MICHAEL Rechtsanwaelte

BGH: Grundsatzentscheidung zur Umstellung auf Fernwärmeversorgung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Grundsatzentscheidung vom 27.06.07 (VIII ZR 202/06) mit der Frage befasst, ob der Vermieter berechtigt ist, einseitig von der ursprünglichen Wärmeversorgung mittels Zentralheizung auf Fernwärme umzustellen und die hierdurch anfallenden Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.

In seiner – im Ergebnis sehr knapp gehaltenen – Entscheidung hat der BGH dieses einseitige Umstellungsrecht des Vermieters anerkannt, wenn

  1. die mietvertragliche Umlagevereinbarung auf den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV (selbiges ist anzunehmen für die Bezugnahme auf die BetrkV) verweist und
  2. der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist, zu dem die in Bezug genommenen Vorschriften bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsahen (Stichtag für die zweite BV: 01.05.1984).

Hintergrund:

In der juristischen Literatur und Rechtsprechung war bislang umstritten, ob der Vermieter (ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters oder einen vertraglichen Umstellungsvorbehalt) berechtigt ist, einseitig die bisherige Wärmeversorgung mittels einer Zentralheizung auf Fernwärme umzustellen und die hierdurch anfallenden Kosten der Wärmelieferung auf den Mieter umzulegen.

Problematisch ist hierbei, dass die Wärmepreise des Wärmelieferanten neben den grundsätzlich mieterseits zu erstattenden Kostenarten auch weitere Preisbestandteile beinhalten (Finanzierung, Instandhaltung, Gewinn); hier lag der Hauptkritikpunkt der abweichenden Stimmen.

Darüber hinaus war umstritten, ob der Vermieter bei einer Umstellung auf Fernwärme nicht zumindest die Grundmiete um kalkulierte Kosten der bisherigen Wärmeerzeugungsanlage senken muss, um eine Doppelbelastung des Mieters hierduch zu vermeiden.

Ohne sich näher mit den Gegenansichten zu befassen, entschied der BGH nunmehr zugunsten des Vermieters. Voraussetzung hierfür ist ein vertraglicher Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV (bzw. der BetrkV), wenn diese zum Zeitpunkt des Vertrags-schlusses „die Kosten der Wärmelieferung durch Fernwärme als umlagefähige Be-triebskosten aufführt“.

Hiernach kann der Vermieter sämtliche Fernwärmelieferungskosten auf den Mieter umlegen (einschließlich der enthaltenen Investitions-/ Verwaltungskosten und des kalkulierten Gewinns des Wärmelieferanten). Zugleich ist er nach der Grundsatzentscheidung des BGH grundsätzlich nicht verpflichtet, wegen der Umstellung der Be-heizung die bisherige Grundmiete „deshalb zu ermäßigen, weil ihr (Anmerkung des Verfassers: gemeint ist die Vermieterpartei) nunmehr keine Instandhaltungs- oder Investitionskosten mehr durch die Ölheizungsanlagen entstehen“.
Praxishinweis:

Die Durchführung der Wärmeerzeugung durch (spezialisierte) Dritte ist weithin aus Kosten- und Umweltaspekten begrüßt worden. Die rechtliche Hürde der wirksamen Abänderung bestehender vertraglicher Regelungen wurde nunmehr durch den BGH genommen, so dass die Umstellung für die Vermieter künftig sowohl reizvoller als auch leichter zu realisieren sein wird.

Linkhinweis:

Die Entscheidung ist über die Homepage des BGH (www.bundesgerichtshof.de) im Volltext (pdf) abrufbar.

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