen Wohnens“ lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Anderenfalls würde man die Mieterinteressen einseitig berücksichtigen, es sei kaum einsehbar, warum ein Mieter bei älteren Wohnungen heutigen Baustandard erwarten können solle (das LG Lübeck war noch davon ausgegangen, es sei dem Mieter insoweit unzumutbar, mehr als zweimal täglich zu lüften und einer Schimmelbildung auf diese Weise vorzubeugen).“

Es kommt nach dem BGH also bei der Beurteilung eines Mangels ausschließlich auf den Zeitpunkt der Errichtung des Wohngebäudes an. Die im Zeitpunkt der Errichtung gültigen Vorschriften seien zur Beurteilung der Frage relevant, ob der Vermieter zur Wärmedämmung verpflichtet sei oder nicht. Dies gelte selbst dann, wenn diese Vorschriften mittlerweile überholt seien und es neue Vorschriften zur Wärmedämmung gebe. Dahinter steht ein nachvollziehbarer Gedanke: Ein Mieter, der in eine Altbauwohnung zieht, kann verständlicherweise nach Einzug nicht erwarten, dass die Bausubstanz an die neusten Vorschriften und damit an den Neubaustandard angepasst wird. Damit hält der 8. Senat des BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Eine Mietminderung ist damit nur mit der einfachen Begründung einer Mietmangelgefahr nicht möglich.

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