BGH: Anzuwendende Bestimmungen zur Wohnflächenermittlung

In seinem Urteil vom 23.05.07 (VIII ZR 231/06) hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, nach welchen Regelungen die tatsächliche Größe von Wohnflächen zu ermitteln ist.

Für die Bestimmung der Flächen kommen grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 42 ff. der II. BV oder die DIN 277 oder DIN 283 in Betracht. Der BGH hat zu deren Anwendbarkeit folgendes entschieden:

1. Bei bis zum 31.12.2003 abgeschlossenen Mietverträgen über Wohnraum sind die Bestimmungen der II. BV (§§ 42-44) heranzuziehen.
2. Wurde ein Mietvertrag nach dem 01.01.2004 abgeschlossen, gelten die Bestimmungen der WoFlV.
3. Vorstehende Differenzierung ist grundsätzlich anzuwenden, „es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender…„

Der BGH führt hierzu aus:

„Demnach bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Begriff der „Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen ist. Da der Mietvertrag am 24. Dezember 1999 geschlossen wurde, sind allerdings, anders als das Berufungsgerichts gemeint hat, nicht die Bestimmungen der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung, sondern die Vorschriften der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren Zweiten Berechnungsverordnung für die Wohnflächenberechnung heranzuziehen. Die Anwendbarkeit der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsvorschriften bei frei finanziertem Wohnraum beruht auf der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). Bei Abschluss des Mietvertrages existierte lediglich die Zweite Berechnungsverordnung, so dass die Parteien auch nur diese stillschweigend als Berechnungsmethode vereinbart haben können.“ 

Hintergrund:

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat in den vergangenen  Jahren mehrfach entschieden, dass eine negative Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% den Mieter zu einer entsprechenden Minderung der Miete berechtigt.

Nunmehr hat der BGH die insoweit noch offene Frage klargestellt, nach welchen Normen die Wohnfläche konkret zu ermitteln ist.

Linkhinweis:

Das Urteil ist im Volltext über die Internetpräsenz des BGH (www.bundesgerichtshof.de) abrufbar.