Vorsicht bei der Grundschuldbestellung

Die Grundschuld hat sich in der Praxis  zu dem  gängigen Sicherungsmittel entwickelt. Als entscheidender Vorzug der Grundschuld gilt ihre hohe Flexibilität. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Nach der Tilgung einer gesicherten Forderung kann die Grundschuld im Grundbuch stehen bleiben und ohne Notar- und Grundbuckosten als Sicherheit für eine neuen Kredit verwendet werden. Dieser Vorteil der Flexibilität der Grundschuld erweist sich jedoch zunehmend als unkalkulierbares Risiko, da viele Banken dazu übergegangen sind, Darlehensforderungen samt Grundschulden an zumeist ausländische Finanzinvestoren zu verkaufen. 

Damit eine Bank aus der Grundschuld nicht mehr Rechte  geltend machen kann, als ihr laut Darlehensvertrag zustehen, wird zwischen Bank und Darlehensnehmer eine sog. Sicherungsabrede vereinbart. Diese Sicherungsabrede wird allerdings in dem Augenblick unwirksam, in dem die Banken die Darlehensforderungen und die dazugehörigen Grundschulden an einen Investor verkaufen, ohne diesen über die Sicherungsabrede in Kenntnis zu setzen. In diesem Fall kann der Investor vom Darlehensnehmer nicht nur die tatsächliche noch bestehende Restschuld fordern, sondern den ursprünglichen Darlehensbetrag laut Grundschuld zzgl. Zinsen. Der Eigentümer der Grundschuld muss also die Verwertung seines Grundstücks dulden, obwohl er die Darlehensraten immer rechtzeitig bezahlt und inzwischen einen großen Teil des Darlehens getilgt hat.

Um sich vor derartigen Praktiken zu schützen, bestehen lediglich folgende Möglichkeiten: Entweder der Darlehensnehmer besteht darauf, dass die kreditgebende Bank auf den Verkauf des Darlehens im Darlehensvertrag ausdrücklich verzichtet. Oder er lässt statt einer Grundschuld eine Hypothek in das Grundbuch eintragen. Diese ist stets von dem Umfang der gesicherten Forderung abhängig und bietet daher bei der zunehmenden Praxis der Banken eine höhere Sicherheit.