BGH: Betriebskostenumlage nach Personen – Rückgriff auf Einwohnermelderegister regelmä

Mit Urteil vom 23.01.2008 (VIII ZR 82/07) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei der Ermittlung der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliches Einwohnermelderegister zurückgreifen darf – dies sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietobjekt mit einer Vielzahl von Wohnungen.
Im entschiedenen Fall vermietete die Klägerin, eine Gemeinde, eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen an die Beklagte. In dem Mietvertrag war die Umlage von bestimmten Betriebskosten (Kaltwasserverbrauch und die Müllabfuhr) nach der Kopfzahl vereinbart.

Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Gemeinde eine Nachforderung zu ihren Gunsten, wobei sie die für die Verteilung erhebliche Personenzahl anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt hatte. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei.

Die Klage wurde von allen drei Instanzgerichten abgewiesen.

Die Klägerin habe die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

Linkhinweis:

Das Urteil wird in Kürze auf der Homepage BGH (www.bundesgerichtshof.de) veröffentlicht. Über die Entscheidung berichtet die aktuelle Pressemitteilung des BGH.